Boubouka : étude de cas immobilier (maison + terrain en IDF et revalorisation du terrain)

Bonjour,

Actuellement je suis en train d’étudier une opportunité qui m’a l’air interessante (sur le papier) mais je vous consulte car le sujet est très nouveau pour moi.

Description du projet
Pour faire simple. Achat, en IDF,  d’un bien immobilier avec un terrain de 200m² (côtes d’environ 7mx30m) dans un commune avec un COS de 1,5.
Le sujet concerne exclusivement le terrrain.

Le terrain en question se trouve entre les facades aveugles de deux immeubles chacun de 6 étages (les deux côtes de 30m) et en bordure du trottoir d’une rue commerçante (la côte de 7m²).

L’objectif étant d’isoler le terrain de le mettre dans une structure (type SCI IR) et ensuite de trouver un promoteur pour construire un R+6.

Je cherche à valoriser correctement le terrain vis à vis du promoteur (et du coup m’assurer de l’intérêt de l’opération) et à avoir dès le départ la bonne structure juridique pour optimiser la sortie (nous sommes 3 associés).

Chiffres illustratifs
Surface terrain = 200m²
Construction potentielle = RdC + 6 étages
Surface Habilable = 85% de la surface plancher = 200 x 0,85 X 6 (étages) = soit 1000m² habitables.
Prix moyen du m² habitable dans la zone = 4000€/m²
Coût de production du m² habitable = 2000€/m² ; soit pour l’immeuble de 1000m² = 2M€

Recette de revente de l’immeuble (sans compter le commerce du RdC qui peut valoir environ 300k€) = 4000 (€/m² ; prix au m²) x1000 (m² ; surface habitable) =4 M€.

BCase du promoteur
a- recettes
CA = Valeur ventes = 4M€

b-Coûts
Construction = 2M€
Permis de construire = 50k€ ?
Raccordement du terrain au rréseaux électriques et sanitaires = 100k€ ?
Commercialisation = 100 à 200k€ (5% du prix de vente) ?
Soit moins de 2,5M€.

Si le terrain est valorisé à 1 M€ (soit 500€/m²), ceci laisse un marge de 500k€ pour le promoteur.

Questions
1- Ce raisonnement pour arriver au prix du terrain est il correcte ?

2- Quelle est la meilleure structure pour "loger" le terrain ? SCI IR ?
à savoir qu’au départ au moment d’apporter le terrain à la structure il peut être valorisé à 200k€.

3- Pour les associés quelle type sortie ?
3.a Revente du terrain par la SCI et impôts sur la plus-value ?
3.b récupération d’appartements (soit 250m² habitable ; 240m²x4000€/m²=1M€) pour les mettre en location par exemple ?
3.c autre ?

4- comment réduire l’impôt sur une éventuelle plus value à la sortie ?

Message édité par l’équipe de modération (11/09/2015 12h52) :
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Mots-clés : achat, constructible, terrain, valorisation