Bascarol [IdF] : étude de cas immobilier (création de 20 appartements ds un monument historique)

bascarol · #1

Bonjour

Ce post pour vous faire vivre un projet de rénovation dans un Monument Historique (MH).
Ce sujet n’a pas à voir avec l’achat d’un immeuble de rapport sur LBC, on est avec des investisseurs et sur de la défiscalisation.
Ce post est surtout pour les travaux. Le permis de construire a été déposé en 2010. Pour des raisons que je n’expliquerais pas ici, les travaux ont démarré en 2017.

Ce projet est destiné à des investisseurs et doit être réalisé obligatoirement aux normes :
- Environnementales (RT 2005 date du permis),
- Accès (Loi du 11 février 2005 sur l’égalité des droits et des chances),
- Incendie et évacuation (Arrêté du 31 janvier 1986),
- Parking (Arrêté du 24 Décembre 2015 et PLU)
- DRAC, ABF et autres administrations sur un MH.

Rénovation et création de 20 appartements dans un monument historique. Annexe d’un château situé en IDF.

Classé MH : Ne pas confondre avec Malraux !
S’adresse aux investisseurs et ceux qui sont dans les tranches au-dessus de 30%
Défiscalisation Immédiate du montant des travaux,
Exonération totale des droits de successions,
Déficit foncier.
Obligation de garder 15 ans le bien
Engagement de le louer 3 ans seulement
Si vous ne louez pas avantage fiscaux réduit de 50%
Loyer libre voir a titre gracieux à vos enfants

L’important ici est le suivi des travaux et le détail des réglementations divers et variés. L’ensemble des travaux sont réalisés par des professionnels voir parfois des spécialistes des MH (obligatoire).

Je vais essayer à rentrer dans les détails du projet mais vous comprendrez que je suis dans l’obligation de changer certaines données car confidentiel. Certains investisseurs sont des personnes publiques.

GLOSSAIRE
MH = Monument Historique
AMO = Assistant au Maitre d’Ouvrage
MO = Maitre d’Ouvrage
MoE = Maitre d’œuvre d’exécution
DRAC = Direction Régionale des Affaires Culturelles
ABF = Architecte des bâtiments de France
CSPS = Coordonnateur de Sécurité

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Habitué aux grosses restructurations
Réseau d’artisans constitué et spécialisés MH

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Nombre de façades: 4
Nombre de parking extérieur par appartement. entre 1 et 3 places soit un total de 55 park véhicule + 2 Park vélo + 10 park Motos
Facilité à trouver un parking à proximité. Non parcmètre
Année de construction du bâtiment : 1872 - 1876
Robustesse de la structure et de l’intérieur : Néant, plus rien
Présence de balcons ou de terrasses : Non
Présence de caves : Non obligation de les combler

Date de dernière rénovation des éléments suivants : Impossible à dire

Respect des normes : Obligatoires
* Incendie
* Accessibilité
* Electricité
* Plomb
* Amiante
* Etc…

Problèmes particuliers :
* Monument Historique
* Petit cours d’eau a proximité
* Site squatté pendant 6 ans
* Etat de ruine avec végétations en lieu et place des sols d’étages

LOCALISATION DU BIEN
Rénovation total situé en IDF dans les annexes d’un château

RENTABILITE DU BIEN
Hors sujet car ces données sont réalisées par les investisseurs

FINANCEMENT DU BIEN
La plupart ont fait différents crédits immobilier ou fond propre.

TEMPS DES TRAVAUX
3 ANS

TRAVAUX
18 lots

Gros Œuvre
Maçonnerie / Démolition
Charpente
Echafaudage
Couverture
Etanchéité des murs
Ravalement
Menuiserie Extérieure/intérieure
Serrurerie
Cloisons / Doublages
Plomberie / Sanitaires
Electricité / Chauffage sol
Carrelage
Parquet
Peinture
VRD / Assainissement
Jardin
Base de vie chantier, bordure, clôtures.

HONORAIRES
AMO
Architecte qui est aussi MoE dans cette opération
CSPS
Bureau de contrôle
Etude de sol géologique

Cout supplémentaire non prévu :
COVID 7% du montant du chantier pour Sanitaires sup, base de vie agrandie, ect…

Les ABF sont gratuit.

Problèmes supplémentaires :
Fermeture du chantier par l’inspection du travail pendant 4 mois parce qu’un salarié d’une entreprise est monté sur un toit sans protection.
Plaques ondulés en fibrociment Amianté déposé par un indélicat sur le chantier (on a du désamianté)
Gravats déposés sur le chantier, par des indélicats en ayant forcé les portes et cadenas. Personne du voisinage ayant rénové leur salle de bain.

Je réactualiserai ce post au fur et à mesure

La suite avec photos dans les prochaines heures.

Bonne lecture,

Mots-clés : chateau, création appartement, monument historique

bascarol · #2

Première visite du chantier avant travaux

2015

Rez de Chaussée du bâtiment

Les sous sols

Les étages

Les combles

Quelques appartements

Pour préciser, des travaux avaient commencés et abandonnés suite aux nombreux problèmes rencontrés par les anciens propriétaires.
A partir de là abandon total du chantier jusqu’en 2015

A+

bascarol · #3

Qu’est-ce qu’un monument historique ?
Un monument historique (MH) est un site qui est répertorié au registre des monuments historiques dépendant du Ministère de la Culture. Base Mérimée

Ils sont protégés par le livre VI du code du Patrimoine et la loi du 31 Décembre 1913.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id … 020-10-18/

Cela peut être :
- Un bâtiment (Eglise, monastère, Château…)
- Une partie du bâtiment (une entrée, un porche, une façade, un lavoir…)
- Un objet immobilier (Statut, une perte d’accès principale…)
- Un objet mobilier (un orgue, une cheminée…
- Une œuvre (tableau, portrait.)

Le MH a aussi les « abords » Loi du 7 juillet 2016 qui définit le périmètre protégé.
Soit un périmètre est clairement défini, soit il n’est pas clairement défini et à ce moment-là c’est la bande « à moins de 500m » du site classé qui est privilégiée.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/art … elui%2Dci.

Voir code du Patrimoine, code de l’urbanisme

Depuis cette loi du 7 juillet 2016 il y a aussi « Les Sites patrimoniaux remarquables » qui sont des quartiers, des jardins, des secteurs urbains ou paysagers. Il remplace anciennement ce que l’on appelait :
- Les secteurs protégés
- Les zones de protection du patrimoine
- Les aires du patrimoine

En 2010 est sortie aussi « La continuité écologiques des cours d’eau » pour les moulins par exemple.
Enfin reste le patrimoine Mondiale de l’UNESCO avec les zones tampon, peu de chance de créer des appartements dans ces sites.

Ce qui va nous intéresser dans ce post ce sont les travaux dans :
- Les immeubles classés
- Les immeubles inscrits
- Les abords d’un MH

Un MH apporte l’avantage hormis fiscale de pouvoir obtenir l’aide d’un architecte des bâtiments de France (ABF), les aides financières des collectivités, j’y crois peu pour des appartements, une fiscalité réduite et une transmission de patrimoine sans fiscalité.
L’architecte des ABF n’est pas votre ennemi, même s’il ne parle pas d’économie, ce n’est pas son rôle, mais de toute façon il est incontournable. Alors autant tenté de travailler avec lui.

Il faut distinguer 2 types de MH, les classés et les inscrits et les « abords ». Ces derniers ne sont pas MH et donc ne bénéficie que de très peu d’aide et aucune défiscalisation à ma connaissance.
Pour les abords vous avez seulement l’obligation de consulter soit un architecte du patrimoine soit un Inspecteur des ABF pour la couleur de la façade, de l’enseigne, des volets, etc.…

Immeubles classés en France
Environ 14 000 immeubles
Environ 30 000 sont inscrit. (Source Ministère de la Culture)
Je dis « environ » car ces données étaient exactement de 14 100 et 29 500 au recensement du patrimoine de 2015.

Pas de données officielles pour les immeubles aux abords d’un périmètre.

Différence entre Classés et Inscrit
Je cite :

Sont classés parmi les monuments historiques, « les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public ». C’est le plus haut niveau de protection.

Sont inscrits parmi les monuments historiques « les immeubles qui, sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour en rendre désirable la préservation ».

La différence est aussi sur les aides éventuelles, 30% pour les sites inscrits contre 50% pour les sites classés.
Encore une fois peu d’intérêt pour les aides sauf si c’est un château visitable et que vous souhaitez le mettre en RP.

Les travaux en immeubles Classés :
- Les immeubles classés demandent obligatoirement comme MoE (voir plus haut la définition) un architecte du patrimoine référencé. Je ne parle pas ici de l’architecte des ABF mais bien de votre architecte. Ce dernier est donc inscrit comme Architecte en chef des MH. IL sera le référent de l’architecte des bâtiments de France ou de l’inspecteur. Permis de Construire (PC) obligatoire.
Les ABF interviennent sur :
- Les extérieures,
- Les parties communes
- Les intérieurs s’ils sont classés comme la cheminée, l’orgue, les portes d’entrées.
Sont avis est primordiales pour conserver le titre de MH et pouvoir mettre le logo (important) ci-dessous.

Les travaux en immeubles Inscrits :
- Les immeubles inscrit demandent juste un architecte comme MoE (voir plus haut la définition). Ce dernier est inscrit à l’ordre des architectes et doit suivre les consignes environnementales et patrimoniales édicté par les ABF.
Les ABF interviennent sur :
- Les extérieures,
- Les parties communes

Les travaux en immeubles aux abords :
- Les immeubles aux abords doivent suivre les consignes environnementales et patrimoniales édicté par les ABF. Pas d’architecte nécessaire sauf si permis de construire (PC)
Les ABF interviennent sur :
- Les extérieures, couleurs, matériaux (bois ou fer), ravalement, toiture.
Attention si vous réalisez des travaux de structures comme travaux sous œuvre, confortement, consolidation, une autorisation du patrimoine est Obligatoire. Donc vous ne faite rien sans les ABF sinon aie aie ! Ils ne font pas dans la dentelle.

Un site intéressant pour l’édifice référencé le POP et la base Mérimée pour voir si le site est déjà classé.
https://www.pop.culture.gouv.fr/

Suite dans quelques heures et photo des appartements terminés

bascarol · #4

Photo en 2017 lors des travaux

Charpente
Lot Charpente 260 000€

Réalisé par un charpentier agréé MH, il a dû jouer avec les vieilles poutres et une nouvelle charpente.

Nous avons créé des ouvertures et les MH ont accepté des velux a conditions qu’ils ne soient que du côté cours.
Nous avons dû traiter aussi les anciennes poutres contre les vrillettes notamment et le mérule.

Désole je ne peux pas mettre les photo en vertical

A+

bascarol · #5

Bonjour,

Quelques photos aujourd’hui.

Appartement dans la tour

Plancher Chauffant

Construction de l’arbalète

bascarol · #6

Bonjour,

Aujourd’hui sujet Enedis comme il revient souvent. Quand vous avez ou devez diviser des compteurs, c’est officialiser la découpe de votre immeuble.

A savoir que le retour en arrière est difficile, mais pas impossible.

Première démarche = Qu’est-ce que je veux faire ?

C’est le plus important, c’est ce qui va déterminer toute la suite chez Enedis. Surtout ne les appelez pas pour des renseignements futiles, ou pour savoir comment faire ! Votre électricien est là pour vous renseigner.

Pour diviser des compteurs vous avez besoin d’avoir 3 informations.
- Mes colonnes montantes sont-elles aux normes ?
- Mes appartements sont-ils conformes ?
- L’arrivée Production (Enedis) est-elle suffisante ?

1/ Colonnes montantes :
La distribution part du pied de l’immeuble, là où se trouve les compteurs et/ou le compteurs de parties communes.
Le plus important est celui des parties communes. Car c’est celui qui est rattaché à l’immeuble.
Ça doit être un local ou un placard coupe-feu 1h, bien souvent en carreaux de plâtres avec des portes fermées à clé en MDF (panneau de bois composite en fibre de bois) appelé aussi Medium.
Quand c’est OK Enedis vous donne les PDL Point de Livraisons. C’est le N° d’identité de l’arrivée du compteur.
Ce N° est important à garder, attention autant de PDL que de compteurs, donc 1 par appartement et 1 par parties communes.
Si vous n’avez pas de locaux Enedis ou techniques, pas de problèmes Enedis posera un énorme coffret (coffret coupe circuit) au pied de votre immeuble en limite de propriété.

Schéma de distribution, en vert la colonne montante

Une colonne c’est ça

Coffret Coupe Circuit

Seuls les boitiers extérieurs (Coffret Coupe Circuit Principal) et arrivées en voirie sont traités par Enedis. Vous devrez faire installer les compteurs Linky ainsi que toute la distribution en étage (Distribution verticale) et toute la distribution secondaire (Appartements) par votre électricien.
L’électricien vous délivre le Sésame, le feuillet Consuel et l’organisme vérifie ou pas l’installation.
Une fois ces installations réalisées vous convoquez Enedis via votre chargé d’affaire et il enverra un technicien pour valider et raccorder le tout. Attention ils se déplace qu’une fois ! Donc pas de loupé.

2/ Les appartements sont-ils conformes ?
Ça c’est votre électricien qui va le dire, besoin de refaire l’électricité ou pas, vous le savez en fonction de l’état de votre installation.
Délivrance d’un Consuel OBLIGATOIRE, donc tableau électrique refait, terre raccordée et testée, installation aux normes en termes de prises, distance par rapport au point d’eau, nombre de prises, tout est normalisé par la NF 15-100

Site de Promotelec INFO

Des tas de sites vous aideront pour les normes électriques, mais en voici un par exemple.
Site exemple 1

Et un site un peu généraliste mais qui explique bien les choses.
Site exemple 2

Le Consuel : CONSUEL
Il y a une visite de contrôle du Consuel dans 3 cas :
- Vous, particulier déposez le sésame au Consuel de votre région.
- Votre électricien est sous surveillance car trop de problème de Consuel, en général des erreurs répétitives sur les formulaires, les plans, les mesures électriques. Donc le Consuel ne fait pas confiance et fait une visite de contrôle.
- Le Consuel a décidé un contrôle aléatoire de l’installation ou bien votre électricien n’a pas été contrôlé depuis longtemps.

En aucun cas vous ne pourrez déclencher un contrôle du Consuel.

3/ L’arrivée Production (Enedis) est-elle suffisante?
Enedis fera l’étude dès votre appel et la description que vous ferez de vos travaux. C’est pour cela que quand vous leur téléphonez, sachez ce que vous voulez faire.
Ils vous donnent une N° de dossier, il est très important car sans ce N° pas de traitement du dossier ni de déplacement Enedis.
Ils envoient ou pas un Responsable de projet sur place pour échanger avec vous et voir s’il y a des contraintes techniques.

La partie voirie ils vont gérer eux-mêmes, attention ça peut être très long, j’ai déjà attendus 6 à 8 mois parfois.
Ils poseront ça
4 Boitiers de coupures pour les 5 bâtiments du monument historique

Boitier de coupure

Et en parties communes faut faire ca

et ca

Avec ce type de câble (voir les tourets au fond derrière le bac à hydrocarbure d’un parking)

Ensuite ils reviendront quand :
- Les parties communes seront terminés et Consuel à disposition
- Tous les appartements terminés et Consuel à disposition
Alors seulement là le technicien Enedis raccordera l’ensemble et vous lui remettrez les Consuel signés (originaux).
ATTENTION, garder bien les originaux pour le technicien Enedis, dans le cas de ce type de raccordement c’est lui qui récupère son exemplaire.

Reste plus qu’à téléphoner à Enedis (l’autre Enedis celui des factures) ou tout autre operateur (ENI, Direct Energie…) et vous leur donnerez le N° de PDL (Point de Livraisons) et le N° de série du compteur. En appuyant plusieurs fois sur le compteur Linky vous avez ses informations.

PS Le Compteur Linky est constamment alimenté même si le courant est coupé.

Pascal

Dernière modification par bascarol (26/10/2020 08h20)

bascarol · #7

Bonjour,

Aujourd’hui on aborde la ventilation, trop souvent négligée. Une bonne ventilation des locaux permet d’améliorer l’hygiène, évite la condensation et le développement de champignon dans les pièces humides, agit sur la sécurité des appareils de combustion, éventuellement améliore la ventilation dans les zones au Radon.

On retrouve plusieurs types de pathologies gazeuses et organiques dans un appartement
- NO2 (dioxyde d’azote), SO2 (dioxyde de soufre)
- CO (monoxyde de carbone)
- Les COV Composés Organiques Volatiles (formaldéhydes et benzène) dans les détergents, produit des meubles surtout neuf, des vêtements…
- Les particules fines, ultrafines et fibres (amiantes, fumées de tabac, pollens…)
.Notamment concernant les zones géologiques amiantifères (Nord de la Corse, Bretagne, ect..) sont principalement des zones à ventiler.
- Légionnelles, moisissures
- Allergènes acariens certaines personnes peuvent être sensible.
- Radon (radioactivité naturelle, teneur en uranium des terrains)
.Les zones orangées ci-dessous sont impacté et les locaux doivent être ventilées.

Vérifiez votre Zone RADON en cliquant ici

.Réglementation :
Arrêté du 24 mars 1982, sans oublier la RT2012 (Réglementation Thermique 2012) et l’arrêté du 28 Octobre 1983 pour les ventilations hygroréglables
Arreté du 24 Mars 1982

L’arrête de 1982 défini les premières règles du dispositif mécanique de ventilation, avec des débits minimums en m3 en fonction du nombre et du type de pièces.
Le DTU 68.3 malheureusement je ne peux pas le publier sur le site car sa reproduction et diffusion est interdite. Mais des résumés diffusables sont ici et là.
Résumé DTU et RT 2012
La RT 2012 rend obligatoire la ventilation de toutes les pièces avec un test d’étanchéité pour les rénovations et constructions neuves.

Un peu d’histoire, car la ventilation est source de nombreuses pathologies et problèmes de nos bâtiments. Elle agit sur notre santé et celle de vos locataires. Au fil des années on a appris sur les biens fait de l’aération et fait évoluer les systèmes de ventilations.
Connaitre l’histoire est prévenir des pathologies que vous pourriez rencontrer lors de vos futurs achats

Avant 1937 on considérait que les défauts d’étanchéités des bâtiments suffisaient pour aérer naturellement l’appartement. Il existe à ce jour encore des bâtiments de cette conception. Le taux de ventilation normative est égal à zéro. La condensation fait ses premières victimes, le développement des moisissures et champignons est assez courant.

Après 1937 les premières règles sont édicté pour de la ventilation naturelles par entrées d’air par pièce. Grilles basses et hautes en façades commencent à fleurir. Déperditions énergétiques importantes mais au moins ça aère les pièces.

A partir de 1969/1970 se développe l’aération naturelle par l’adjonction d’accessoires sur les ouvrants. On voit naitre les bouches d’aération aux fenêtres, le détalonnage des portes et surtout des bouches d’aération en sorties de toitures.

En 1990, on standardise la ventilation hybride, dit naturelle et mécanique. On parle de Hygroréglables, double flux, de VMC…

A partir de 2000 on travaille sur la ventilation mécanique contrôlée double flux. C’est-à-dire que l’on extrait l’air vicié vers l’extérieur et on importe de l’air neuf sur l’intérieur. On utilise aussi cet air que l’on comprime pour préchauffer le ballon d’eau chaude. Principe du ballon thermodynamique. A cette époque chauffage/ventilation/ballon ECS (eau chaude sanitaire) sont intimement et techniquement liés.

Les 3 types de ventilations principaux sont :
Les simples flux autoréglables
Les simples flux hygroréglables
Les doubles flux

La VMC simple flux

La VMC simple flux, deux systèmes :
- L’autoréglable, on va dire le plus simple et la base des systèmes. Cela maintient un débit constant de l’air suivant les bouches d’extraction sur les fenêtres dit « réglables »
- L’Hygroréglable qui permet de réguler le renouvellement d’air en fonction du taux d’humidité des pièces. Bien sûr, ce doit être OBLIGATOIREMENT associées à des bouches d’extraction Hygroréglables.

La VMC double flux

La VMC double flux :
- Un seul système, l’air mis en circulation aussi bien en soufflage qu’en extraction circule sur l’ensemble de l’appartement. L’air vicié à T° ambiante est utilisé pour réchauffer l’air neuf à T° extérieure.
L’air vicié est expulsé vers l’extérieure en air non réchauffé. Les calories ayant été utilisées pour chauffer l’air neuf, elle est donc rejeté en air non calorifiques.
L’air neuf circule en circuit fermé jusqu’à son extraction.

Soyons clair dans la majeure partie des cas une simple flux suffit à condition que :
- Le débit soit respecté
- Les entrées d’air soient respectées (fenêtres, portes…)
- Les bouches d’extraction dans les locaux humides soient installées

Calcul du débit :
Le débit est règlementé par l’arrêté de 1982. Pour calculer la puissance du groupe on additionne tous les flux des pièces avec comme base, voir tableau ci-dessous :

Pour calculer la puissance du groupe VMC, on additionne la totalité de la puissance nécessaire en fonction du nombre et du type de pièce dans le tableau ci dessus.
Il est formellement interdit de descendre en dessous des minimas pour l’ensemble du logement (voir colonnes 2 du tableau).
Les minimas peuvent être plus bas (10 pour 1 pièces et 35 pour 7 pièces) a condition uniquement dans cette condition, d’avoir un VMC Hygroréglable.

Ensuite il faut dimensionner le réseau aéraulique et dimensionner les tubes en fonction. Mais ca c’est une autre histoire qui suivra.

Acoustique :
Attention, lors de la pose il ne faut pas poser les tubes du réseau aéraulique sur les charpentes et structures du toit. Le risque de résonnance est important. Tout doit être suspendu, groupe VMC sur silent bloc ou suspendu, tubes, clapet… obligatoirement suspendu. Aucun contact doit être entre le réseau aéraulique et un élément structurel quelconque.

Exemple de ce qu’il ne faut pas faire

Le réseau aéraulique repose sur la structure, donc vibrations fortes et nuisances sonores

Quelques prix :
Entrée d’air autoréglable

Entrée d’air hygroréglable

.Pascal

Dernière modification par bascarol (09/11/2020 08h25)

bascarol · #8

Bonjour,

1 an après mon dernier post me voila revenu sur ma construction.

Les 20 appartements du départ se sont transformés en 50 appartements en MH et 74 places de parking. Effectivement ayant récupéré les travaux des autres appartements du Promoteur en liquidations judiciaires.

J’ai livré 4 bâtiments sur 5 et aujourd’hui 35 appartements sont loués reste 4 a louer et 11 en construction (dernier bâtiment)

L’opération est longue, faut dire que MH + Covid + Manque de matériaux + Défection de 4 entreprises depuis le début des travaux n’auront pas entamé le moral mais retardé de 2 ans la livraison

Le plus dur les maçons ! 3 maçons (2 dépôt de bilan en cours de chantier, 1 disparu !)
Le plus arrogant, le couvreur qualifié MH se prenant pour le seul couvreur à savoir faire
Le plus bête le carreleur ayant abandonne le chantier sans l’avoir commencé
Le plus riche le tailleur de pierre qui fait aussi le ravalement
Le plus sympa l’artisan plombier
Le plus mauvais techniquement l’architecte
Le moins sympa l’architecte des bâtiments de France qui depuis est parti en retraite (ouf) remplacé par un femme adorable et amoureuse.. de la pierre et compréhensive sur les travaux et qui sait faciliter les négociations.

Au final 6 500 000€ TTC de travaux c’est pas une affaire rentable en m², le but est que les copropriétaires défiscalisent en MH. Les plus value du au Covid augmentant irrémédiablement les frais de fonctionnement de 150 000€ et autres problèmes auront grevé le budget mais au final on en voit le bout.

Travaux commencer en 2016 j’espère finir en juin 2022.

Dernière modification par bascarol (30/01/2022 23h08)

vivierois · #9

Bonjour,

Le sujet est très intéressant. En revanche je n’arrive pas à saisir le fonctionnement du projet. Combien d’appartements pour votre patrimoine personnel? Vous semblez avoir repris à votre compte le suivi de l’ensemble des travaux, dans quel cadre? Votre entreprise ?

Vivierois

bascarol · #10

Pardon oui soyons un peu plus clair, j’ai un appartement, les 49 autres c’est mon métier.

Cdt

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Bascarol [IdF] : étude de cas immobilier (création de 20 appartements ds un monument historique)

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