Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ?

Il y a aussi le fait que la loi Pinel intervient sur des biens loués nues.
Reste donc l’intérêt du meublé (peu ou pas de dépense hormis le loyer CC)  et l’avantage d’un bail d’une année voir moins pour certains potentiels locataires.

fabcl a écrit :

Un élément de réponse a été donné plus haut : Un bien qui se vend plus de 5000€/m2 et qui se loue 250€/mois, il y a clairement un soucis.

Et non, c’est bien le genre de chiffre des investissements Pinel classiques. N’oubliez pas que le Pinel est pour les locataires à plafond ressources, avec loyer avec plafond (en moyenne 20% sous le prix du marché). C’est sûr que les investisseurs un minimum formé s’étranglent, mais pour monsieur Toulemonde, ce que l’on retient c’est "votre locataire payera 50% de votre bien, la réduction d’impôt 20%" et "équivalent à un fonds euros à 9%". Mais une fois qu’on remet les chiffres dans le bon sens, cela devient moins sexy

Jeff33 a écrit :

La loi Pinel est un produit de défiscalisation, pas un produit de rendement. Donc, on ne peut pas comparer ce type de produit avec l’achat d’un bien à rénover et avoir une rentabilité de 10%. Ce n’est clairement pas les même caractéristiques entre ce 2 produits et forcément pas les mêmes résultats.

Je ne partage pas du tout votre point de vue.
Le cadeau fiscal est à intégrer dans le calcul de rentabilité.
La rentabilité du pinel doit se calculer avec le montant du loyer mais aussi en économie d’impôt (6 ans avec 12% , cela correspond à 2% de rentabilité par an (je sais mon calcul est faux pour le tri mais c’est seulement pour imager)).

Ce qui n’empêche pas qu’aujourd’hui, hormis un pinel fait soi même (terrain + cosntrcution), le bien est quasi-systématiquement payé bcp trop chère.

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, Jeff.

Vous suggérez qu’il y aurait autant de différence entre du Pinel et de l’immo classique qu’entre un livret A et une SCPI. C’est juste totalement faux. Le Pinel, c’est de l’immo en direct, donc c’est fondamentalement la même chose, le même placement, le même "produit", que l’immo classique. Il y a juste une petite carotte fiscale en plus.

Si on va par là, l’immo locatif nu avec travaux, c’est un produit de défiscalisation ? Le LMNP, c’est un produit de défiscalisation ? Ben oui, il y a des avantages fiscaux !

Pour un T1 de 30 m², prenons ces 4 cas :
- un appartement de 10 ans qui ne nécessite pas de travaux, loué nu
- un appartement de 10 ans avec 15 k€ de travaux, loué nu
- un appartement acheté neuf directement auprès du promoteur (et qui permet de bénéficier du Pinel), loué nu
- un appartement acheté neuf auprès d’un commercial qui vend du Pinel packagé, loué nu

Il y a un continuum. C’est presque la même chose.

Le Pinel packagé, il y a souvent la gestion locative et la GRL de vendu avec, donc c’est "simple". Mais on peut faire la même chose dans de l’ancien. Donnez à une agence un mandat de recherche pour un T1 de 10 ans, en lui disant que derrière elle aura la gestion locative et le contrat GRL, elle va vous trouver quelque chose ! Probablement quelque chose de bien, même ! Ca sera tout aussi facile que le Pinel, et probablement aussi rentable, si ce n’est plus !

Le fait que le Pinel soit plus ou moins packagé pour les gens qui n’y connaissent rien donne une fausse impression de sécurité. En fait, c’est juste de l’immo en direct, avec tous ses risques inhérents, et notamment :
- retard de livraison
- malfaçon sur la construction
- vacance locative, qui peut carrément faire sauter la fameuse carotte fiscale
- dépréciation du bien.
- quartier qui se dégrade.
etc.

C’est de l’immo en direct. Il y a les risques, mais il n’y pas le rendement. Il est même assez probable qu’un bon paquet de ces Pinel, quand ils seront revendus dans 9 ou 12 ans, sortiront avec un rendement global négatif.

Cacher le fait que ça soit un très mauvais investissement sous l’euphémisme "produit de défiscalisation", c’est accepter de prendre part à l’enfumage généralisé !

Nous sommes presque d’accord sur le fond, mais je continue à avoir du mal avec le vocabulaire. Vous parlez de "produit". C’est un vocabulaire de commercial, qui vend des "produits". Un investisseur avisé choisit des "placements" ou "investissements", pas des "produits".

"destiné à défiscaliser et non à à avoir du rendement." "Destiné", par qui, sinon par les gens qui commercialisent du "Pinel packagé" ? Qui a dit qu’il ne peut pas y avoir de rendement ?

A la base, le Pinel, c’est un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement locatif neuf. Ca peut être rentable, par exemple si on fait construire soi-même en maîtrisant les coûts. Un peu moins rentable mais correct si on achète un logement éligible, en direct au promoteur.

Il n’y a pas de raison de dire que le Pinel = le machin trop cher packagé vendu par les commerciaux.

Le pigeon qui accepte de parler de la chasse avec les vocabulaire de "gibier", "petit plomb", et "cuisson au four" aura beaucoup de mal à avoir une vision claire de la chasse, et surtout une vision qui soit susceptible de le faire sortir de son rôle de pigeon.

Sur ce forum, il me semble qu’il faut aussi contribuer à détricoter des vocabulaires et des concepts qui tous les jours contribuent à désinformer des investisseurs pas encore avisés.

@Micka971
Vous vouliez des arguments, plutôt qu’une critique.
Quelques chiffres : un studio neuf de 21 m2 à 370 km de chez vous, loué 250 euros, payé 108 500 euros environ. Que connaissez vous du marché de la ville où vous investissez ? Rien. Le quartier est-il bon, mauvais moyen, en retournement ? Vous ne savez pas. De l’immobilier en général, des prix du neuf ou de l’ancien ? Rien. Comment allez vous faire pour gérer un studio à 370 km, sachant que ce type de surface est celui où les locataires tournent le plus ? Rien de prévu. Que se passe-t-il lorsque l’avantage fiscal se termine ? Vous ne précisez pas.
L’évolution de l’immobilier depuis 20 ans, soit un doublement des prix, vous ne connaissez pas, et vous croyez un "expert" qui vous garantit 1% de hausse par an. Or votre loyer est faible, au dessous du marché (comme tout les "Pinel"), et votre bien ne sera plus neuf dans 9 ou 12 ans. 99% des biens économiques valent moins cher d’occasion que neuf, et le petit miracle de la hausse immobilière des années 2000 aura du mal à se renouveler. Les papiers que vous mettez en exemple, avec une rentabilité brute inférieure à 3%, démontre l’arnaque : on y parle de "support fiscal" à 108 500 euros pour 21 m2, c’est des prix d’un studio de la région parisienne, très bien placé. Or vous n’achetez pas un "support fiscal" : vous effectuez un acte d’achat immobilier, avec nombre de contraintes, que vous semblez joyeusement ignorer au profit d’un bénéfice fiscal temporaire et d’une plus-value illusoire.

Ce n’est pas seulement votre projet qui est nul, c’est surtout votre approche qui ne va pas : vous demandez de l’aide, sans vous renseigner par vous même. C’est un peu le gars qui veut ramasser des pommes et se place sous le pommier en attendant qu’elles tombent dans le panier… Sachez que dans l’immobilier, quand vous empruntez, c’est pour 15, 20 voire 25 ans. Et les bêtises se payent cher, il existe de nombreux reportages sur les dégâts du Pinel. J’aime bien celui sur Bergerac… Bref, pour vous, l’urgence est justement de ne pas investir mais d’apprendre à investir.
Cependant je crois qu’un Pinel peut avoir des bons effets, dans des cas minoritaires, lorsque l’acheteur s’est donné de la peine, s’est vraiment informé et connaît son marché. Philippe30 en a fait un, d’autres l’ont construit eux-même. Dans tous les cas, ils n’attendent pas que les pommes tombent de l’arbre…
Rastignac