LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

GBL : exact ma langue a fourché ; il s’agit bien de 23 k€ de recettes (loyers encaissés)
je reste surpris par le fait que le législateur ne nous ait pas "encore" obligé à s’inscrire au RCS dès que l’on dépassait un certain montant…

@Ojal

Lorsque vous êtes en LMP (i.e. inscrit au RCS, recettes > 23k HT et recettes > autres revenus du foyer fiscal), le traitement de la plus-value est ainsi:
- Si vous exercez votre activité depuis plus de 5 ans et que la moyenne de vos recettes des deux dernières années civiles est inférieure à 90k HT, alors la PV est exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas de prélèvements sociaux me semble-t-il)
- Si cette moyenne est comprise entre 90k et 126k, alors l’exonération d’IR est partielle
- Au delà, et dans tous les autres cas où les conditions ne sont pas remplies, on applique le régime des PV/MV professionnelles à court-terme/long-terme (si le bien est non amortissable, alors la PV est à CT si détention inférieure à 2 ans, à LT sinon / si le bien est amortissable alors, la PV est à CT si détention inférieure à 2, à LT pour le surplus des amortissements et à CT pour ces mêmes amortissements autrement).

Bonsoir,

Après avoir parcouru le forum ces derniers jours sur les sujets LMP et LMNP, je m’aperçois que la totalité ou presque d’entre vous, ont recours à un CGA.
Je m’interroge sur l’intérêt du CGA dans le cas où l’activité est déficitaire pour un LMNP par exemple. Et plusieurs personnes ont montré que pour un 1er investissement, on pouvait se trouver en déficit une dizaine d’années grâce à l’amortissement du bien (en moyenne 85% du bien).

Alors bien sûr il n’y a pas que la non-majoration du bénéfice de 25% mais c’est quand même la raison principale qui "pousse" les investisseurs à y recourir.

Quel est votre avis sur le sujet ?

Autre question, est-ce que vos comptables éclatent la valeur du bien en plusieurs catégories et les amortissent sur des durées différentes ?
J’ai traité le dossier d’un LMP cette année de 6/7 appartements et aucune décomposition n’était faite dans ce sens.

Merci bien,

Effectivement Julien83, la remarque de votre comptable est pleine de bon sens, lorsque vous êtes en déficit…
Au delà de cela, l’intérêt que je vois est d’afficher résolument "patte blanche" (votre déclaration ayant été faite "dans les règles") vis à vis de votre Centre des Impôts…mais cela reste mon avis…

@ Jo
Bonsoir,

Ce qui est effectivement "éclaté", ce n’est pas la valeur du bien, mais plutôt les différents types de travaux qui ont été effectués dans celui-ci et les éventuels mobiliers qui ont été achétés pour ce bien.
La durée d’amortissement appliquée est alors différente selon ce qui est pris en considération.
Par exemple :
Mobilier (table et chaises) : amortissement sur x années
Travaux de peinture : amortissement sur x années
etc…

Bonsoir Jo,

En fait ce n’est pas tout à fait ce que j’ai dit (voir juste au dessus)…
Perso, j’ai un CGA et suis déficitaire…

Concernant l’amortissement du mobilier, il y a effectivement peu d’intérêt de le faire sur plusieurs années pour une somme <500 euros…
Et c’est ce qui est d’ailleurs retenu habituellement par l’administration fiscale, de mémoire…

Aymz a écrit :

Perso, j’ai un CGA et suis déficitaire…

Concernant l’amortissement du mobilier, il y a effectivement peu d’intérêt de le faire sur plusieurs années pour une somme <500 euros…

Une précision sur la réduction d’impôt avec le CGA, ce n’est pas possible si votre bien est en indivision

Pour l’amortissement du mobilier, c’est de notre point de vue, à l’inverse toujours intéressant car si on résume les "déficits" générés par les amortissements sont reportables indéfiniment

Jo0505 a écrit :

Je suis tombé sur un jugement de la cour d’appel de Paris qui traite de la valorisation du terrain dans une Holding. La décision pourrait tout autant s’appliquer à un LMNP ou LMP classique.

Le contribuable avait appliqué une valeur du terrain de 10% en plein Paris.
L’administration a considéré que la valeur du terrain était plutôt de 40% (mais pourrait aller jusqu’à 60 ou 70% dans certains endroits d’après l’AFREXIM).
La conclusion importe assez peu, mais montre clairement que la fourchette évoquée de 5 à 15% habituellement doit être adaptée à la situation.

Je laisse les puristes du droit prendre connaissance du jugement :

Cour administrative d’appel de Paris, 5ème Chambre, 13/03/2014, 13PA00961, Inédit au recueil Lebon | Legifrance

Le jugement dit que la holding en question n’a fourni aucun élément chiffré pour estimer la part du foncier à 10%

C’est clair qu’un calcul de démonstration, même basique doit permettre d’argumenter un choix comptable, sinon il peut être beaucoup plus facilement être remis en cause

Une première approche du type rapport entre la surface bâtie et la surface du terrain devrait suffire pour argumenter

Ceci dit, 4% en plein Paris, ils n’y vont pas avec le dos de la cuillère, à moins qu’il ne s’agisse d’un hotel particulier

Je suis d’accord avec vous GoodbyLenine, et plus on va aller au coeur de Paris ou dans quartiers ultra recherchés avec des appartements à plus de 10 000 € le m², plus cette part de foncier va être importante.
Si l’administration veut être extrêment rigoureuse, la partie terrain peut s’approcher des 65/70% sans qu’il soit possible d’argumenter dans le sens contraire.

Le coût d’une construction hors difficultés particulières, sera le même dans le 20ème et dans le 1er arrondissement, sauf à passer par des entreprises beaucoup plus chères…

Cette décision de la cour d’appel pourra être utilisée pour se limiter à 40% mais elle n’est pas à prendre sans cette réflexion préalable.

GoodbyLenine a écrit :

Si le m² d’appartement valait 8000€ pour ce bien dans Paris, et (soyons optimiste, imaginons un immeuble très joli) 4000€ dans un autre endroit où le foncier serait presque gratuit, alors le terrain représenterait 50% de la valeur, et le bâti les autres 50%.

Je trouve pour ma part que cette valeur de 40% est finalement assez faible…

Désolé, la démonstration n’est pas pertinente…

Pour connaître la valeur du foncier, il faut connaître la valeur du m² de terrain nu constructible

Le coût de la construction n’a rien à voir dedans

Remarquez que le résultat final est probablement similaire vu que le foncier à Paris est très cher, mais la démonstration est plus importante que le résultat, surtout en matière fiscale…

Oui, je l’ai déjà lu .
En fait, concernant la couverture sociale, cela n’est plus à jour : la CMU n’existe plus et depuis le 1er janvier, tout le monde a le droit à la sécurité sociale si on réside de façon permanente en France .

Pour contrer le RSI et que cela soit rentable ,  je m’étais un moment imaginé acheter un immeuble par an et déduire un maximum sur 5 ans et ensuite le revendre avec une bonne plus-value ( grâce aux nombreux travaux effectués, c’est possible de faire x2 tous les 5 ans et donc sans imposition car je suis sous les 90000 euros)
Mais on devient esclave et cela n’était pas dans mes objectifs de vouloir trop engranger.

Exactement …

Bonjour,

J’achète un immeuble et je vais y créer 15 appartements avec des travaux importants.
Actuellement, j’ai 10 appartements en LMNP et 1 en nu.

Il me semblait avoir compris qu’on a toujours le choix de passer LMP ou pas. Et donc, qu’à défaut de demander à être inscrit au registre du commerce, on reste en LMNP.

Je précise que ce nouvel immeuble sera détenu par une SARL de famille avec 98% des parts et mes 2 enfants auront chacun 1%. Je suis fonctionnaire et j’arrêterai dans 3 ans, soit 8 ans avant de pouvoir prétendre à ma retraite. Je suis fiscalement en positif sur le LMNP actuel.

D’après mon comptable "L’acquisition et l’exploitation des 15 nouveaux appartements va vous faire basculer dans le régime du loueur meublé professionnel.
Se pose donc la question des 10 premiers appartements, à savoir, vont-ils passer dans le régime LMP ? "
Qu’en pensez-vous ?  N’ai-je pas intérêt à rester LMNP ?   
Merci par avance

Pour info, la décision de la cour d’appel, citée par Jo0505, a été cassée par le Conseil d’Etat :
Conseil d’État, 9ème - 10ème SSR, 15/02/2016, 380400 | Legifrance

Pour résumer, la cour d’appel disait que l’administration fiscale, doit, pour déterminer la valeur du terrain :
(méthode 1) se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable ; que ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires ;
( si méthode 1 inapplicable, méthode 2)
à défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien ;
(si méthodes 1 et 2 inapplicables, méthode 3)
lorsqu’elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l’administration peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan ; qu’elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement ; que seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

Or, le conseil d’Etat constate que l’administration a appliqué la méthode 3 : mais que la cour d’appel a omis de vérifier en quoi les méthodes 1 et 2 étaient inapplicables ce qui aurait justifié le recours à la méthode 3 ; et, pour l’application de la méthode 3, la cour a omis de vérifier que les 19 cas pris en référence par l’administration étaient entré au bilan des entreprises à des dates proches.

Il n’en reste pas moins que :
- le principe général est d’estimer le vrai prix du terrain, pas un pourcentage arbitraire ;
- le contribuable a intérêt à appliquer les mêmes méthodes que l’administration (c’est à dire méthode 1 de préférence ; si inapplicable, méthode 2, etc.).