Austin [Dordogne] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à louer)

Pourriez-vous indiquer ce qui vous fait penser que "rien n’est déductible" dans les travaux que vous envisagez ? Ma lecture serait plutôt exactement l’inverse.

Tout les travaux du 1er lot sont déductibles, même la salle de bain.
Par contre, la création d’une habitation, rien n’est déductible.

Au passage, les travaux, vous chiffrez comment ? Au hasard ? (car chez moi, toiture + isolation c’est 40k€).
Sinon, les autres travaux, vous ne chiffrez pas ?

Ensuite chauffage au bois, renseignez vous bien sur les contraintes niveau location.
Je sais que le ramonage est obligatoire annuellement. Mais peut être y a t’il d’autre obligation de sécurisation.

Pour la grange, pensez à diviser le cadastre. Ca limitera les blagues, et vous permettrai de gérer chaque bien indépendamment. (en terme de TF, de revente, …)

Bonjour,

Si j’ai bien compris vous souhaitez acheter un bien avec une maison et "autre chose" ; il faut d’abord regarder si le règlement du document permet à cet "autre chose" d’évoluer - changer de destination et déposer une demande d’autorisation.
Bonne nouvelle : sauf à étendre la construction vous n’aurez pas de Taxe d’Aménagement à régler.
NB : je ne suis pas sur de bien comprendre le sens de votre "division cadastrale" : vous souhaitez diviser la propriété foncière ?

Alors, avec ces infos complémentaires, voici quelques remarques :
Sur les travaux, regardez bien dans le détail.
La toiture, par exemple, ça dépend si la charpente est à changer, du type de tuile, de savoir si c’est avec ou sans isolation (et quel type d’isolation)… dans le sud de la Haute-Garonne (zone bon marché, ce n’est pas Toulouse), un artisan m’avait annoncé 70 €/m² pour une toiture, avec pose du litelage, de tuiles canal et traitement des rives, en gardant la charpente existante qui était en bon état. Par contre, si on veut une isolation par le dessus (Sarking) pour garder la charpente apparente et/ou préserver la hauteur sous plafond, ça monte à 200-250 €/m² tout compris.
Si la configuration du chantier est compliquée, il peut s’y ajouter des coûts de mise en place de chantier et d’échafaudage, d’évacuation des anciennes tuiles, etc.
Tout ça pour dire que c’est très variable d’un chantier à l’autre et probablement d’un artisan à l’autre.
Autre "détail" : bien chiffrer les travaux possibles dans les années à venir. Sur un bâtiment ancien, même avec l’intérieur rénové, il faut s’attendre à faire un peu d’entretien tous les ans ou toutes les quelques années.
Si possible, faire un prévisionnel de travaux pour avoir un idée du coût moyen annuel.

- insert à bois : si l’appareil et le conduit sont en bon état, il n’y a pas de contrainte particulière à la location. Le locataire a l’obligation d’un ramonage par an et d’acheter son propre combustible. C’est exactement le même principe que de louer une maison qui comporte une chaudière à fioul ou à gaz. Si vous voulez vraiment vous blinder, faites faire un ramonage par un pro avant de louer, et demandez-lui de vous faire un test complet du système (il utilisera un fumigène pour vérifier l’étanchéité du conduit de fumée), puis de vous écrire un rapport de cette inspection. Ca vous donnera un "point zéro" prouvant que vous avez fourni au locataire une installation conforme et en bon état.

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire si juste la maison 9%

Même en brut, il faut rajouter le coût des travaux, ce qui fait baisser la rentabilité.

En net, il faut prendre en compte les différentes charges, mais aussi les avantages, comme la déduction possible des travaux en charges.

Et surtout, si on veut vraiment être précis, il faut distinguer la rentabilité de la maison actuelle d’une part, et l’aménagement de la grange (y compris d’ailleurs dans le coût d’acquisition : la grange et son terrain valent peut-être 12 000 € sur les 60 000 € du total, ce qui change pas mal le calcul de rentabilité, pour la maison actuelle comme pour la grange).

Pour renchérir sur la remarque de xa : il est évident qu’il faut distinguer les travaux sur les deux bâtiments, et ne pas s’amuser à faire passer sur la maison actuelle des travaux qui relèvent de l’aménagement de la grange.

L’aménagement de la grange peut coûter entre 250 €/m² (vous faites tout vous-même et ne payez que les matériaux, à prix discount) et 1500 €/m² voire plus (artisans pas spécialement bon marché). Vu que le niveau des loyers est assez bas dans cette zone rurale, la rentabilité spécifique de l’aménagement de la grange dépend de combien ça vous coûte à réaliser. A 250 €, c’est hyper rentable ; à 1500 €, beaucoup moins.

Enfin, si vous êtes dans une zone éligible et que vous vous attendez à des locataires "sociaux", un Borloo ancien peut être très avantageux.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2016 13h37)

En principe, il me semble bien que le coût de réfection de la toiture de la "grange" ou du "garage" peut être également éligible en charge déductible, à condition que ce bâtiment soit effectivement loué avec l’habitation, en tant que "dépendance", et que le locataire en ait la jouissance effective.

Par contre, il vaudrait mieux attendre 3-4 ans ensuite, avant d’aménager cette grange en logement locatif.

Pour le locataire, avoir ainsi 100 m² de dépendance inclus dans le bail peut être vu comme un avantage… ou non. Quelle conséquence sur sa TH, sur sa prime d’assurance, par exemple ?

Bernard2K a écrit :

La toiture, par exemple, ça dépend si la charpente est à changer, du type de tuile, de savoir si c’est avec ou sans isolation (et quel type d’isolation)… dans le sud de la Haute-Garonne (zone bon marché, ce n’est pas Toulouse), un artisan m’avait annoncé 70 €/m² pour une toiture, avec pose du litelage, de tuiles canal et traitement des rives, en gardant la charpente existante qui était en bon état. Par contre, si on veut une isolation par le dessus (Sarking) pour garder la charpente apparente et/ou préserver la hauteur sous plafond, ça monte à 200-250 €/m² tout compris.
Si la configuration du chantier est compliquée, il peut s’y ajouter des coûts de mise en place de chantier et d’échafaudage, d’évacuation des anciennes tuiles, etc.

Typiquement, je suis à 260€/m².
Avec
- réfection total de 50% du toit (charpente ayant pris cher)
- démontage, nettoyage et remplacement
- isolation intérieur
- placo posé
- et des à côtés (2 fenêtres de toit, 2 fenêtres, VMC, clim reversible, …)

Voir aussi que les mesures de la toiture variait de 20% entre 2 entreprises. (et donc le concurrent avec un prix au m² plus faible coutait plus cher).

Remarque, comme souvent sur les gros travaux, il est plus simple de négocier les à côtés que de négocier le montant unitaire. (genre un velux prix coutant, ou la VMC offerte)

austin a écrit :

au changement de locataire …(en esperant qu’il n’y reste pas 15 ans ….)

Calculez votre rentabilité sur cette base.
Le reste ne sera que du bonus.

Mais généralement dans une maison, vous pouvez avoir des locataires qui prennent racine.
(les miens sont à 5 ou 6 ans déjà, les précédents avaient dépassés 30 ans)

Vous avez raison autant séparé des le départ
mais du coup la réfection toiture ne sera plus déductible?

La réponse à votre question est évidente : si c’est séparé, c’est séparé. Donc, il n’y a pas de déduction possible des travaux de toiture sur la grange.

Et séparer, c’est séparer (c’est le jour des lapalissades), c’est à dire que c’est du boulot. Vous devez :
1) vérifier ce que le document d’urbanisme vous permet de faire avec la grange (en faire une habitation ou pas)
2) bien anticiper et chiffrer les conséquences de cette séparation. Logiquement, vous scindez la parcelle en 2 lots, déjà ; coût de ces démarches. Ensuite, les raccordements aux réseaux : électricité, eau courante, eaux usées ; et second portail sur la rue si nécessaire.
3) ensuite, les autres travaux pour transformer cette grange en logement, à chiffrer en coût et en durée.

Comme le dit xa, l’avantage c’est que ça vous faire rapidement un second revenu locatif, en plus de l’habitation existante. L’inconvénient, c’est que ça vous fait une grosse opération à mener sur cette grange : trouver au moins 50 k€ de plus pour financer ces travaux, gérer la paperasse et les travaux…

PS : ce que vous "perdez" en déductibilité est assez faible.

Supposons les travaux de toiture à 20 k€, moitié maison actuelle et moitié grange. Si vous louez la grange comme dépendance de la maison, cette part de travaux est déductible. Compte tenu de votre TMI, l’économie d’impôt vous "subventionne" les travaux à 30 % environ. Soit 3000 €.
Perdre 3000 € d’avantage fiscal, ce n’est pas le bout du monde !

austin a écrit :

Je vais essayer de synthétiser ma visite de ce soir
alors au niveau parcellaire c’est 2 unités différentes mais mitoyenne, ce que j’apelle la grange/garage/hangar est une ancienne maison donc pas de changement de destination a prevoir j’irais quand même en mairie verifier.

Si c’est une ancienne maison, vous ne créez pas de surface mais vous réhabilitez l’existant, les travaux deviennent donc déductibles.
Point à confirmer en détail!

La taxe foncière des propriétés bâties est essentiellement établie sur la valeur de la parcellaire ; celle ci dépendant de critères tels que sa situation au sein de la Commune : proche des commerces, des services etc
On appelle cela la valeur locative.

austin a écrit :

Comment est-il possible qu’elle paye moins que moi en foncier alors qu’il y a plus de surface chez elle si on compte les 2 lots?

De nombreux éléments rentrent en compte.
Entre la surface de logement (déclaré), l’état du batiment, la situation du batiment sur la commune, …

Ensuite êtes vous dans la même commune ?
Car au bout de la rue de mon ancienne RP, c’est une autre commune, dans un autre département.
La TF fait donc *2 voir *3 a bien à peu près équivalent.
La différence de 300m suffit.