Iqce [26] : étude de cas immobilier (achat d'une propriété et revente de terrain et d'une maison)

Bernard2K a écrit :

A votre place, je n’irai pas voir les impôts auparavant, mais je rassemblerais seulement soigneusement toutes les preuves de la "légende RP" afin d’avoir un dossier béton si jamais ils débarquent.
…/…
Ave ces précautions, je ne dis pas que le risque sera nul, mais il sera très réduit.

J’avoue être très surpris par votre approche que je trouve assez "Balzacienne". Je ne dis pas cela par critique mais dans la seule volonté d’apprendre et de faire avancer le questionnement de notre ami.
Quels éléments concrets vous font dire que l’argument "j’ai changé d’avis" fonctionnera, malgré la répétition de l’opération, la division pour vente du terrain et les bénéfices engendrés ?

Sans occupation réelle de la RP, l’intention de RP peut-elle réellement être retenue ?

@Iqce : comment aviez vous procédé il y a 8 ans ?

Rastignac : 2 opérations cf 1eres lignes, celle ci incluse. Pour le reste, je n’apparait pas, mes parents par exemple vont faire des donations à leurs petits enfants, entre autre…
Édit : par contre, comme le souligne B2k, mon travail interesse  le foncier, les découpages etc d’où mes interventions sur le forum. J’ai d’ailleurs une clause qui dit que je dois exercer ailleurs un certain temps si je quitte ce travail. Pas facile…

DDTE : attention, ce sera bel et bien la RP. Il y a confusion avec une autre demande de renseignement d’un autre forumeur peut etre ? La maison est superbe, j’ai encore 2 à 3 ans de travail dans le secteur. Après je passerai demi rentier cf un autre de mes posts.
Il y a 8 ans j’ai argué du fait des inondations fortement médiatisées qui ont impacté le patrimoine, nous contraignant à une revente rapide de notre nouvelle rp . le découpage a suivi une mise en vente infructueuse de la totalité du bien, sur demande (ahem) des acquéreurs…Comme indiqué, ce n’est pas reproductible mais béton. Si j’étais indien, peut être pourrait on penser que je commande la pluie mais ce n’est pas le cas

Dernière modification par Iqce (28/09/2017 18h07)

Petit scénario "sécurité":
1/ Vous vous  entendez avec le notaire et le vendeur pour que la vente soit homologuée début janvier 2018, en allongeant le délai entre le compromis et la vente définitive. Ainsi, vous récupérez une marge d’un an de plus et vous pouvez arguer 9 ans d’intervalle au lieu de 8 entre les deux opérations…
2/ Vous occupez réellement la maison pendant deux ans. Ainsi la revente des terrains annexes et autres immeubles apparaît réellement comme un acte de gestion de patrimoine privé : vous êtes tombé sur la maison de vos rêves, compatible avec une famille nombreuse, et vous éliminez les autres biens, inutiles et coûteux. En restant deux ans, au lieu d’un, on ne peut plus dire que c’est fictif (facture EDF, carte d’électeur…), ni que vous aviez l’intention de réaliser une plus-value dès le départ. Lorsqu’on s’installe dans une nouvelle demeure, personne n’est sûr d’y rester vingt ans… Après deux ans, vous avez le droit de déménager, sans inventer des "excuses" plus ou moins bonnes…
Emprunt :
Pour l’apport, un capital de 200 000 me semble exagéré, 30 000 en cash et 20 000 sur des livrets qui font plaisir au banquier suffisent , le reste est emprunté à 1,5 ou 1,7 %, sur 20 ans pour avoir des mensualités plus faibles. Et ainsi il vous reste 150 000 à placer à 3 ou 4 %…

Rastignac

Iqce, relisez votre premier message : vous n’expliquez nulle part vouloir faire de cette maison votre RP. Au contraire, vous mesurez la plus-value de la revente pour la maison comme pour le terrain.

Après, vous écrivez "ce sera bel et bien la RP".

Soit vous aviez oublié un point très important dans le premier message… soit, entre temps, vous avez suivi mon conseil d’installer une "légende RP", en commençant par le forum !

DDtee a écrit :

Quels éléments concrets vous font dire que l’argument "j’ai changé d’avis" fonctionnera, malgré la répétition de l’opération, la division pour vente du terrain et les bénéfices engendrés ?

Parce que l’intention spéculative doit être présente au moment de l’achat. Et qu’en France, on est présumé innocent, et que c’est à la personne qui vous accuse (les Impôts en l’occurrence) d’apporter la preuve de votre culpabilité. Donc les Impôts doivent prouver que vous aviez l’intention spéculative au moment de l’achat.

Si vous avez une histoire crédible comme quoi vous avez acheté dans une autre intention, puis que vous avez changé d’avis (avec des documents à l’appui de cette histoire), ils ne pourront pas prouver l’intention spéculative.

Après, il faut distinguer deux phases :
1) contrôle fiscal, et éventuellement redressement. A ce stade, vous êtes confronté à un inspecteur des impôts qui applique la doctrine fiscale (= le BOFIP).
Jusqu’au 4 janvier 2017, la doctrine fiscale considérait que si l’habitude était prouvée (multiplicité d’opérations), l’intention spéculative était présumée.
Cf. Cette version ancienne du Bofip :

40
Lorsque le caractère habituel des opérations est établi, l’intention spéculative du cédant est toujours présumée. C’est donc à lui qu’il appartient d’apporter tous les éléments de preuve susceptibles de faire échec à cette présomption. Sauf circonstances exceptionnelles, cette preuve paraît difficile à établir : il existe, en effet, un lien direct entre les notions d’habitude et d’intention spéculative.

Source : BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
Sauf que c’était contraire à la jurisprudence (depuis 2006, il leur a fallu 10 ans pour se mettre à jour) ! Les Impôts ont enfin intégré la nécessité de déterminer l’intention spéculative. Relisez le Bofip que j’ai mis en lien dans mon message précédent, notamment les points 40 à 70. Le point 40, qui présumait l’intention spéculative, a disparu !
Cf. aussi cette explication : Actualités - Marchand de biens : l’intention spéculative ne se présume pas du seul caractère habituel des actes - Les Juristes Associés de l’Ouest

- si les Impôts vous redressent, vous pouvez contester devant le juge. A ce stade, le juge applique la loi, et non la doctrine fiscale (le bofip représente la "bible" interne de l’administration fiscale, mais ce n’est pas la loi ! Le juge juge l’application de la loi, pas les textes de telle ou telle administration). En l’occurrence, il va juger si vous relevez du 1° du I de l’article 35 du code des impôts :

I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :

1° Personnes qui, habituellement [=habitude], achètent en leur nom, en vue de les revendre [=intention spéculative présente dès le moment de l’achat], des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Si votre histoire prouvant que vous avez acheté avec l’intention d’en faire une RP est solide, vous devriez avoir gain de cause. Si ce n’est auprès de l’administration, vous devriez finir par avoir raison devant le juge.

Evidemment, il faut que votre histoire soit solide et crédible du début jusqu’à la fin. Si votre histoire sent le pipeau à tous les étages, ou si vous avez laissé des preuves de votre intention spéculative (par exemple si l’administration fait témoigner l’AI qui dit que le client se frottait les mains à la perspective des PV de revente et lui a même demandé conseil sur la meilleure manière de faire une PV rapide sans se faire gauler par les Impôts), vous êtes mal !

Bonjour et encore merc i pour vos réponses denses.

Alors ; sur la RP et l’intention, en fait je connais bien la problématique dans les détails, c’est pour cela que je veux mettre les chances de mon coté.
Et j’ai à mon sens l’idée de base qui doit clôre le débats (car je ne veux même pas prendre le risque d’aller devant le juge, pas possible).

=> offre d’achat sous condition suspensive d’achat  pour ériger une annexe non close (pour éviter la taxation) sur le terrain, puis dépôt d’une DP et demande devis etc Les devis étant trop hauts (et comme j’aurais un emprunt en cours), je renonce après l’achat à une partie du projet et au terrain, ah là là que nous sommes déçus.
J’aurais pu y penser  d’emblée !

Sur l’aspect concierge de l’agence immobilier : l’agence devrait me mettre en relation avec un lotisseur ; encore mieux (achat à deux, dans des conditions favorables pour moi)  mais à confirmer ce soir. Prudence, pas d’emballement (nous n’avons pas fermé l’oeil de la nuit ! Comprenez sous cet angle les manquements à mes écrits).

NB : Non Rastignac je n’ai pas signé de bon de visite ce n’est pas un oubli/une erreur. La 1ére agence se présente également comme détentrice de l’exclusivité (ah ah) et ne demande pas de bon de toute manière. je poste souvent sur du juridique, soyez tranquille, je ne prendrais pas le risque.
Sinon, je connais la maison sans eux, la propriétaire est décédée, c’est son fils (que je ne connais pas) qui vend. Ma crainte est que la négo soit impossible car le bien est "estimé" dans la succession. Je pourrais traiter en direct, mais je ne suis pas doué.
Vous avez raison : je suis ciblé. mais si je ne l’étais pas, ils ne m’auraient jamais informé de la mise en vente, dans ce secteur très dynamique et recherché je ne suis pas le seul également à chercher ce genre de bien. je n’appelle pas les agences pour des annonces sur lbc, une annonce sur lbc dans ce secteur c’est soit trop cher ou avec soucis, soit trop tard (une sorte de pub ?) : Des agents immobiliers ayant fait appel à mes services (en urbanisme opérationnel) me proposent le même bien à 1h00 d’intervalle
Mais se faire appeler en avant 1ére est à double tranchant : on vous met la pression…Et ça bluffe sans doute.

Dernière modification par Iqce (29/09/2017 13h24)

Bonjour,

Proposition d’achat groupé refusée : le vendeur ne voudrait qu’un acheteur.

Proposition refusée par l’AI ; nous avons demandé 5% de baisse : rien que dalle, nada etc
"Non négociable car estimée à ce prix dans la succession".
Il me semble que ce serait bien la 1ére fois qu’un notaire estimerait "fourchette haute" un bien immobilier dans une succession.
?

Ca commence à me prendre le choux.

Au fonds on voit la partie détachable, joli terrain rarissime en centre ville ;

Pour la négo avec l’agence, dans ces cas là je dis :

Des projets comme ça j’en ai 3 et il va falloir que j’en choisisse un.
Celui entre dans mes critères,  le prix ultime qui rend le projet possible est de XXX.
Si on est d’accord on signe ce soir.
Je suis hyper solvable, j’ai l’argent en cash, mon projet est béton, la vente est sure d’aboutir avec moi.
Je vais peut être juste demandé un crédit pour des raison fiscales.

Généralement ça marche toujours, sauf si l’agence à belle et bien déjà trouvé quelqu’un prêt à payer plus. Mais si la personne n’est pas aussi solvable que vous, elle reviendra vers vous avec insistance quand même.

PS : Pour les travaux etc, c’est toujours pareil, l’agence ment systématiquement… A chaque fois l’électricité est sensée être aux normes. En pratique c’est jamais jamais le cas.

A mon avis, pour accepter cette affaire, il faut analyser trois questions :
1/ le prix :
Evaluer le maximum que vous voulez payer, pour que cela reste une bonne affaire, en intégrant les travaux à venir et le terrain.
2/ l’aspect juridique :
Accepter d’y rester 2 ans pour éviter tout soucis juridique, avec une seule année il reste un petit risque. L’administration analyse la fréquence des affaires et l’intention de faire du profit (différente de la gestion usuelle de patrimoine ). Deux ans, c’est une résidence principale facile à prouver, et cela donne une revente 10 ans après la précédente affaire. Quant à la plus-value, envisagée dès le départ, vous pouvez rétorquer que vous faites partie des 99,99% de propriétaires qui espèrent revendre un jour plus cher leur résidence principale…
Vu votre travail, cela vous permet de dormir plus sereinement : même si le point de vue de l’administration est retoqué par le juge, il vaut mieux éviter tout redressement…
3/Le cadre de vie :
Un couple et cinq enfants, cela prend de la place… Aimez-vous vraiment ce coin pour y vivre ?

Sur la négociation avec l’agence, il existe deux types d’acheteurs :
1/ Le professionnel
L’investisseur ou le marchand de bien n’achète quasi-jamais au prix affiché, et jamais au prix "normal" du marché, surtout s’il s’agit d’un bien complexe comme ici, avec travaux et terrain. Donc vous n’’avez pas ce type de concurrent, pour le moment puisque vous dites être "en haut de la fourchette" du prix normal. Il suffit de relire les excellents posts de DDtee, entre autres…
2/ le client normal
Il peut payer au prix normal, mais il veut un bien simple, sans travaux ni terrain. Le coup de coeur est possible, cela dit, dans plus de 90% des cas, il ne propose pas d’offres au prix dans les premiers jours de mise en vente. Il commence plus bas (10 ou 20 % de moins).

Votre position est, pour le moment, affaiblie :
Les agences vous ont cerné, vous avez montré trop d’intérêt, et surtout trop parlé. Le bien vous correspond parfaitement, un peu trop complexe pour un particulier et un peu cher pour un marchand de biens. De plus, votre première offre, bien trop haute, confirme cette impression : une remise de 5%, cela veut dire "je le veux, je le veux, je le veux". L’intérêt des agences consiste, outre leurs commissions, à conserver de très bonnes relations avec le notaire, qui leur apportera d’autres affaires. Peut-être ont-ils dialogué ainsi :
"Maître, j’ai un client, chaud comme la braise et solvable, qui offre 95 au lieu de 100. Mais je crois à 99% qu’il est prêt à mettre le prix" . Le notaire répond : "écoutez, les héritiers sont pressés (comme dans plus de 80% des cas), si vous me le vendez vite et au prix, je saurais m’en souvenir…" " et débarrassez moi du terrain, autrement cette succession va traîner tant et plus…"

Bref, une stratégie possible est de dormir pendant une semaine, de les laisser mijoter, puis faire une offre à environ 10 % ou 12% de moins. L’agence peut se faire dans les 15 000 à 17 000 de commissions, il faut donc qu’ils aillent les chercher… Par ailleurs, vous pouvez visiter un autre bien dans l’agence, pour montrer que vous n’êtes pas hypnotisé par cette affaire…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (30/09/2017 14h41)

En fait, non. Je suis bien informé sur le futur PLU ; il devrait "sortir" (= être arrété dans le jargon) incessamment sous peu car la ville est coincée et doit le faire en urgence.
Et inévitablement, il n’y aura plus de terrains hors lotissement, juste quelques secteurs à Opération d’Aménagement Programmée. Donc je suis serein sur le détachement d’un terrain de belle taille hors lotissement (rappelons qu’un terrain aujourd’hui fait souvent entre 3 et 500 m2 en secteur tendu). Mais ça ne fait pas tout.
Et il me sera toujours possible d’en trouver un sur la ville ou le village voisin par contre effectivement, mais il faut bien savoir que l’on est déjà en train de changer de modèle en matière d’urbanisme.

Rastignac :

Toujours d’accord sauf sur un point que je connais bien et je le précise pour les éventuels lecteurs :

1/ Le professionnel
L’investisseur ou le marchand de bien n’achète quasi-jamais au prix affiché, et jamais au prix "normal" du marché, surtout s’il s’agit d’un bien complexe comme ici, avec travaux et terrain. Donc vous n’’avez pas ce type de concurrent, pour le moment puisque vous dites être "en haut de la fourchette" du prix normal. Il suffit de relire les excellents posts de DDtee, entre autres…

L’investisseur type DDtee ou Cricri qui retapent des biens qui effrayent "tout le monde" ou le MDB : oui ; mais le vrai gros professionnel (caricaturons : Bouygues, ou le CA Immobilier, ou ex 2CA dont on parle en section actions etc), celui qui cherche uniquement à faire prospérer son groupe se fiche quasiment du prix d’achat. Ce qui compte c’est le programme qu’il va sortir. Lorsque vous êtes sur une opération de 50 ou 100 logements en R+5, le prix d’achat du dernier terrain qui verrouille l’opération est si besoin…Très très cher payé. D’ailleurs, pensez y en achetant votre RP ou votre RS…Projetez vous dans quelques années etc
Dans le même style juste pour illustrer, vous avez même des groupes qui ont des "enveloppes" pour désamorcer les recours suspensifs. La Loi à même prévu ce genre de blocage en empêchant dans les grandes villes les procédures interminables qui entravent les programmes de logements.
Ce sont des conséquences des dispositions législatives cf Code de l’Urbanisme qui visent à "reconstruire la ville sur la ville".
Bref, là nous sommes sur de la jolie baraque en centre ville cossu, la menace d’un investisseur type Capelli qui intervient pour faire des petits collectifs résidentiels est selon moi (…) crédible.

Vu qu’ils n’ont pas fait signer un bon de visite, soit une erreur grave, je pense qu’ils n’ont même pas fait les diagnostics…  Il faut le payer le spécialiste ! Quand ils sont réalisés, on les transmet par mail, en pièces-jointes, en deux clics. Normalement, c’est au notaire, ou au responsable de la succession, de payer. Toutes les agences sérieuses ont leur pro, qui réalise les diags rapidement, vous en avez pour quelques jours d’attente…
Autres interprétations :
L’intérêt pour vous, c’est que s’ils avaient un autre client "sûr", un rival solide qui paie au prix annoncé, ils auraient déjà les diags en poche et ils vous les auraient communiqués. Vous seriez "la roue de secours" en cas de défaillance du vrai client, et la preuve, vis à vis du notaire, qu’ils savent vraiment trouver des clients. Du style : "avec moi, les successions ne traînent pas".
Une autre hypothèse, plus cynique, est qu’ils gardent l’affaire pour un copain (avec du black en prime), et qu’ils tentent de vous mettre de côté, en faisant avaler une offre un peu plus faible au notaire. Je me fonde sur l’absence de diags et aussi sur le "froid" entre l’agence et vous… Bonnes ou mauvaises, les agences que j’ai pratiquées sont toujours sympathiques avec les futurs acheteurs et elles font signer des bons de visite…
Si vous connaissez le notaire, contactez le en disant que vous êtes surpris pour l’absence des diags, vous comptiez faire une offre écrite dans les jours qui viennent. Le truc est d’exister auprès du notaire, qui doit suivre l’affaire et obliger ainsi le copain de l’agence à remonter l’offre… Vous êtes solvable, donc votre dossier doit intéresser un vendeur, même s’il existe une négo sur le prix.

Rastignac