Jamfar [93] : étude de cas immobilier (investissement Pinel)

Avez vous pris en compte la nouvelle charge d’impôts que représente le loyer?

Car 618€ de loyer *0.7 ( abattement de 30% ) x 12 mois * 12 ans * (30% d’IR au moins + 15.5% de CSG ) = 28K€ d’ impots

150K€ de revente - 90K€ de capital a remboursé - 350€*12*12 de cashflow negatif - 28K€ d’impots + 42K€ d’économies d’impôts pinel = 23 600€ de gains sur 12 ans soit 2000€ par an

Pas sur que sa soit le placement le plus rentable …

jamfar a écrit :

il va me couter 0€ d’apport en sortie de cash (frais de notaire offert, intérêt intercalaires ne seront pas payés avant location). J’ai soit dit en passant un taux de 1,4 sur 20 ans ce qui engendre des intérêts très faibles.

[…]

  le cash flow négatif à 350€ par mois soit 4200€ par an.
Le prix d’achat est de 204 000€.

Si j’achetais quelque chose de semblable dans l’ancien je payerais 150 000/160 000 avec les mêmes prestations + 10 000 / 15 000 de parking donc autour de 170 000

Bonjour, déjà là je ne vous suis pas. Vous pouvez avoir un bon prêt pour 204k mais pas pour 170k + FdN soit 185k max ? Faites un financement à 110% !

Par ailleurs vous acheteriez un bien dans le lequel vous seriez en cash flow négatif + 20% plus cher que le marché !

Vos 21% d’impôts réduits sur de longues années ! vous le perdez dès le début de l’opération en surpayant le bien de 20% … comique.

Ensuite :

jamfar a écrit :

Donc au terme de la période de défiscalisation j’aurais réduit mes impôts de 44 000€ environ (21% du prix de vente), il me restera à payer 90 000€ à payer sur le crédit.
Donc si le revend 150 000€ (oui avec une moins value dont j’ai conscience mais qui ne me dérange pas vu que je n’aurais pas "payé") le résultat sera :

prix de vente : 150 000€
reste a payer : - 90 000€

gain 60K€ auquel il fait évidemment rapporter ce que j’ai payé de ma poche donc 55 000€ environ mais auquel il faut ajouter l’impact impôt économisé donc 42 000€.
Sans parler du fait que je génère du déficit foncier qui absorbe mes autres revenus foncier

donc je me dit : sans avoir déboursé au préalable 1 €, je vais gagner 40 K€ après 12 ans.
Je ne suis moi même pas friand du pinel à la base mais la je réfléchit surtout que mon prix de 150 000 est extrêmement prudent ( il y a 42M2 et 4m2 de terrasse + le parking donc et le M2 dans ce coin vaut entre 3 300 et 3 500 selon le type de bien)

merci d’avance.

Admettons, mais vous oubliez les IRA éventuels, les travaux et la gestion des locataires pendant 12 ans.

Quid du risque que vous ne trouverez pas de locataires pendant une période ? quid en cas de dégradation ?

Pour informations :
Avec un placement initial de 300€ à 3% / an et un renforcement mensuel de 250 (100€ de moins que votre effort surt le bien acheté) vous êtes avec les intérêts composés à 47k€ de capital en 12 ans …

Setanta

jamfar a écrit :

A priori pas d’impôts puisque la mensualité du crédit (+ 1100) est supérieure au montant du loyer.

EDIT : Le capital remboursé n’est pas déductible, seulement les intérêts ! ! Vous paierez bien de l’IR en plus, ne vous inquiétez pas.

Bonjour Setanta

Vous dites que les 21% d’impôts réduits sur de longues années ! vous le perdez dès le début de l’opération en surpayant le bien de 20% … comique

mais comme je vous le dis : je ne paye rien. Si la sortie de cash de 3500€ chaque année mais a prendre en compte avec tout le reste ci-dessous.

Mon impôt va augmenter ok vous avez raison j’ai naïvement zappé cela. 2,3 K€ cela me fait réfléchir.

C’est l’analyse de Julien qui je retiens : 150K€ de revente - 90K€ de capital a remboursé - 350€*12*12 de cashflow negatif - 28K€ d’impots + 42K€ d’économies d’impôts pinel = 23 600€ de gains sur 12 ans soit 2000€ par an

Pour tout vous dire, la banquière est rassurée par l’économie d’impôt donc elle est plus conciliante sur le taux d’endettement.

Je me disais que même si je surpaye etc, que le cash flow est négatif etc, si au final, sans rien débourser (mis a part l’effort mensuel du delta loyer / mensualité), je gagne 23 000€ dans 12 ans, c’est pas plus mal

pas vraiment setenta parceque en face vous ne mettez pas la part d’impot qui n’est pas payée avec le pinel.

certes il y a un cash flow négatif loyer / mensualité de 350. Mais il y a aussi une économie a mettre en face sinon évidemment que c’est aberrant.

la synthèse est bien celle la

150K€ de revente - 90K€ de capital a remboursé - 350€*12*12 de cashflow negatif - 28K€ d’impots + 42K€ d’économies d’impôts pinel = 23 600€ de gains sur 12 ans soit 2000€ par an

la question est maintenant, et je pense connaitre la réponse, serait-ce plus rentable d’acheter dans l’ancien en financant a 110% comme vous le dites (je n’ai pas demandé a la banquière) ?
je pense que oui

l’analyse de ma femme qui nous lit et qui compte aller au terme du crédit est plutôt de se dire que dans 20 ans, elle sera propriétaire de l’appartement, elle touchera son loyer (non plafonnée puisque pinel terminé).
Il vaudra minimum 170 000€ et on n’aura payé uniquement la différence entre l’effort d’épargne (84 K€) et la gain pinel 42 K€ donc 40 K€ mais sur 20 ans sans rien débourser concrètement à ce jour

Julien votre proposition parait alléchante mais je n’ai pas cette capacité d’endettement !
déjà avec potentiellement cet investissement on sera bien au dela des 33.

je retiens cette proposition mais que je mettrais en œuvre dans quelque années le temps de se refaire une épargne.
J’ai 31 actuellement, je ferais ce que vous présentez arrivé a 40/45 ans.

réhabilitations c’est prenant mais rentable. Pour le moment j’ai 2 enfants en bas Age, mon temps libre leur est destiné.

Si j’en crois votre présentation et la mise à jour qu’on devine entre les lignes dans le présent post, vous êtes déjà largement exposé à l’immo (entre 750 et 1M € de patrimoine immo brut, y compris la RP), mais encore très largement endetté, donc exposé avec un effet de levier de l’ordre de x3.

Vous avez fait un premier projet immobilier peu rentable et à cahsflow négatif avec le T2 locatif, et maintenant vous vous dites que si l’ancien est un aussi mauvais investissement, vous avez envie d’essayer pour voir si le neuf en Pinel peut être encore pire.

Franchement, tous les conseils pertinents étaient déjà dans le fil de votre présentation, vous avez manifestement décidé de n’en tenir aucun compte.

Il serait sans doute intéressant de commencer par une mise à jour sérieuse de votre présentation, pour que l’on puisse avoir la vue d’ensemble de votre situation : revenus, patrimoine, allocation de votre patrimoine, objectifs poursuivis. Parce qu’il me semble que cette vue d’ensemble, claire et actualisée, est indispensable pour vous conseiller utilement.

Vous êtes cadre en banque assurance, Madame travaille dans la banque, donc vous savez ou du moins vous croyez savoir. Puisque vous n’êtes pas revenu depuis votre présentation il y a presque 2 ans. Puisque vous n’avez semble-t-il pas tenu compte des conseils donnés dans votre présentation. Puisque vous revenez avec un beau projet de Pinel où vous multipliez pourtant les erreurs et les approximations.

Franchement, si vous voulez que le forum vous soit utile, mettez à jour votre présentation et acceptez qu’on discute de l’ensemble de vos choix de placement. Vous avez sans doute des choses intéressantes à nous apporter dans cet échange.

Si vous voulez juste qu’on vous dise amen à votre projet de Pinel, ça n’a pas d’intérêt.

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2016 09h41)

Pour vous montrer qu’il y a un problème, voici quelques-unes des erreurs que vous commettez dans ce fil :

le bien est situé pile en face de la gare d’aulnay sous bois. Quartier calme agréable, aulnay ville qui une gare du grand paris mais même sans cela gare de nord est a 20/25 mins.

C’est très bien de prendre en compte la localisation. Mais je suis étonné que ce bien immobilier n’ait ni surface, ni nombre de pièces. Décidément, vous achetez de la défiscalisation et pas un bien immobilier.

le bien peut se louer 618€ hors charges et parking. Je pense pouvoir l’amener a 800€ facile en y incorporant les charges et le parking (individuel sécurisé sous terrain)

Ca n’a pas de sens d’ajouter les charges. Vous percevez les charges pour les reverser, à l’euro près ; elles ne vous rapportent rien. Il faut donc raisonner en HC.
Concernant le parking, ça vaut 70 € grand max. Si vous le louez plus cher vous risquez que le locataire résilie le bail du parking, d’une part ; d’autre part vous prenez un risque de redressement fiscal.
Donc, le vrai loyer HC est 618 + 70 = 688 €.

en comptant les frais divers j’évalue ma le cash flow négatif à 350€ par mois

Vu les erreurs conceptuelles que vous faites, j’aimerais bien voir le détail du calcul du cashflow négatif.

En première approche : 688 (loyer) - 1100 (mensualité) = -412 € de cashflow négatif, avant même de prendre en compte des frais.
Au final, vous serez au moins à 600 € de cahsflow négatif mensuel.
Sauf à intégrer dans ce cashflow l’avantage fiscal… Pourquoi pas, à condition de ne pas le compter à nouveau, plus loin dans le calcul !

A propos de frais, prenez-vous le pack "gestion par agence + GRL" qui va habituellement avec ce type de bien ? Si oui, n’oubliez pas de le compter dans les frais.

autour de 170 000€. Le bien est donc plus cher que l’ancien on est d’accord SAUF que je n’ai pas les 15/20 K€ à mettre dans des frais de notaires. (autres projets en cours) donc la réflexion de se dire mieux vaut acheter dans l’ancien ne se pose pas

Argument fallacieux, comme ça a déjà été démontré. Vous travaillez tous les deux dans la banque, vous avez eu un très bon taux à 1,4 %, mais vous ne seriez pas capable d’avoir un prêt à 110 % ?

A priori pas d’impôts puisque la mensualité du crédit (+ 1100) est supérieure au montant du loyer.

Ca, ça fait peur. Comment peut-on :
1) oublier de regarder si on devra des impôts sur le revenu foncier ?
2) croire que la totalité de la mensualité est déductible ?
Franchement, ça montre que vous ne maîtrisez pas le sujet de l’immobilier. Avec déjà 4 biens immobiliers à vous et un 5e en vue à 204 k€, comment peut-on faire ce genre d’erreur ? Vous voyez que votre dossier est très mal maîtrisé.

Par ailleurs, 204 000 € sur 20 ans à 1,4 %, et en ajoutant une assurance à 0,3 %, je trouve moins de 1100 € de mensualité. Y a-t-il des frais supplémentaires par rapport à ces 204 000 €, que vous auriez oubliés de lister ?

j’ai payé de ma poche donc 55 000€ environ mais auquel il faut ajouter l’impact impôt économisé donc 42 000€.

Vu qu’il faut reprendre le calcul du cashflow et des impôts fonciers, ce calcul est faux.

Plus loin :

150K€ de revente - 90K€ de capital a remboursé - 350€*12*12 de cashflow negatif - 28K€ d’impots + 42K€ d’économies d’impôts pinel = 23 600€ de gains sur 12 ans soit 2000€ par an

Idem. Détaillez votre calcul de cashflow pour le corriger, avant de pouvoir faire ce genre de calculs.

Sans parler du fait que je génère du déficit foncier qui absorbe mes autres revenus foncier

Non, un bien en Pinel n’apporte aucun déficit foncier. Il apporte au contraire des revenus fonciers sur lesquels vous devez payer des impôts.

Il apporte certes une réduction d’impôt, mais celle-ci est globale sur l’IR global, elle n’est pas spécifiquement affectée aux revenus fonciers donc n’a rien à voir avec un déficit foncier.

l’analyse de ma femme qui nous lit et qui compte aller au terme du crédit est plutôt de se dire que dans 20 ans, elle sera propriétaire de l’appartement, elle touchera son loyer (non plafonnée puisque pinel terminé).

Votre femme ne prend pas suffisamment en compte la limitation de la hausse des loyers en zone tendue et la forte difficulté qu’il y a à augmenter un loyer quand le locataire reste en place.
Sans parler du fait qu’on ne voit pas pourquoi le gouvernement s’arrêterait là dans ces magnifiques mesures d’encadrement des loyers.
Dans les faits, vous arriverez probablement à augmenter le loyer, mais si vous avez un locataire incrusté qui résiste, ça peut prendre des années avant de retrouver un niveau de loyer normal.

Là aussi, croire qu’au bout de 12 ans on peut augmenter le loyer comme on veut, c’est vraiment méconnaître le sujet de l’immobilier.

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2016 10h46)

Effectivement, l’article n’est pas bon. Il ne part que sur l’hypothèse de 6 ans, or la plupart des acheteurs semblent viser 9 ans voire 12 ans de détention. Il utilise des simulateurs et des sites donnant des prix de référence ; il le fait plutôt bien, mais ça n’a pas le côté réaliste et approfondi de travailler sur des cas réels.

Les quelques cas traités sur le présent forum sont autrement plus détaillés et convaincants… Pour savoir ce qu’il faut savoir sur le Pinel, il suffit de taper Pinel dans la zone de recherche en haut à droite de ce forum… C’est bien plus détaillé et réaliste que cet article.

’avec ma femme nous payons 10 000€ d’IR ce qui nous a amené à nous intéresser au Pinel"

Ouch….

sincèrement, écouter les conseils ci dessus …

Cordialement