Flobono [64] : étude de cas immobilier (investissement Pinel à Bayonne)

FVHR · #1

Bonjour,

Je viens d’effectuer un investissement avec ma femme en loi pinel sur Bayonne pour l’achat d’un t3 dans une résidence neuve de 40 appartements livre en septembre 2018.
Le prix est de 193 000 hors frais de notaire.
Mensualité de 998 avec assurance.
Le loyer sera de 650 euros et l’économie d’impôt de 3860 euros par an.

nous devons d’ici peu signer le compromis de vente, mais un doute m’assaille sur la rentabilité de cet investissement…
De plus avec cet investissement notre endettement sera d’environ 50%, pour un disponi mensuel après charges et impôt de 3000 euros( en comptant que 70% des revenus locatifs).

J’ai peur que cet investissement me bloque pour de futur projet ( achat d’immeuble, mur commerciaux…) d’autant que j’ai découvert sur ce forum et ailleurs de nombreuses autres manieres d’investir avec une meilleures rentabilité que via la loi pinel…

Qu’en pensez vous ?

Jay69 · #2

Ce n’était pas du Pinel, mais du Robien, mais le retour d’expérience https://www.investisseurs-heureux.fr/p213671#p213671 que j’avais fait me semble tout aussi applicable (message #16). Si ça peut aider à ce que moins de personnes se fassent "pigeonner" je me sentirais mieux

De plus, la rentabilité de votre investissement si tout va bien est relativement faible (4%) pour commencer.

Vous l’aurez compris, je vous recommande de fuir cet investissement, de payer vos impôts et d’investir ailleurs.

Rastignac · #3

Il existe de nombreux fils sur le Pinel sur ce site, où les dangers de cette carotte fiscale sont bien expliqués. Il fallait se renseigner avant d’agir, maintenant c’est un peu tard…
Bon courage,
Rastignac

Matinvest · #4

La rentabilité est faible pour une ville comme Bayonne.
Vous n’indiquez pas la surface du bien.
Si on se base sur le prix m2 maximum indiqué par meilleurs agents il faut que l’appartement fasse au moins 53m2 et au prix moyen 71m2

FVHR · #5

Vos réponses confirment mon impression…

Si j’annule tout aujourd’hui je perd (que..!)1500E d’acompte… je crois que c’est ce que je vais faire

Sinon l’appartement fait 66m2, et je pense que sur bayonne l’avantage se fera surtout a la revente

Licha · #6

Je vous assure que perdre ces 1500 euros sera le meilleur "investissement" que vous pouviez faire en vous évitant de vous mettre un boulet au pied qui vous suivra 15 ou 20 ans…

ZeBonder · #7

Prix sans doute au dessus du marché, le loyer annoncé n’est qu’une promesse et l’avantage fiscal est largement "mangé" par les différents acteurs et leurs commissions, rétro-commissions.

Vous avez peut être une clause suspensive relative à l’obtention d’un crédit immobilier donc si vous n’arrivez pas à trouver un financement, vous devriez normalement récupérer les 1500 euros ?

FVHR · #8

Ma femme etant la banquiere je pense qu’on va surement pouvoir s’aranger meme si l’accord est deja dans les tuyaux.

Stratus · #9

Effectivement fuyez cet investissement.
Oui l’attestation ne devrait pas être dure à trouver avec votre épouse.

FVHR · #10

Après bayonne est quand une ville sure au niveau investissement locatif, et je pense faire une plu value a la renvente.

ma femme pense que c’est quand même un bon investissement…

ah la la ces femmes alors…!

ZeBonder · #11

Flobono a écrit :
Après bayonne est quand une ville sure au niveau investissement locatif, et je pense faire une plu value a la renvente.

ma femme pense que c’est quand même un bon investissement…

ah la la ces femmes alors…!

Un refus de crédit est facile à avoir surtout que vous auriez eu 50% d’endettement et pour ce qui est de l’assurance de faire une plus-value, d’une part les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et de deux vous partez d’un prix déjà au dessus du marché

Courage, fuyez.

rocambole · #12

Je vous fais un résumé rapide des échanges du forum sur le pinel. En gros si ca n’est pas vous qui faites vous même le pinel (réno+ trouver bien etc) et captez ainsi la carotte fiscale, valeur dans son intégralité, ce n’est pas interessant car le promoteur capte une énorme partie et vous portez le risque à LT en achetant souvent un bien surévalué. Seuls les premiers selliers étaient interessants en 2009.

Stratus · #13

Flobono a écrit :
Après bayonne est quand une ville sure au niveau investissement locatif, et je pense faire une plu value a la renvente.

ma femme pense que c’est quand même un bon investissement…

ah la la ces femmes alors…!

50% d’endettement c’est probablement votre dernier projet; en vaut il vraiment le coup?
La plus-value à la revente vous n’en savez rien jusqu’au moment venu.
Ne tablez pas la dessus pour vous rassurer.

FVHR · #14

Apparement la banque à deja donné son accord donc on ne peu p;u faire machine arrière sur l’accord de pret mais juste s’assoir sur 1500€…… mais coMme asi bie di Lira c’est sûrement le meilleur investissement que je puisse faire désormais……

C’est sur que la carotte fiscale est intéressante 3860 euros d’impôt économisé x 9ans…

Jay69 · #15

Je confirme que mon expérience relatée plus haut m’amène à pouvoir affirmer que dans mon cas, il aurait été préférable de m’assoir sur mon acompte; ce que je vous recommande chaudement de faire

ZeBonder · #16

La banque a donné cet accord à qui ? Si c’est à vous, vous pouvez toujours en consulter une autre qui pourrait refuser votre dossier.

FVHR · #17

Apres reflexion j’ai bien refait les calcul pour que l’analyse soit complete:

T3 65m2 bayonne 193k tout compris.
Loyer 7800/an
Economie d’impot 3860/an.

MeNsualite 12000 an
Tf: 700 euros/an
Charges de copro: 600/an.

Impot foncier au reel : tmi30% :1200 euros/an

Sur 9 ans ca nous donne:

Recette: 104940
Depense:130500

Effort: 25560 soit 2840 par an de notre poche.

Revente au bout de 9 ans : 170k

Capital restant du 110k

Benefice du pinel: 60k

Benefice en enlevant l’effort d’epargne : 34400 euros.

Chiffre theorique bien sur si tout se passe (jamais..?)bien…

lachignolecorse · #18

Il faut aussi ajouter les charges :
- assurance pno
- travaux d’entretien (même si c’est un logement neuf, vous aurez un peu d’entretien dans quelques annees)

Comment le gérez vous? En direct ou via un gestionnaire?

Comment avez vous calculé votre prix de revente? Vous le revendez vide ou avec locataire en place? Quel est le prix pour l’immobilier ancien dans le secteur?

FVHR · #19

Oui c’est pour ca que j’ai compté large sur les frais de copro car ca tournera plus vers 400/an.
Je le gere en direct habitant a côté
l’immobilier ancien sur bayonne dans le quartier tourne autour des 2700/3000 euros le m2

Je suis volontairement parti sur un prix plutôt bas pour la revente car je pense quil y aura beaucoup de bien sur le marché d’ici 9 ans …
l’appartement est plutôt bien exposé( sud) avec une terrasse mais il est au rdc.

Je précise que nous avons négociée le bien affiché au depart à 210k

malcolm · #20

Au final vous semblez convaincu de faire une pas si mauvaise affaire. Les avis sont pourtant unanimes ici.
Je vous conseille de faire un calcul du TRI de cet investissement pour vous rendre compte de la très très faible rentabilité qu’il va générer. Prenez bien sûr le prix du marché de l’ancien pour estimer votre prix de revente dans 9 ans.

FVHR · #21

J’ai bien compris que un investissement en loi pinel n’etait pas un bon investissement rentable.

Mais trouver des projet avec un rentabilité brute superieure à 8% au pays basque c’est trés compliqué, je cherche depuis plusieurs mois, et a part investir sur Pau qui se trouve à 1H de chez moi je ne trouve pas.

Et j’ai peur qu’investir sur pau que je connais peu soit une plus grosse erreur que cet investissement sur bayonne…

malcolm · #22

Entre un TRI à environ 1 % et un TRI à 8 % il y a de la marge.
Recherchez un studio dans l’ancien sur Bayonne, en étant patient vous allez bien finir par trouver votre bonheur.

ZeBonder · #23

Vous avez oublié une chose importante : la vacance locative.
Les immeubles vendus aux investisseurs sont habités en majorité par des locataires donc ils se dégradent plus vite et nécessitent plus de travaux.
Pour la revente, les appartements en rez de chaussé subissent toujours une décote.

Le Pinel est très très rentable pour … les commerciaux qui en vendent.

jctrader · #24

1- L’avantage fiscal est déjà dans le prix de vente.
2- la qualité de ce genre de constructions est souvent mauvaise au mieux passable.
3- et même si vous arrivez à équilibrer , l’état vous reprend toujours , tôt ou tard, ce qu’il vous a donné ….

perso je laisserai mes 1500 euros et me paierai un bon resto !

ps : à 50% d’endettement , il devrait y avoir refus de prêt…

FVHR · #25

bon si je fais le bilan personne ici ne voit l’intérêt ce cet investissement… et meme en regardant le bon côté des choses je ne retomberais jamais sur mes pattes…

Donc je vais m’asseoir sur 1500 euros et oublier mes prochaines vacances au ski…

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