IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location)

bonjour,

impossible de créer d’autre emplacement de parking .. et diviser en deux .. ça risque d’être assez compliqué et engrangerait pas mal de travaux ainsi qu’un coup assez élevé je pense ?

et oui effectivement la rentabilité est pas excellente mais mon père a pas l’air inquiet , des amis a lui ont aussi investi dans la copro et eux aussi disent qu’il faut pas trop ’ s’inquiéter " de ça

C’est en Seine et Marne, Arbonne la forêt plus précisément

Bien évidemment que non, mais que c’était quand même pas si catastrophique et que le prix du loyer pourrait être augmenter dans les années a venir en fonction du marché.
Ainsi que la renégociation du crédit

Du coup, la méthode de financement est a revoir ? faire un apport ? Etaler le crédit sur 25 au lieu de 20?

Il y a deux problèmes dans ce que vous présentez (outre le rendement trop bas déjà mentionné) :
- vous parlez de loyers CC. Les charges ne vous rapportent rien, donc il faut toujours raisonner HC (hors charges).
- quel est l’intérêt de "semi-meubler" ? Si c’est loué en location nue, ça se louera à peine plus cher.
Après, louer en vrai meublé, c’est intéressant pour un particulier (LMNP), en revanche c’est beaucoup moins bien adapté pour une SCI, qui devra passer irrévocablement à l’impôt sur les sociétés. Et pour louer en vrai meublé il faut respecter la liste de meubles obligatoires, on ne peut pas "semi-meubler".

Vous nous dites dans le titre que vous avez déjà acheté ; pourtant vous n’avez pas encore emprunté. Vous en êtes où exactement ?

Habituellement, on étudie la rentabilité et ce qu’on va faire avec ce bien immobilier AVANT d’acheter. Après, c’est un peu tard.

Bonsoir

j’en ai reparlé a mon père, suivant ce que vous m’avez dis et il me dit tous le contraire, que même si on devait débourser de l’argent de notre poche, c’est pas " perdu " étant donné que le bien prends de la valeur au fil des années ( logiquement ) et que si revente, on pourra faire une plus value

De mon côté, je pense plus comme vous que le rendement est mauvais et que c’est pas bon d’aller foutre environ 200e soit 100e chacun chaque mois  de notre poche

sur 20ans ça équivaut quand même à 48.000e ( 24.000e chacun )
48.000 correspond donc a environ 6 ans de loyer
Donc le retour sur investissement est de 26 ans sans compter d’éventuelle travaux et les impôts ..

De ce faites, vaut mieux étaler le crédit sur 25 ans , avoir une plus petite mensualité et si possible mettre un billet de côté chaque mois pour les travaux futur/impôts ?

de ce côté la j’ai raison?

Concernant le meublé / semi meublé je disais ça comme sa, du moins je m’étais pas renseigné mais j’ai donc compris que ça n’existait pas et qu’il fallait mieux faire une location en logement nue
Ensuite je parlais CC, car l’annonce que j’avais vu du même bien que moi était à 740CC ( mentionné dans l’annonce )

C est ce qu’il me dit
franchement, ce que vous m’avez dis j’y avais pensé avant en lui disant que le taux de rentabilité était faible et que mettre de l’argent de notre poche était une mauvaise idée

Mais il m’a dit plein de truc etc et je me suis dis qu’il avait surement raison .. alors qu’au final non
je vais voir plus sérieusement avec lui mais il a l’air sur de ce qu’il dit/ sur de son coup

Et j’ai dis exactement pareil ce soir, quand il m’a dit que le bien allait prendre de la valeur,je lui ai dis mot pour mot " en 20 ans il peut s’en passer des choses )

Je vais déjà voir les mensualités sur 25 ans, si ça devient plus interessant

Je viens de relire vos calculs. Après avoir compté (à tort) le loyer CC, vous comptez dans vos charges de bailleur l’edf et l’eau. C’est faux, c’est le locataire qui s’abonne à edf et paie en direct ; quant à l’eau, c’est soit en direct, soit c’est le proprio qui paie mais c’est une charge récupérable, donc ça ne vous coûte rien non plus.

C’est quand même un problème de s’engager sur un investissement immobilier quand on ne connaît pas, à ce point, le B.A.Ba du sujet de l’immobilier locatif. Je vous encourage donc à améliorer vos compétences sur l’immobilier locatif : les charges récupérables et les autres ; la fiscalité en revenus fonciers ou en meublé ; comment on calcule un rendement, etc. C’est indispensable avant de prendre des décisions qui vous engagent pour 20 ou 25 ans.

bon, reprenons les principaux calculs de cet investissement :
126 000 € FAI
11 000 € frais de notaire
20 000 € travaux
total investissement initial 157 000 €

Location : disons 650 € HC/mois. 7800 € /an

Rendement brut : 7800/157000 = 5 %.

Cashflow :
Environ 800 € remboursement d’emprunt + 150  de charges diverses non récupérables = 950 € à débourser par mois.
950 - 650= 300 de casflow négatif par mois, soit 150 € par personne, avant impôts.

Les impôts ne sont pas faciles à évaluer, compte tenu du fait que les travaux seront déductibles au début, mais en année moyenne ça devrait donner pour vous :
7800/2 = 3900 € de revenus locatifs bruts.
Prenons 30% de charges déductibles, ça donne 2730€  de revenus locatifs imposables.
Vous êtes à 14 % de TMI donc vous paierez 14 % d’IR et 15 % de prélèvements sociaux soit 29 % soit 2730*0,29 = 792 €.
66 € mensuels à débourser en impôts.
Votre cashflow mensuel passe, après impôts, à - 211 €.

Votre père a raison de dire qu’un cahsflow négatif n’est pas de l’argent perdu. Vous désendettez la maison. Dans 20 ans elle sera à vous (ou du moins à la SCI). Mais, avez-vous vraiment envie de payer 200 €/mois environ, en moyenne, pendant 20 ans ?

Par contre il a tort de dire que ça va "logiquement" prendre de la valeur. Je dirais plutôt : "assez probablement" compte tenu de la nature du bien et de l’emplacement. Mais il n’y a pas d’augmentation de valeur logique et obligatoire, en immobilier.

Un dernier point : une copropriété horizontale d’un ensemble de maisons n’est pas une situation très courante. Vous n’aurez qu’à prier très fort pour que ça se passe toujours bien entre les copropriétaires ; et qu’ils ne décident pas des travaux trop coûteux. Si c’est une copropriété sur tout le terrain, ça veut dire que tous les travaux de réseaux et d’entretien sont à la charge de la copro ? Ca paraîtrait logique pour un village de vacances. Or, le village est vieillissant… réfection de l’eau, pose de la fibre optique, réfection des routes… Ca risque de douiller.

Bon, au total. Votre père fait de l’immobilier "standard" : 5 % de rentabilité brute, entre 0 et 3 % de rentabilité nette, un cashflow négatif pendant 20 ans. C’est NORMAL. Il fait de immobilier de bon père de famille. Regardez combien se vendent les studios à proximité des grandes facs : c’est la même rentabilité médiocre. Et pourtant, ça se vend (vous voyez donc que l’argument "ça se vend" n’est pas un argument suffisant pour dire que c’est une bonne affaire). Les gens achètent ça pour "quand les enfants iront à la fac ; et puis ça nous fera un complément de retraite". C’est l’investissement de bon père de famille. Sans même parler du Pinel : des biens vendus trop chers, à faible rentabilité, souvent risqués (dans le sens où l’acheteur ne maîtrise pas l’emplacement donc ne mesure pas le risque qu’il prend concernant un éventuel excès d’offre sur le quartier ; le risque étant à la fois celui de la vacance locative et de la perte de valeur de revente). Les gens croient que c’est un investissement de bon père de famille, et ils investissement là-dedans à tour de bras.

Ce forum rassemble plutôt des investisseurs avisés qui recherchent des rendements bien supérieurs. Vous vous en rendrez compte si vous lisez le forum, ce qui devrait être très instructif pour vous. Ca ne veut pas dire que tous les autres investisseurs "en bon père de famille" ont tort ; ça veut juste dire qu’ils se contentent de rendements médiocres alors que les foreumeurs d’ici ne s’en contentent pas.

Enfin, un dernier point : vous travaillez déjà dans l’établissement familial, donc sous les ordres de votre père. Vous vous apprêtez à investir avec votre père. Hum, et vos loisirs, vous les passez aussi avec votre père ?
Votre père vous encourageait à réfléchir par vous-même. Il a bien raison. Et le résultat de cette réflexion devrait probablement être : "à 20 ans, je n’ai pas envie de m’associer pour 20 ans avec mon père, dans une structure où nous détiendrions chacun la moitié, ce qui fait que toute décision devient impossible en cas de désaccord. Donc, je n’investirai pas avec lui dans une SCI à 50/50, quel que soit le rendement et l’opportunité de cette affaire ! Dépendre de lui pour mon travail est déjà beaucoup, je ne vais pas laisser chaque compartiment de ma vie dépendre de mes parents sinon je n’arriverai jamais à m’émanciper et à vivre ma vie ; or, je n’ai pas envie de passer les 20 prochaines années, les meilleures années de ma vie, dans le giron familial."

C’est en tout cas comme ça que je raisonnerais. Mais c’est votre vie et ce sont vos choix.

Dernière modification par Bernard2K (16/07/2016 09h42)

Bonjour,

Merci Bernard, sympa d’avoir mis a plat mon projet tous en présentant les failles et les choses a voir !
effectivement je vais me renseigner et creuser plus le sujet

Concernant la famille, je travail avec eux pour " rendre service " du moins d’ici la fin de l’année je serais plus la, j’ai mon propre appartement et je vis loin de chez eux donc pas d’inquiétude je suis pas dans les jupes de mes parents ou quoi que ce soit .. depuis mes 18ans et 6 mois je vis tous seul et j’ai jamais demandé de l’aide et ça continuera ainsi

Donc comme je disais, même si c’est un " investissement de père de famille " en passant le crédit à 25ans, le cashflow baissera. Mais j’ai 5ans de crédit en plus.

et pour gwen :lol

normalement en decembre 2016 j’aurais encore mes 300e d’apl , du moins c’est sur, j’ai eu beaucoup de période d’inactivité durant l’année car je faisais de l’interim et beaucoup de prestations payé au cul du camion, j’ai profité pour voyager et faire ce que je voulais, mais mes revenus 2015 ne sont pas mirobolant
et pour 2017, j’ai déjà prévu de changer d’appartement, avec un loyer réduit de moitié pour a peux prêt la même surface et si ça se fait pas j’aviserais.
Et je comprends bien ce que vous me dites
Et concernant le bien, c’est en direct pas d’agence immobilière

merci a vous !

Shakaiolos a écrit :

Je ne connais pas le marché en Seine et Marne mais avec les données que vous nous fournissez, je vous conseille soit de faire baisser le prix d’achat, soit de trouver un autre bien plus rentable.

Il n’y a pas de marché de la Seine et Marne, mais plusieurs 100aine voir millier de marché cohabitant.
Il est assez compliqué d’avoir une vue d’ensemble du département, tellement la différence est grande entre l’Ouest urbain, et l’Est rural.
Et je parle pas des disparités lié aux transports, à l’existence ou non d’une parc touristique dans la commune, …

iPulco a écrit :

C’est en Seine et Marne, Arbonne la forêt plus précisément

Dans les prochaines années, il faut prévoir une explosion des taxes locales (augmentation de 15% de la partie départementale de la TF en 2016 par exemple)
Regardez aussi les budgets communaux, la tendance est à la hausse rapide des taxes un peu partout.

Donc sur 20 ans, il peux y avoir un impact important sur votre budget.

Au passage, vous n’êtes pas très loin du Loing, qui a été fortement touché par les inondations du printemps.
Avez vous vérifiez le côté inondable de la zone ? (que ce soit par un fleuve, un ru, une source, ou juste une cuvette en bonne argile bien étanche, toutes situations vu dans le département)
Point annexe, vous êtes proche du Loing qui a bien débordé, vous dîtes être en pleine forêt, qu’y a t’il de prévu contre les moustiques ?
(c’est un sujet pas mal localisé mais très présent suite aux inondations)