Angele35 : étude de cas (achat maison divisée en appartements)

angele35 · #1

Bonjour,

Je souhaite vous présenter mon nouveau projet afin d’avoir vos remarques, suggestions.

Il s’agit d’une maison qui a été divisée en appartements. située dans une ville de 50000 hab, la maison est située à coté d’un IUFM, d’un lycée avec classe sup, proche du centre ville, garage et jardin.

Le permis de construire déposé en 2010 est (après appel au service urbanisme) toujours valide.
Il consiste en la création de deux appartements dans la maison + un 3ème appartement à construire dans le cellier qui se situe dans le jardin.

A ce jour :

Dans la maison , un T2 est loué 360 euros, un T3 libre (dernier loyer 450 euros).
Ces deux appartements sont terminés.

Il reste à créer le 3ème appartement donnant sur le jardin (toutes les arrivées d’eau et évacuations sont présentes). Cette apart devrait rencontrer une forte demande locative, en effet, les personnes rencontrées (AI, artisans) m’ont confirmé la forte demande d’appart avec jardin privatif et la rareté de ces biens. Ce bien pourrait se louer minimum 480 euros.

J’envisage donc de faire un transfert de permis de construire à notre profit.

Je dois prévoir le paiement des deux taxes parking pour un montant de 3050 euros chacune.

Il y a actuellement 2 compteurs EDF donc il faut en faire installer un 3ème.
Il y a 3 compteurs d’eau.
Mais je me pose la question des parties communes, il faut un autre compteur eau et EDF ?

En ce qui concerne le prix, mis en vente 129000 FAI, négocié à 105000 euros.
frais de notaire 8000 euros
Devis pour construction du 3ème appart 45000 euros mais nous partons sur 37000 (nous comptons en faire une bonne partie)

Ce qui fait un total de 150000 euros empruntés en totalité
Mensualité sur 20 ans : 780 euros
Montant des loyers mensuel : 1290 euros

J’envisage de les louer meublés et essayer de convaincre la locataire en place de refaire un bail en meublé en négociant rachat des meubles ou autre arrangement.

Nous devons signer le compromis la semaine prochaine.

Besoin de votre avis. Merci.

Mots-clés : cash flow, construction, division, immobilier

gunday · #2

Bonjour,
quelques remarques : la taxe parking n’existe plus.
Donc revoir ce point.

Pour le compteur des communs, edf me semble indispensables, par contre pour l’eau, je ne vois pas trop l’utilité.

Reste le rendement, vous êtes légèrement au dessus de 10%.
Mais avez vous pris en compte les frais pour obtenir le rendement net ?

angele35 · #3

Merci Gunday pour vos remarques.

En effet, la taxe parking n’existe plus mais elle existait lors de l’obtention du permis et elle a eté calculée à ce moment et le montant figure au dossier au service urbanisme de la mairie. On m’a donc répondu qu’en cas de transfert du permis, elle sera à acquitter.

Ce qui m’étonne, c’est qu’ai dépôt de la DAT, je serai "à priori" redevable de cette taxe plus de la taxe d’aménagement (qui englobe toutes les anciennes taxes), ce qui risque de faire double emploi, qu’en pensez-vous ?

Pour les communs, un sous-compteur eau pour le ménage des parties communes n’est-il pas nécessaire ?

En ce qui concerne le calcul de la rentabilité nette, j’attends le montant de la taxe foncière pour la calculer mais il y aura très peu de charges à déduire.

Bernard2K · #4

angele35 a écrit :
e serai "à priori" redevable de cette taxe plus de la taxe d’aménagement (qui englobe toutes les anciennes taxes), ce qui risque de faire double emploi

En principe non.

Supposons que le PLU oblige à 1 place de parking par logement, pour faire simple.

L’idée de la taxe parking était : "vous devez créer, à vos frais, 1 place de stationnement pour toute création de logement ; si vous ne le faites pas, payez une taxe qui permettra à la commune de réaliser à ses frais des stationnements".
L’idée post-suppression de la taxe parking est : "vous devez créer, à vos frais, 1 place de stationnement pour toute création de logement (point final)".

En transférant l’ancien PC : vous devez payer 2 taxes parking à 3000 € pièce.
Si vous deviez redemander un PC : soit vous créez du stationnement, soit vous l’acquérez. Supposons que vous trouviez 2 places de parking aérien à proximité et que vous les achetiez 4000 € pièce. Cela vous permet de déposer un PC qui sera accepté. S’il n’y a pas ces 2 places, le PC sera refusé.

Vous voyez que la taxe parking, en théorie du moins, a été remplacée non pas par le même montant sous forme de taxe d’aménagement, mais par une obligation de création ou d’acquisition de stationnement qui coûte très directement au propriétaire s’il veut que son PC soit accordé.

angele35 · #5

Alors pour information, j’a trouvé cet article :

"Article R 332-21

L’action en recouvrement de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement dont dispose

l’administration peut être exerce jusqu’à l’expiration de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle le permis

de construire a été délivré."

Et le service urbanisme m’a confirmé si la taxe n’a pas été payée, il y a donc prescription maintenant (le permis date de 2010)

Donc plus de problème de ce côté là.

Par contre, j’a découvert que la division n’a sans doute pas été faite aux impots car sur le bail est noté taxe d’ordures ménagères à diviser par moitié avec l’autre appartement. Est-ce un problème ? Ou s’agit-il juste de régulariser ?

Autre problème, besoin d’obtenir le consuel pour ouverture d’un 2ème compteur, le vendeur s’est trompé de formulaire et du coup tout est à refaire. Le vendeur souhaite qu’on signe le compromis et qu’on se charge de la procédure, mais si un problème se présente ?…

Enfin, le diagnostic présente de l’amiante sur une partie de toit en fibro.

Nous sommes donc en pleine réflexion, c’est un bien intéressant mais qui présente des quelques défauts quand même !

Bernard2K · #6

Tant qu’à se poser des questions de délai de prescription ou de péremption, comment se fait-il que le PC de 2010 soit toujours valide ?

Article R*424-17

Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

(version en vigueur en 2010 ; le délai étant porté à 3 ans fin 2014)

angele35 · #7

Le permis est toujours valide car les travaux ont bien démarrés dans les ans (2 apparts crées) et ne sont pas terminés, aucune DAT n’a été déposée.

Ils ne peuvent pas savoir si les travaux se sont arrêtés pendant plus d’une année…

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