Guimo [44] : étude de cas immobilier (construction d'une RP divisée en 2 appartements)

Guimo · #1

Bonjour,

Le télétravail me permettant de quitter la région parisienne où j’étais locataire de ma RP, je souhaite construire ma future RP dans un coin plus retiré que je connais bien (mes parents y vivent et j’y passe des vacances). C’est un coin touristique l’été, proche de la mer. La location saisonnière y est courante. Le reste de l’année c’est un endroit très calme, cela me convient aussi.

Le terrain constructible que je convoite est détenu par mes parents, ils proposent de me le vendre.

J’envisage d’habiter ce futur bâtiment plusieurs années (entre 5 et 10 ans?), je suis flexible sur l’année d’emménagement et de départ. Comme j’essaye d’optimiser mes investissements, j’aimerais construire un bâtiment séparé en 2 appartements (l’un au rdc, l’autre à l’étage) afin de les mettre en location lorsque je n’y habiterai pas/plus. Je souhaite construire un raccordement sommaire entre les appartements afin de pouvoir bénéficier de la surface des 2 appartements lorsque j’y habite.

Pour info, c’est un bien que je veux garder longtemps même si je n’y habite plus (d’où la séparation en 2 appartements pour rentabiliser). Par ailleurs, je détiens déjà des biens locatifs dans ce coin.

D’un point de vue financier, j’ai un TMI de 30% et un déficit fonciter presque totalement consommé.

Ma question:
Existe-t-il une structure (SCI ou autre) ou une façon de générer un déficit foncier avec la construction de ce bâtiment? Je pense que non puisque les travaux de construction ne peuvent pas générer de déficit. Comme indiqué précédemment, je ne vois pas d’inconvénient à mettre en location le bâtiment pendant les 3 premières années.

Merci

Mots-clés : appartement, immobilier, location

Letuche57 · #2

Bonjour,

en fait quelle est votre question sur votre projet?
Vous avez déjà la réponse dans votre message pour l’interrogation principale :
déficit foncier si travaux sur de l’ancien et non sur une construction neuve.
Pour le télétravail, êtes-vous sur de la pérénité de ce mode de fonctionnement? Ce n’est pas vraiment une tradition francaise de donner la possibilité aux employés de faire du TT à 100%. Quid si changement d’emploi?
Vous êtes sur un forum pour objectif de devenir rentier avec des objectifs de rentabilités, je pense que le projet que vous présentez est un projet de vie et coup de coeur.
Projet qui est surement une très bonne idée mais probablement pas rentable sur le plan financier.

Iqce · #3

Bonjour,

Je n’ai pas la réponse à votre question ; par contre je note un point d’alerte fondamental (?).

Vous déclarez avoir un terrain constructible, proche de la mer. Aujourd’hui avec la trajectoire du ZAN (zéro artificialisation nette) couplée à la loi Littoral, il me semble essentiel de bloquer la constructibilité puisque votre projet n’est pas pour l’immédiat.

- Si le terrain est régi par un document d’urbanisme, PLU / PLUiH sans procédure de Révision ou au RNU/loi Littoral, un CUb (opérationnel L 410-1b du code de l’urbanisme) s’impose. valable 18 mois prorogeable 2 mois avant l’échéance c’est un outil facile et gratuit qui s’impose.

- Si le terrain est régi par un document d’urbanisme, PLU / PLUiH avec procédure de Révision suffisamment avancée ("PADD" débattu avec règlement de zonage) ou au RNU loi Littoral avec document prescrit suffisamment avancé (PADD idem), il faut en dire plus, la suite étant plus complexe à détailler et pas forcément gratuite.

Le temps des droits à construire que l’on pensait impossible à remettre en cause est désormais du passé.

Floloup · #4

Bnojour Guimo, question : qui va construire le bâtiment ?

Vous en autoconstruction ?
Vous en créant une SARL et en embauchant un maçon ?
Un prestataire ?

comment détenez-vous les biens immo qui n’ont plus de déficit ? en nom propre, en SCI ? CRD ?

aujourd’hui, des biens immo en propres (hors lmnp) subissent une fiscalité confiscatoire.

Si une SARL construit le bien et vous le revend (via SCI IS) le bien serait amortissable.

Sinon refinancer les biens immo existants dans une SCI par un emprunt bancaire, se servir du cash dégagé (nouveaux emprunts - CRD) comme apport en compte courant (ou place à titre privé) sur la sci pour financer une partie de la construction.

Guimo · #5

@Letuche57:

En fait quelle est votre question sur votre projet?
=>Ma question est "existe-t-il une astuce légale pour créer un déficit foncier avec le coût de la construction?". Par exemple en créant une/des société(s). Je pense que non, mais je ne maitrise pas tous les montages.

Pour le télétravail, êtes-vous sûr de la pérénité de ce mode de fonctionnement? Ce n’est pas vraiment une tradition francaise de donner la possibilité aux employés de faire du TT à 100%. Quid si changement d’emploi?
=>Mon employeur me permet de faire du 100% télétravail depuis peu. Mes collègues qui ont un profil professionnel similaire au mien se font embaucher par des sociétés en Amérique du Nord qui leur proposent du 100% télétravail (tout en restant en France de manière légale). Dans mon domaine, les vieilles sociétés françaises qui ne s’adaptent pas au télétravail se font siphonner leurs employés, j’en rigole…
Ceci étant, si je décide de faire 2 appartements c’est aussi pour me retourner si mon modèle de télétravail ne fonctionne plus.

Vous êtes sur un forum pour objectif de devenir rentier avec des objectifs de rentabilités, je pense que le projet que vous présentez est un projet de vie et coup de coeur.
=> Oui et non. Comme indiqué au-dessus, j’essaye d’optimsier financièrement un projet de vie.

@Iqce:

Merci pour votre réponse. Quand je dis "proche mer" ce n’est pas au sens "bord de mer". C’est dans un village, j’aurais peut-être dû préciser.

@Floloup:

qui va construire le bâtiment ?
Vous en autoconstruction ?
Vous en créant une SARL et en embauchant un maçon ?
Un prestataire ?
=> Un prestataire

comment détenez-vous les biens immo qui n’ont plus de déficit ? en nom propre, en SCI ? CRD ?
=> SCI IR (plusieurs associés de la même famille) et nom propre.

Guimo · #6

Bonjour,

Quelques nouvelles me concernant et de nouvelles questions

Voilà maintenant plus d’une année que nous avons quitté la région parisienne pour nous installer dans ce coin proche de la mer. J’y télétravaille à 100% ; la vaguelette de retour en présentiel orchestrée par certaines vieilles sociétés ne m’a pas touchée (à croire que mon patron n’est pas mégalomane au point de vouloir se faire saluer dans les couloirs).

Notre projet de construction n’a pas vu le jour car il y avait des contraintes techniques complexes du fait de l’étroitesse du terrain, les constructeurs nous ont déconseillé de se lancer là-dedans.

Nous avons été locataire pendant une bonne partie de l’année passée ici. Finalement, nous venons tout juste d’emménager dans une maison ancienne que nous avons acheté en nom propre. Il s’agit donc de notre RP.

Cette maison est constituée au rdc d’un "appartement" qui était souvent loué en location saisonnière. A vrai dire je ne considère pas cela comme un véritable appartement car :
- il n’y a pas de compteur individuel linky
- il n’y a qu’une chaudière pour toute la maison
- ce n’est pas déclaré comme un appartement, ça fait partie de la maison.
Cet "appartement" requiert une remise à niveau assez conséquente en terme de travaux, nous comptons avoir recours à des professionnels pour effectuer ces travaux. Nous voudrions en profiter pour générer du déficit foncier (TMI 30%) car nous avons beaucoup de revenus locatifs et tout notre déficit antérieur a été consommé.

Mes questions sont les suivantes :
- Afin que les travaux génèrent du déficit foncier, le type de location doit forcément être de la location nue ? Donc pas possible de faire uniquement du saisonnier ?
- Toujours dans le but que les travaux génèrent du déficit foncier, il est obligatoire d’effectuer les démarches pour déclarer ce logment comme un véritable appartement ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Je suppose qu’il vaut mieux faire ces démarches avant réalisation des travaux ?

Merci

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