Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un achat locatif immobilier ?

Mica · #1

Bonjour,

J’ai créé ce sujet car je vient de me faire refuser un prêt dans une banque. J’ai été étonné, mais je ne sais pas si c’est moi qui suis à côté de la plaque, ou la banque.
Il s’agit d’un investissement locatif, et je suis locataire. Je vous donne les données :

- Salaire : 4 200 €
- Loyer de mon domicile : 750 €
- Prêt : 290 000 € --> mensualité : 1 400 €
- Loyers mensuels estimés de l’acquisition : 2 000 €

Le banquier m’a dit que ça ne passera pas, car cette opération m’endettera à hauteur de 51% :
(mensualité + loyer de mon domicile)/ salaire = (1400 + 750) / 4200 = 51%

Je pensais pouvoir incorporer les loyers du bien que je souhaite acquérir dans le calcul, mais il ne voulait rien savoir, ce n’est pas la politique de la maison.

Je pensais vraiment pouvoir en tenir compte de ces futurs loyers, mais là je doute grandement…

D’après votre expérience, je me trompe ?

Je vous remercie d’avance pour vos réactions,

Mica

Message édité par l’équipe de modération (04/08/2016 14h07) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, prêt, refus

Erwan · #2

Évidemment que les loyers doivent être pris en compte.
Votre banquier n’y connait rien.

En général, la banque prend en compte entre 70 et 80% des loyers par se couvrir en cas de vacances ou de charges importantes.

Par contre, si le logement n’est pas encore loué, c’est à vous de montrer que 2’000€ est le prix du marché avec de bons arguments.
Car un cash flow si positif sur une seule opération, c’est vraiment très bien !

Allez voir d’autres banques ou des courtiers, ça se passera nettement mieux.

Shakaiolos · #3

A votre place je changerai de banque de suite. En effet, s’ils ne veulent pas prendre en compte les loyers (70-80%) vous n’aurez aucun moyen d’investir dans quoi que se soit puisque votre endettement sera très vite important.

Comme l’a précisé Erwan, passez par un courtier pour gagner du temps et obtenir sans doute un meilleur taux, sinon prospectez de banque en banque…

Cordialement,

Bananier · #4

Tout à fait.

Dans cette configuration, il faudra simplement arriver à justifier auprès d’une banque d’un loyer perçu estimé de l’ordre de 1300 €. (Donc si vous l’estimez de votre coté à 2 000 € cela devrait être facilement jouable..)

Il retiendrons donc environ 900 € ce qui ramènerai l’endettement à 30 %.

InvestisseurHeureux · #5

Erwan a écrit :
Évidemment que les loyers doivent être pris en compte.
Votre banquier n’y connait rien.

Je ne ressors pas la discussion sur les banques, mais avouons que ces problématiques sont justes folles !

Le métier d’une banque c’est de faire des prêts. Quoi de plus banal qu’un prêt immobilier, même pour faire du locatif ?

Et, même ça, cela semble déjà compliqué…

Shakaiolos · #6

Le plus difficile c’est de "trouver" le bon conseiller qui comprendra la démarche de faire du locatif même avec de "petits" revenus.

J’ai l’impression que les banquiers sont de plus en plus frileux à prêter de l’argent même quand tous les voyants sont au vert.

On en revient à ce vieil adage… On ne prête qu’aux riches !

julien · #7

Oui, enfin 4200 € de salaire, on ne peut pas dire non plus que ce sont de petits revenus dans le cas présent.

Shakaiolos · #8

Certes, mais je généralisais le débat. Et puis justement même avec 4200€ de salaire, la banque lui refuse un crédit alors imaginez vous avec un salaire moitié moindre…

Mica · #9

Vos réactions me rassurent !
J’avais beau insister et lui demander "vous êtes sûr que vous ne prenez pas au moins 70% des loyers dans vos calculs", sa réponse était toujours "non".

Ses arguments :
- il n’y a pas de bail car je n’ai pas de locataires pour le moment --> on prend donc 0 pour les loyers futurs
- Il a, sois-disant, vu pleins de dossiers se planter dans l’investissement locatif --> il préfère être prudent

Je lui ai dit qu j’avais mener une enquête sur la demande locative et le loyer moyen dans le secteur, mais je retiens l’idée qu’il faut que j’apporte peut-être plus d’éléments concrets sur ce sujet.

Merci beaucoup, je voyais mon investissement tomber à l’eau !

Asuko · #10

Ne perdez plus de temps avec lui

Vous pouvez tout de même essayer de vous procurer un document d’une agence du quartier attestant de la valeur locative suivant les caractéristiques du logement pour rassurer le prochain banquier ou courtier

Miky · #11

Pourquoi ne pas faire un montage en SCI dans ce cas là?

Ravito · #12

Prêt : 290000€
Loyers annuels : 24000€

Soit un rendement brut de 8.27% qui va baisser d’au moins deux points pour se rapprocher du net.
Le projet est-il si intéressant que ça?
N’avez-vous pas la possibilité de trouver mieux dans votre secteur?
Ou alors de réaliser deux investissements de 150000€ pour répartir le risque?

Désolé pour le hors-sujet mais partir sur un projet aussi important pour un rentabilité comme celle-ci me laisse perplexe.

GoodbyLenine · #13

Miky a écrit :
Pourquoi ne pas faire un montage en SCI dans ce cas là?

Et pourquoi faire un tel montage, qui en tout cas ça ne changera RIEN en ce qui concerne la banque pour accorder ou pas un prêt ?

Shakaiolos · #14

GoodbyLenine a écrit :
Miky a écrit :
Pourquoi ne pas faire un montage en SCI dans ce cas là?
Et pourquoi faire un tel montage, qui en tout cas ça ne changera RIEN en ce qui concerne la banque pour accorder ou pas un prêt ?

Je vous rejoins totalement sur ce point. C’est d’ailleurs souvent que je vois sur ce forum des personnes proposer de monter une SCI pour l’investissement locatif, mais sauf erreur de ma part, je n’en vois aucun intérêt hormis peut être pour la succession plus tard.

L’argument "Montage SCI" est surfait et apporte au final plus de contraintes (gestion,frais,…) qu’autre chose.

Mica · #15

Ravito a écrit :
Prêt : 290000€
Loyers annuels : 24000€

Soit un rendement brut de 8.27% qui va baisser d’au moins deux points pour se rapprocher du net.
Le projet est-il si intéressant que ça?
N’avez-vous pas la possibilité de trouver mieux dans votre secteur?
Ou alors de réaliser deux investissements de 150000€ pour répartir le risque?

Désolé pour le hors-sujet mais partir sur un projet aussi important pour un rentabilité comme celle-ci me laisse perplexe.

Bonjour,
Il est vrai que le rendement peut sembler un peu faible. J’ai été très prudent dans les estimations du loyer. Le bien est en région Parisienne (une station de métro de Paris). D’après mon étude, j’achète ce bien environ 15% en dessous du marché.
- L’objectif est de gérer le bien en colocation, pour un loyer de 2 400€
- Le bien dispose d’un box -> loyer de 100€

Il faudra que je sorte de la trésorerie pour quelques travaux, et pour meubler l’appartement.

Il est vrai qu’il aurait été plus prudent de faire plusieurs investissements plus petits. Ce n’est peut-être pas le meilleur investissement du monde, c’est vrai Mais en région Parisienne (petite couronne), c’est pour l’instant le meilleur bien que j’ai pu trouver.

Miky · #16

Shakaiolos a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Miky a écrit :
Pourquoi ne pas faire un montage en SCI dans ce cas là?
Et pourquoi faire un tel montage, qui en tout cas ça ne changera RIEN en ce qui concerne la banque pour accorder ou pas un prêt ?
Je vous rejoins totalement sur ce point. C’est d’ailleurs souvent que je vois sur ce forum des personnes proposer de monter une SCI pour l’investissement locatif, mais sauf erreur de ma part, je n’en vois aucun intérêt hormis peut être pour la succession plus tard.

L’argument "Montage SCI" est surfait et apporte au final plus de contraintes (gestion,frais,…) qu’autre chose.

Je fais uniquement partager mon expérience.

J’ai un endettement de 51,5% actuellement pour des biens en noms propre. J’ai donc monté un systeme de holding SC à l’IR / SNC à l’IS pour dépasser ce taux d’endettement.

Actuellement je ne connais pas mon taux d’endettement je pourrais vous le dire sous peu.
Ce qui est sur c’est que un montage en société m’a permis de faire un prêt de 300 k€ avec 3500€ d’apport uniquement (appartement + FDN + FDB + archi + meubles) en dépassant ces 51% et je ne gagne "que" 29k€ par an.

lalouteab · #17

Mica a écrit :
Je pensais pouvoir incorporer les loyers du bien que je souhaite acquérir dans le calcul, mais il ne voulait rien savoir, ce n’est pas la politique de la maison.

Je dirais la même chose que précédemment : changer de crèmerie. Contacter d’autres banques ou un courtier.
Pour info (je ne sais pas si c’est propre à toute la France) mais j’ai mon courtier qui m’a signifié que le Crédit Agricole est très "volontaire" pour l’investissement locatif. D’ailleurs j’avais reçu une belle offre de prêt mais étant fonctionnaire j’avais mieux (d’autres avantages) avec la CASDEN

Mica a écrit :
- L’objectif est de gérer le bien en colocation, pour un loyer de 2 400€

Pour la banque, vous aurez besoin d’une estimation de revenus locatifs que vous pourrez avoir (gratuitement) auprès de l’agence qui vous vend le bien OU le notaire (mais ça il ne le font pas tous) OU le syndic de copro (si c’est une agence immobilière)

Mica a écrit :
Mais en région Parisienne (petite couronne), c’est pour l’instant le meilleur bien que j’ai pu trouver.

Je ne connais pas les zones pour l’encadrement des loyers ni comment vous allez faire votre colocation (bail unique ou individuel). Mais il me semble que dans une zone où le loyer est encadré il n’est pas possible de dépasser le plafond avec la colocation (si c’est un bail unique).
Avez-vous pris ça en compte dans votre calcul ?

ProprietaireLibre · #18

Mica a écrit :
Vos réactions me rassurent !
J’avais beau insister et lui demander "vous êtes sûr que vous ne prenez pas au moins 70% des loyers dans vos calculs", sa réponse était toujours "non".

Ses arguments :
- il n’y a pas de bail car je n’ai pas de locataires pour le moment --> on prend donc 0 pour les loyers futurs
- Il a, sois-disant, vu pleins de dossiers se planter dans l’investissement locatif --> il préfère être prudent

Je lui ai dit qu j’avais mener une enquête sur la demande locative et le loyer moyen dans le secteur, mais je retiens l’idée qu’il faut que j’apporte peut-être plus d’éléments concrets sur ce sujet.

Merci beaucoup, je voyais mon investissement tomber à l’eau !

Avez-vous essayé la solution du courtier en crédit immobilier (de préférence un courtier indépendant plutôt qu’une franchise du type Mon super taux.com) ?

Avec lui au moins, vous pourrez exposer votre projet en toute transparence. Il travaillera pour vous si c’est un bon. Ou une, évidemment ;-)

DinoZaures · #19

Bonjour Mica,

Je ne sais pas si la réaction de votre banquier est conforme aux pratiques du secteur bancaire français.
Mais je peux vous confirmer qu’elle l’est en regard des pratiques belges.

En Belgique, tout prêt ou crédit quel que soit son type (hypothécaire, personnel, carte de crédit, crédit de caisse, etc…) doit être renseigné dans un registre national. En principe, le créancier a l’obligation légale de consulter ce registre avant d’accorder le prêt/crédit. Ce prêt est en principe, refusé s’il amène le total enregistré à plus d’un tiers des revenus prouvés. Toutefois si la banque souhaite passer outre à cette limite de 33%, elle le peut (il s’agit d’une recommandation et non pas d’une obligation) mais en cas de litige ou de difficultés de paiement, un juge peut renverser la charge du risque et donc mettre tout ou partie du capital et/ou des intérêts à charge du créancier. (C’est déjà arrivé) En théorie extrême, vous pourriez acheter un appartement payé intégralement par la banque.

Dans votre cas, vos revenus sont de 4.200€, soit une capacité totale de 1.400€ desquels il faut retirer vos charges de loyer. En Belgique, votre demande de prêt n’aurait pas non plus abouti.

Vos loyers futurs ne sont pas des revenus prouvés mais estimés. Pour ajouter les loyers à vos revenus, il aurait fallu que vous possédiez un autre bien immobilier effectivement en location prouvée par un bail en cours.

Bonne chance dans vos démarches.

Orl · #20

Bonjour,
je n’ai pas retrouvé de post sur ce sujet.

brièvement, je suis en passe de faire un nouvel investissement locatif.
j’ai entamé des démarches, fais une offre.
j’ai eu MeilleurTaux hier au téléphone et je dois avouer que les bras m’en sont tombés.

Grosso modo, d’après ce que m’a dit le conseiller, le mode de calcul d’endettement aurait changé ces dernières semaines. personnellement, j’avais simplement compris que les banques s’attacheraient plus drastiquement au taux de 33%, mais il semble que le mode de calcul serait différent.

je vous retranscris ce que j’ai appris :
usuellement, l’on faisait :
revenus - charges = solde.
Puis => solde * 33% = capacité d’emprunt.

Les charges sont définies tel que : crédits, pensions, loyers etc…

aujourd’hui, le nouveau calcul serait :
revenus * 33% = solde.
puis => solde - ’’charges’’ = capacité d’emprunt.

ceci change totalement la donne… et du reste, dans mon cas personnel, avec un emprunt immo déjà en cours de 700€, un loyer de 1500€, et des revenus de plus de 9000€, l’on ne pourrait rembourser que 700€ environ par mois.

avez-vous entendu pareille chose de votre coté?

en tous les cas, si ceci est véridique, l’investissement locatif voit s’ouvrir des jours bien sombres en dehors du contexte actuel.

sotigui · #21

Bonjour,

Le sujet est discuté sur ce fil https://www.investisseurs-heureux.fr/t22472
Mais clairement la décision finale revient aux banques, avec recommandation de ne pas avoir plus de 15% des dossiers au delà des 33%.
Exemple, je viens d’obtenir un prêt locatif auprès de 2 banques dont l’une continue de pratiquer la méthode de la compensation.
A mon avis, aujourd’hui si vous ne passez par votre banquier habituel avec qui vous avez noué de bonnes relations, pour ratisser large vaut mieux ne pas trop dépasser les 33%.
D’ailleurs, historiquement le credit agricole calcule et analyse les 2 types de taux d’endettement et la classique y est appelée ratio de solvabilité.

Quant aux courtiers, ils aiment mettre toutes les chances de leurs côtés pour ne pas travailler pour rien (ça se comprend), donc c’est ceinture et bretelles. Et attendez-vous à ce que le courtier vous demande un apport au moins égal aux frais de notaire.

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Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un achat locatif immobilier ?

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