Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement…

De nouveaux échanges ce matin par sms dont j’étais l’initiateur. J’ai dit que nous nous alignions sur la dernière offre
Du coup elle m’a demandé notre plan de financement pour les fournir au vendeur.
J’ai précisé que ma banque nous suivait pour un projet trois fois supérieur, mon conseiller étant le directeur d’agence…
J’espère que ça nous suffira.
J’ai aussi précisé que ce n’était que notre premier investissement (en gros, si trompé dès le début, nous les éviterions à l’avenir).

Merci c’est notre sentiment aussi… mais c’est notre premier achat donc pas sûr du tout du bon déroulement de la procédure…
Le truc des enchères, je ne sent pas les choses très nettes.
Wait and see, on continue notre prospection, d’ailleurs, un bon feeling avec un autre immeuble :
Un bien a … 277 k (frais de notaires inclu) 1755€ de loyer hors charge, 1500€ de taxe foncière et si possible d’emprunter sur 20 ans 1633€ de mensualités. Il y a encore un grand studio a aménage donc environ 300€ de revenu possibler. Tout a été rénové en 2006.

Merci Philippe, encore une fois, pour ces petits tuyaux qui peuvent sauver notre investissement.

Nous cherchons un bien qui puisse se situer dans un rayon de 50km environ de valence ou d’orange.
Ce deuxième bien, c’est un particulier qui la vends. Lui étant artisant, il a retapé une vielle bâtisse et parait assez simple et honnête au premier contact.
Nous allons essayer de faire une visite ce weekend.
Bonne journée !

Avez vous reçu un mail de ma part Philippe ?

Répondu a mon tour !

Seconde visite dimanche matin !
Ce soir rdv (enfin) avec notre courtière :-)

Vous avez regardé les règles du forum concernant i, minimum de présentation et non un post limite publicitaire au milieu d’une conversation …

Sachez que pour les SCI les banques demandent une caution solidaire des associés donc votre histoire de parts cela me fait sourire d’autant plus que si il y a une saisie des parts sociales il faudra m’expliquer qui devient propriétaire du bien immobilier de fait car même si le bien appartient à la SCI , si vous n’avez plus les parts sociales vous n’être plus propriétaire.

Ca commence mal votre histoire …..

Philippe

Bonsoir,

Un petit break pour faire le point par rapport a mon premier post de ce fil. Ça pourra peut être aider ceux qui sont dans notre état d’esprit que nous il y a quelques semaines.

crocko a écrit :

nous avons commencés à l’envers… Nous : 1 T2 loué qui nous coute de l’argent et une maison flambant neuve… Tout comme mon beau-frère qui viennent aux aussi de finir leur maison.

Ce T2…C’est bien confirmé avec notre courtière…  j’avais oublié de préciser qu’une grande enseigne de courtage nous avait dégoté un crédit sans frais intercalaires… sauf qu’ils avaient été réinjectés dans le crédit ! Nous avions payés des intérêts sur des intérêts et donc un crédit exorbitant sans aucun amortissement les premières années… Grâce a notre courtière actuelle, nous avons limités les dégâts. Il reste 131k a rembourser ce jour pour un achat de 120k il y a 5ans…
On va chercher une solution a ça mais pas évident…

crocko a écrit :

Les deux livres ainsi que les forums confortent notre choix : trouver quelque chose à rénover, à louer, et d’avoir un cash flow positif dès les premiers loyers.

En fait on n’a pas de super plannings pour renover quelque chose nous meme. Nous partons plus sur un premier immeuble de 100 -120 voir 150k ayant plusieurs studios pour avoir un autofinancement complet. Cumuler 2-3 immeubles de ce type avant d’attaquer plus gros. le but : clairement mieux vivre, s’assurer une retraite……..

crocko a écrit :

Première étape :
Quelle est notre capacité d’emprunt ?

La question aurait dût être : comment convaincre nos conjointes ?  ;-) . En fait plutôt quel budget pour se faire la main et instaurer une relation de confiance entre la banque et nous ?
Aujourd’hui nous le savons : petit immeuble de 3-4 studios a 150k Max. Idéalement 110k pour renouveler l’operation plusieurs fois sur un court terme.

crocko a écrit :

Deuxième étape :
Comment trouver ?

Leboncoin et aussi les alertes automatiques de seloger et autres agences. Notre courtière nous informera si un de ses clients vends un bien nous correspondant.

crocko a écrit :

Troisième étape :
Une fois les locations prêtes, nous ferons gérer.

Non, on gèrera nous même et on prendra un comptable pour tout ce qui est défiscalisations. Gérer nous même = pas de frais pour obtenir un cash flow positif immédiatement.

crocko a écrit :

Quatrième étape :
On recommence….

Ca n’a pas changé

Je vais peut être ouvrir un autre sujet pour ce t2….

Dernière modification par crocko (04/05/2013 23h30)

Bien vu :-)

Mais ceux comportant plusieurs type sont moins rentables d’après ce que j’ai vu, non ?
De toute façon, pas de précipitation, nous faisons de la veille quotidiennement !

Même remarque que Philippe sur un immeuble exclusivement composé de studios :
l’offre est souvent supérieure à la demande qui a évolué.
Pour prendre l’exemple des étudiants, en dehors de très grandes villes, ils cherchent à avoir à minima aujourd’hui un T1 bis (ie chambre séparée).

À partir de T2, la stabilité locative est élevée.

Philippe30 a écrit :

Vous avez regardé les règles du forum concernant i, minimum de présentation et non un post limite publicitaire au milieu d’une conversation …

Sachez que pour les SCI les banques demandent une caution solidaire des associés donc votre histoire de parts cela me fait sourire d’autant plus que si il y a une saisie des parts sociales il faudra m’expliquer qui devient propriétaire du bien immobilier de fait car même si le bien appartient à la SCI , si vous n’avez plus les parts sociales vous n’être plus propriétaire.

Ca commence mal votre histoire …..

Philippe

Bonjour Philippe,

Merci de nous avoir rappelé de nous présenter dans la zone prévue : voilà qui est fait !
Notre propos n’est pas de défendre la SCI : elle comporte des avantages et inconvénients et elle ne constitue pas la réponse unique lorsque l’on veut s’associer.
Cela dépend de chaque situation. Le cadre juridique d’une SCI permet de se protéger des différents accident de la vie.

Ce que vous évoquez sur la caution solidaire est parfaitement exact. Nous rappelons d’ailleurs que la caution est même au delà du capital et de la durée du prêt.

En effet, il s’agit de garantir les éventuels interêts de  retard et les frais.

Notre voulons simplement insister sur le fait que le taux d’endettement n’est pas une donnée d’entrée du problème mais qu’il s’agit juste d’un paramètre ajusté en fonction de chaque dossier.
Et à ce sujet, nous pouvons témoigner que le fait d’être associé en SCI a rassuré les banques grâce justement à cette caution solidaire.

En ce qui nous concerne, l’histoire a démarré en 2003 et nous vous invitons à consulter notre présentation.

Ce matin je suis parti en reconnaissance de l’immeuble que j’ai repéré.
- aspect ancien mais correct , dans le style de la rue
- façade ok
- passes de toit en bois… peinture ancienne qui mériterait un rafraîchissement
- idem porte d’entrée mais correct quand même
- sonnettes vieillottes
- tous les volets sont ouverts avec rideaux aux fenêtres (c’est tout loué comme précisé dans l’annonce)
- très peu de volets fermés dans la rue, aucune pancarte de type a vendre ou a louer
- très peu de places de parking libre… le seul vrai point negatif en fait qui est commun à toute la ville.

L’emplacement est pas mal, il faudra vérifier qu’il n’y ai pas de travaux a l’intérieur et avec une bonne négo ça devrait le faire.

J’ai visité l’immeuble ce soir. Je pense qu’il y a vraiment du potentiel  mais il y a du boulot qui doit en rebuter plus d’un. Un simple rafraichissement des murs des appartements pour donner un coup de jeune suffira. Réaménager les placards aussi…
La partie électrique semble ok. L’agencement est bon, les parties communes correctes pour de l’ancien. De graaaandes caves inexploitées…

Le seul GROS truc qui m’a rebuté, c’est l’état des sols. Ils sont vraiment déformés, ça forme des pentes, des cuvettes, ca bouge quand on marche dessus… Mais ca se loue !

Je sais que c’est de l’ancien mais quand même. Comment m’assurer de la solidité de la structure ?