Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

Bonjour GBL,

De ce que je comprends, il ne faut pas se fier au tableau page 19 du rapport annuel qui ne contient pas toutes les charges.

Par contre, si on cumule les éléments indiqués page 20, on retombe à peu près sur les chiffres indiqués :



Notamment une partie de l’écart s’explique parce que les cessions pour 2,150 M€ sont comptabilisées en charge pour le calcul revenus fonciers imposables.

On notera que les augmentations de capital en 2010 ont généré ~2 M€ de commissions, tandis que la gestion courante ne "rapporte" que 1,3 M€ à Fiducial.

Si vous jugez cette réponse satisfaisante, n’hésitez pas à la faire suivre sur les forums en questions.

alors pour moi en 2010
BNP Reim soprorente (montant nets versé)
1er trim 256.75
2ème 256.51
3ème 256.59
4ème 256.59

soit 1026.44€ recu

récapitulatif fourni par bnp

revenu foncier bruts 1570 (case 4BE si micro foncier)
charge 806
revenir foncier nets 764 (case 4BA)

Bnp Reim CapiforcePierre montant nets versé)
1er T 244.95
2ème T 244.95
2ème T 244.95
2ème T 244.53

soit 979.38€ reçu

récapitulatif fourni par bnp

revenu foncier bruts 1530 (case 4BE si micro foncier)
charge 492
Intérêt emprunt de la société 42
revenir foncier nets 996 (case 4BA)

n’ayant pas d’autre revenues fonciers je ne suis pas éligible micro foncier donc j’ai déclarer le net j’ai donc touché 1026+979.38= 2005.38€ et j’en ai déclaré 1760 en foncier et 8 en financier
soit une différence de 240€ (sur 2000 ça fait 12%)
je n’avais plus d’emprunt à déduire…

voila pour les chiffres

GoodbyLenine a écrit :

Sur Revenus 2010 et fiscalité | SCPI il y a des chiffres comparant les montants distribués et à déclarer au fisc pour différentes SCPI (pour 2010)

On peut constater sur votre lien qu’il y a un peu de tout… Des écarts avantageux, et des écarts désavantageux (revenu imposable supérieur au dividende, ça peut être une mauvaise surprise si on est un peu juste avec son financement)…

Comme vous le dites, on peut supposer que ça s’équilibre dans le temps, il est donc compliqué et probablement peu utile d’en faire un critère de choix d’investissement.

Ca fait un argument supplémentaire en faveur d’une diversification de ses investissements, afin de lisser cet effet, parmi plusieurs SCPI, chacune avec des situations de résultats/charges différentes.

Il semblerait qu’il soit ici fait amalgame entre le résultat foncier net fiscal, et le bénéfice distribuable qui sont tout à fait différents.

en effet le bénéfice distribuable intègre des revenus exceptionnels comme des indemnités d’assurance, des excédents de charges récupérés, des ventes d’actifs (avec ou sans plus value), des indemnités reçues par le propriétaire si le locataire a fait certains travaux, etc.

De plus, dans le calcul du résultat ramené à une seule part, c’est certainement calculé pour un nombre moyen de parts sur l’année, alors qu’il y a régulièrement des augmentations de capital en cours d’année.

GoodbyLenine a écrit :

je détiens mes SCPI (en pleine propriété ou en usufruit temporaire) surtout via une SCI à l’IS, je ne suis pas directement impacté.

Recevez-vous un reporting de résultats et des dividendes différents de ce fait ?

Mon notaire me laissait entendre qu’on puisse recevoir un résultat différents selon si l’associé de la SCPI est à l’IR ou à l’IS, le résultat fiscal de la SCPI se calculant en fonction du statut fiscal de l’associé.

Par exemple, j’ai cru comprendre (vous me confirmerez ou pas) que si l’associé est une SCI à l’IS, la sté de gestion communique un résultat intégrant des amortissements sur les immeubles, alors que si l’associé est à l’IR (un particulier par exemple), elle ne déduit pas d’amortissement pour le calcul du résultat fiscal…

Que vous fais dire votre expérience d’associé à l’IS sur ce point ?

Merci pour votre réponse GBL,

Je pense qu’en ce qui concerne l’investissement immobilier, la principale différence existant entre la comptabilité d’un propriétaire à l’IR et un à l’IS, c’est l’amortissement (des immeubles achetées par la SCPI) et par voie de conséquences la fiscalité des PV (lors de la revente d’un bien par la SCPI)… Cela dit, il y a effectivement peut-être d’autre nuances…

Le manque de rigueur que vous évoquez m’embête un peu, j’avais de l’espoir… Mais c’est sans surprise cela dit, ça me fait penser aux différences de traitement fiscal des dividendes étrangers selon votre courtier (cf sujet spécifique du forum).

J’aurais tendance à me dire que les grosses SCPI ont peut-être tendance à mieux gérer les différences de fiscalité des leurs associés… mais vous évoquez le cas de Buroboutic qui n’est pas ce qu’on pourrait appeler une petite SCPI.. comme quoi.

GoodbyLenine a écrit :

Par contre, j’ai constaté que pas mal de sociétés de gestions manquaient un peu de rigueur, au niveau des montants communiqués à leurs associés, en vue de leurs déclarations fiscale (j’ai reçu de multiples "correctifs", et dans certains cas les déclarations étaient quasiment absurde -dans un cas le bénéfice par part indiqué dépassait la valeur de la part- avant correction). J’ai de gros doutes sur l’exactitude de tous ces chiffres, et l’exemple de Buroboutic (dont je ne suis PAS associé, mais dont j’ai étudié les résultats, sur la base du rapport annuel) ne me rassure pas.

Je me suis justement faite cette même réflexion l’année passée, lors de ma toute déclaration d’impôts comprenant des revenus de SCPI pour la première fois.

J’ai alors reçu un rectificatif de revenus à déclarer émanant de Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi), 10 jours après avoir reçu leur premier document.

L’ennui est que les chiffres fournis sont invérifiables, même en demandant plus d’explications, on peut aussi y noter ce que l’on veut…