FastHand [53] : étude de cas immobilier (appartements locatifs peu lumineux ?)

FastHand · #1

Bonjour,
J’ai eu l’occasion de visiter un premier immeuble, intéressant, mais sur lequel j’ai longtemps hésité à faire une offre.
S’agissant d’une première visite, je souhait recueillir votre avis afin de savoir si je fais une erreur ou non.

Immeuble: 6 lots, 4 T1, 2 studios, hypercentre d’une petite ville, en pierres apparentes ravalé récemment, cage d’escalier defraichie, appartements défraîchis (salle de bain et peintures à refaire), toiture en bon état malgré 2 ardoises fendues, compteurs électriques neufs.
241k€ pour 1800€ de loyers (estimés car 3 appartements sont vacants).
Une autre a déjà été refusée à 230k€, la propriétaire n’est pas pressée de vendre.

Mon problème est le suivant: 2 appartements sur les 6 ont les fenêtres des pièces de vie masquées par les arbres du voisin. On se croit en plein hiver malgré une belle journée d’été.
J’ai considéré cela comme rédhibitoire, car cela générerait une vacance, ou une rotation accrue de mon point de vue.
Ai-je tort d’avoir laissé de côté ce bien?

Message édité par l’équipe de modération (12/08/2016 10h12) :
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Mots-clés : immeuble, immobilier, luminosité

gunday · #2

Bonjour,
n’y a t’il pas moyen d’intervnir auprès du voisin pour lui demander d’éclaircir un peu l’arbre ?

Sinon, vous devriez bien refaire les calculs de rentabilité, en supposant un achat à 235k€, avec 19k€ de frais de notaire, les 1.800€ de loyers annuels, j’obtiens un rendement brut de 8,5%.
Correct, mais vu que le bien est défraichi, il faut voir si il n’y aurait pas beaucoup de travaux à venir qui plomberait le rendement ?
Sans compter que vous n’évoquez pas la TF.
Ajoutez entre 70 et 150€ de PNO par logement par an. (faire une simulation pour des chiffres plus précis).

Je ne suis pas convaincu que le rendement net soit très folichon.

Autre question qui me traverse l’esprit : pourquoi la moitié des logements sont vacants ?
Le marché local est saturé ?
Les biens ne sont pas louables en l’état ?
Ou juste le propriétaire ne fait pas d’effort ?

Pour finir, le bien est en vente depuis combien de temps ?

Bernard2K · #3

Vous pouvez peut-être demander au voisin d’élaguer ses arbres. Surtout si plantés à moins de 2 mètres, mais même au-delà (notion de trouble anormal de voisinage). Cf infos abondantes sur internet. Mais cela reste assez aléatoire.

Sinon, pensez à inclure les frais de notaire et les travaux avant de faire un calcul de rentabilité.

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#1 12/08/2016 08h58

#2 12/08/2016 09h37

#3 12/08/2016 09h42

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