Iqce : étude de cas immobilier (grosses surface mais peu de parkings)

Bonjour

Une idée, pas forcément bonne et adaptée, pour votre projet : un stockage palette à votre porte.

Dans ma ville, beaucoup de commerçants de l’hypercentre se plaignent de capacité de stockage ridicule sur place. Un investisseur a repris des lots de caves contiguës, et propose au client de lui promener sa palette entre magasin et stockage contre un abonnement pas vraiment donné (je n’ai pas plus de détails) il a créé plusieurs emplois  assez vite.

On est pas du tout dans du locatif passif, mais plutôt dans un business de proximité.

Autre piste, toujours dans le stockage, des archives ?

Bonjour,

- stockage palettes : faute d’ascenseur, vais-je sortir une rentabilité correcte ? Il y a quelques commerces +/- moribonds (donc peu solvables) à 7 km et 30 mn en voiture (bouchon perpétuel) ; à priori pas de soucis de stockage faute de rotation des stocks (j’ai failli racheter un de ces commerces dans une autre vie) ;

- aucun TC (bus, gare : néant, nada), aucun accès piétons faute de trottoirs (péri urbain), aucun parking public proche (centre village à 1.5 km)

…Ne vous découragez pas  !

Edit : une grange dans ce genre avec une belle maison accolée, au bord d’une route +/- urbanisée et des vignes AOC

Grande grange en pierre sur terrain de 5000m2

Bonjour boumboum,

Mon soucis reste le même à la base : comment faire stationner les utilisateurs ?
Je crois qu’il y a presque toutes les réponses dans le 1er post

Iqce, le 02/08/2021 a écrit :

(bus, gare : néant, nada)

Vous avez oublié niet
Vous dites que deux véhicules peuvent se garer seulement, il n’existe donc pas de possibilité à proximité immédiate gauche et droite d’augmenter la surface de parking, sans travaux excessifs ?

Bonjour à toutes et tous,

Je fait assez peu d’études de cas (car je sais que je manque d’une part de biens intéressants et d’autre part de motivation cf 1er message). Du coup j’apprends que j’ai mal structuré mon 1er post, j’aurais du mettre en gras ceci (edit : fait désormais) :

Iqce, le 02/08/2021 a écrit :

Bonjour,

…je n’aurais jamais l’accord du gestionnaire de voirie pour aggraver les entrées sorties sur la voie principale dans un permis groupé.

Je dois répondre sous 24h sous peine de passer mon tour.

Je précise :
- que je suis un des anciens représentants du gestionnaire de la voirie, mes anciens collègues appliqueront les directives habituelles qui disent en résumé qu’une sortie sur une route où la vitesse pratiquée est de 70 km/h doit bénéficier de X mètres de visibilité, et je ne les auraient pas : d’un coté vignes AOC en talus, de l’autre la maison des voisins. De mémoire il y a environ 3000 véh/jour dont 5% de PL (ce qui est "considérable" pour une voie sans trottoirs, sans piste cyclable etc).

Bon, j’ai peu dormi et j’en suis toujours au même point ; ce soir 18h30 je perds l’exclusivité.
Est ce raisonnable de sortir 260 000 E en se disant qu’on aura bien un jour une idée, qu’un locataire paiera 1500 € mensuel pour le grand bâtiment sans en savoir plus ? J’hésite à demander l’avis du maire (je le connais personnellement mais cela ne suffit pas coté confiance). Le bon investisseur sait créer de la valeur de nos jours, ce n’est pas mon cas pour l’instant !

Bouboum : j’ai dit "presque"

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 10h34)

Une suggestion un peu sauvage : sur le bâtiment de 200m² inclure des garages aux RDC dans le bâtiment, et faire des logements/bureaux au dessus ?
Certes ça nécessite des travaux lourds mais ça résoudrais la problématique parking.

sinon n’y a t’il pas un batiment de garage au alentour ?
Y en a dans beaucoup de petites villes, donc avec un peu de chance…

Pas uniquement  : lors du dépôt de a demande de changement de destination, le gestionnaire de voirie sera consulté ; je n’ai pas réellement de soucis de place, j’ai un soucis de visibilité sur les véhicules qui circulent en sortie de parking. Et cela sera bloquant en application de l’article R 111-2 du code de l’urbanisme. Je ne peux pas aggraver le risque routier au delà de l’existant soit 2 places.

amoilyon a écrit :

…
Quel est l’environnement immédiat ? Des maisons en lotissement sur sa petite parcelle NON (diffus) ? Des prés NON ? Des vignes ? OUI

Stationnement pour 2 véhicules, donc uniquement 2 conducteurs.
Out pour les "unités mobiles individuelles" comme les boulangeries, maison médicale, commerce, où il y a une grosse rotation de véhicules et de clients.

I. Habitation

A. INDIVIDUELLE

a) Location à l’année
Pression immobilière forte et difficulté à se loger.
- Louer pour une grande famille, ou famille recomposée avec plusieurs enfants. 2 Parents qui conduisent, donc uniquement 2 véhicules.  PAS RENTABLE (4%)
- Louer pour une structure d’accueil journalier ( assistante maternelle) ou long terme ( famille d’accueil) d’enfants. Pas de véhicule pour les enfants. toujours les véhicules des 2 parents
b) Location temporaire
- Louer en haute gamme avec prestation de qualité : salle de cinéma, sauna, bar avec flipper et babyfoot ROUTE PASSANTE = BRUIT ETC

B. COLLECTIVE

Secteur touristique avec possibilité de "stage" ou de "séjour découverte".
Possibilité d’un transport de la gare/aéroport jusqu’au gite, en bus, puis 2 véhicules type mini bus 9 personnes sur place, que je proposerai en location 2 mini bus NON (site non "adapté", concurrence proche etc).

II. Professionnel
A. Beaucoup de place, peu d’employés sur place
a. Une ferme à bitcoin (ben quoi, c’est une ferme…) CONNAIT PAS
b. Une usine avec automatisation NON (PLU)
c….NB : c’est ce qu’il y avait peu ou prou et qui ferme !
B. Personnes restent sur place, sans besoin de sorties extérieurs
Vous me demandez des idées, je vous en trouve…

Verdict : engager des 100nes de K€ sur si peu, cela ne me rassure toujours pas (il n’empêche que c’est beau, il m’arrive d’acheter cher des objets inutiles uniquement parce qu’ils me plaisent !).

Dernière modification par Iqce (03/08/2021 11h38)

Une colocation de sénior ?

Avec un service de livraison de repas à domicile ?

Exactement Kabal ; en lisant le PLU, je pense que j’aurais un accord sur 2 logements, pas plus.
La colocation senior ne fonctionnera pas plus, toujours sur ce motif : le règlement impose une place pour 2 chambres (seniors ou pas) et 10% de rab’ pour les visiteurs => l’accès sera refusé.

Rénovation de 2 logements respectivement de 120 et 200 m2 + coût d’achat => rentabilité dérisoire (pas de véritable jardin car terrain rocheux presque vertical cf photo, piscine, école, commerce à pieds etc).

Rénovation d’un logement de 120 m2 pour moi avec création de prestations haut de gamme => pas d’imposition sur la PV à la revente ET location de l’ERP à 1500 € mensuel (j’ai fait un ratio avec ce que je connais des tarifs, je peux me gourrer) = jackpot.

Le pire étant que si je n’achète pas, je verrais le futur acquéreur avoir sans doute un magnifique projet car c’est proche de notre pied à terre principal.

Quel dommage : ils sont magnifiques.
J’ai raté ma carrière en refusant par ex de bosser avec des bétonneurs car je souhaite faire du "beau". Mais c’est une véritable idée (je vois ce soir en visitant avec ma conjointe). 100 K€ de démol’ à la louche (pas de dépot’ facile).
A ce stade j’hésite à en parler avec le maire (que je connais bien, bis) et à jouer quitte ou double en portant un projet qui conviendrait à la collectivité, quitte à faire moi-même gratos la modif’ du PLU.
…Mais je ne vois pas quel projet pourrait le "motiver".

Iqce a écrit :

Bon, je reviens d’une visite sur place. Encore moins d’idées qu’avant…D’autant que le voisin (agressif) qui possède une entreprise de bâtiment, s’est en fait accordé un droit d’accès et de stationnement sur les fameuses " 2 places" depuis la fermeture du commerce ! Pour se justifier il met en avant le refus du gestionnaire (comme je l’avais pré supposé) d’accorder un accès routier à sa propriété qu’il vient juste d’acheter et rénover.

J’ai déjà donné avec les voisins et autres soucis et j’en reviens à mon 1er post "jamais…". Merc.i pour vos réflexions en tous cas.

Dommage ! J’aurais pris plaisir à lire cette aventure.
Mais je trouvais déjà que c’était couillu d’aller au bout mais la c’est du suicide !