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Créer une Société Civile Immobilière pour investir dans l'immobilier coté ?

Création d'une SCI et investissement en REITs : aspects fiscaux et juridiques

Cette discussion porte sur la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) imposée à l'impôt sur les sociétés (IS) et les implications fiscales liées à l'apport d'un bien immobilier et d'un capital en numéraire. Un membre souhaite investir le cash disponible dans des REITs (Real Estate Investment Trusts) plutôt que de le laisser inactif, soulevant des questions quant à la mention de cet investissement dans les statuts de la SCI. Un point crucial concerne la libération du capital : la discussion explore l'impact de la non-libération immédiate du capital sur le taux d'imposition (passage de 15% à 33%), confirmant la nécessité d'une libération totale pour bénéficier du taux réduit.

Les participants abordent ensuite la question de la plus-value lors de l'apport d'un bien immobilier à la SCI. Un débat s'instaure concernant les frais de mutation (ou plutôt les droits d'enregistrement) lors de l'apport, ainsi que sur la valorisation du bien. La sous-évaluation du bien pour minimiser l'impôt sur la plus-value est évoquée, avec l'avertissement que le fisc pourrait sanctionner une telle pratique considérée comme une tentative d'élusion fiscale. La discussion souligne l'importance d'une évaluation juste et documentée du bien.

La discussion aborde également des aspects plus techniques, comme la différence entre le capital social et le patrimoine de la SCI, et les risques liés à une activité de location saisonnière qui pourrait être requalifiée en activité commerciale incompatible avec le statut de SCI. La gestion du risque fiscal est au cœur de la discussion, notamment concernant l'activité de location et la classification de cette activité. L'objectif de créer la SCI pour optimiser la fiscalité internationale du membre est également mentionné, ainsi que la recherche de solutions pour le financement de la SCI auprès d'établissements bancaires.

Enfin, la discussion soulève la question de l'investissement en REITs au sein d'une SCI, sans apporter de réponse définitive. Les participants mettent en lumière la complexité de la législation fiscale en matière de SCI et la nécessité d'un conseil professionnel adapté pour prendre des décisions éclairées. La diversification du portefeuille via l'investissement dans des REITs est un objectif important pour le membre, mais les aspects pratiques et légaux liés à cette stratégie nécessitent une analyse plus approfondie.


Pages : 1

#1 12/08/2016 21h28

Membre (2013)
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Bonjour, j’espère que tout le monde va bien.
Je suis en train de monter une SCI imposée à l’IS. J’ai juste un bien avec un profit net de taxes de 10 K par an. J’apporte un bien à la SCI et du cash pour environ 40 K.
Puis je ouvrir un compte avec un courtier pour acheter des REITs plutot que de laisser dormir le cash?
Si oui, dois je mentionner quelque chose de special dans les status?

Je pensais ne pas libérer le cash tout de suite mais mon comptable me dit que si je ne libère pas le cash de suite, je perds l’imposition à 15% et passerait à 33%. Est ce correct? Il me semble que c’est correct d’après ce que je lis.

Donc je pense investir le cash dans des REITs (si possible) ou alors ajuster le capital de la SCI que je monte en diminuant le montant de cash que mon épouse apporte.

Avez vous un avis sur chaque point?
Merci

Moi

Message édité par l’équipe de modération (13/08/2016 14h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier coté, reits, sci

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#2 12/08/2016 22h34

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Pas d’avis sur l’histoire de libération, cependant

"J’apporte un bien à la SCI "

Vous avez pensé au fait que la mutation induit la taxation de la plus value, fût-elle virtuelle puisqu’aucun échange d’argent ?

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#3 12/08/2016 23h10

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Sauf erreur il n’y a pas de frais de mutation lorsque l’on apporte un bien à une SCI à l’IS (contrairement à la SCI à l’IR)

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3    #4 12/08/2016 23h26

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"Sauf erreur il n’y a pas de frais de mutation"

Tout est dans le sauf erreur …

L’apport d’un bien à une SCI constitue une mutation du bien, ce qui signife que ce bien a changé de propriétaire. Cette mutation peut être à titre onéreux (achat par la SCI, et dans ce cas, il y a droit de mutation, échange d’argent et taxation de la plus value au niveau du vendeur) ou à titre gratuit (typiquement la succession, mais aussi l’apport du bien à une structure). Dans ce cas, il n’y a pas droit de mutation, mais la SCI doit tout de même payer des droits d’enregistrement.

Seulement, pour le vendeur, cela reste une mutation, ce qui déclenche la taxation de la plus value, même si ici elle est virtuelle puisqu’il n’y a pas eu d’échange de fonds.

C’est un piège classique de la conception de SCI à retardement, d’autant qu ele fisc regarde ce genre d’opérations qui indique souvent une volonté d’éluder l’impôt. Du coup, on ne peut pas "sous valoriser" le bie sans prendre un gros risque fiscal.

Pour les références :
- le code général des impots (article 809 3° Les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non soumise à cet impôt sont assimilés à des mutations à titre onéreux dans la mesure où ils ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.)
- le bofip (L’apport en société constitue une cession à titre onéreux. La plus-value qui en résulte est déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la société en rémunération du bien qui lui est apporté. / RFPI chapitre V)
- la littérature classique sur les SCI (Dénos, Brillat par exemple)

Au passage, la transformation d’une société transparente en une société non transparente produit le même effet.

Dernier point : la fiscalité d’une société civile n’a aucun impact sur la fiscalité de l’ancien propriétaire du bien …

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#5 13/08/2016 13h45

Membre (2016)
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moi a écrit :

Bonjour, j’espère que tout le monde va bien.
Je suis en train de monter une SCI imposée à l’IS. J’ai juste un bien avec un profit net de taxes de 10 K par an. J’apporte un bien à la SCI et du cash pour environ 40 K.
Puis je ouvrir un compte avec un courtier pour acheter des REITs plutot que de laisser dormir le cash?
Si oui, dois je mentionner quelque chose de special dans les status?

Je pensais ne pas libérer le cash tout de suite mais mon comptable me dit que si je ne libère pas le cash de suite, je perds l’imposition à 15% et passerait à 33%. Est ce correct? Il me semble que c’est correct d’après ce que je lis.

Donc je pense investir le cash dans des REITs (si possible) ou alors ajuster le capital de la SCI que je monte en diminuant le montant de cash que mon épouse apporte.

Avez vous un avis sur chaque point?
Merci

Moi

Je vais vous répondre sur la libération du capital en confirmant ce que vous avez lu et ce que le comptable vous a dis.
Pour bénéficier du taux d’IS à 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfice par an (250 000 francs pour ceux qui s’en souviennent), 3 conditions cumulatives sont à remplir :
- chiffre d’affaires annuel < 7 630 000 euros ;
- capital détenu à plus de 75% par des personnes physiques ou par des personnes morales détenus elles-mêmes à plus de 75% (cas où la détention de la participation est par une holding dont l’actionnariat est à plus de 75% des personnes physiques).
- capital entièrement libéré

C’est ce 3ème point qui est important dans votre cas. Le capital devra absolument être libéré (valeur du bien?). Le cash pourra être apporté en compte courant afin d’être récupéré plus tard sans aucune imposition ni cotisations sociales.

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#6 13/08/2016 22h06

Membre (2013)
Réputation :   5  

Bonsoir à tous,
merci pour vos réponses.

Pour répondre à chaque point:
Je vais devoir payer des frais de mutations à 5.09% (confirmé par notaire et mes lectures).
Le bien est évalué à 200 k mais je vais apporter avec une valorisation de 160 K car cela me semble suffisant et raisonnable.
Note: Je n’ai aucun intérêt à sous-estimer le bien car je vais amortir le bien donc fiscalement, il vaut mieux payer 5.09% en frais de mutation (apport) et ensuite amortir sur une imposition à 15%.
Note 2: Je veux aussi avoir une SCI avec un capital assez significatif pour pouvoir financer d’autres projets.

Par contre, j’évalue le bien à 160 K pour éviter les plus-values. C’est une maison que j’ai rénovée donc j’ai les factures confirmant le cout de rénovation (TVA à Taux Réduit lors de la rénovation).
Bref je ne serai pas soumis à la plus-value. L’immobilier est plutôt à la baisse et je peux justifier un prix de 160 K. Vendre une maison secondaire dans un village de montagne n’est pas super facile actuellement je pense.

Le CA est proche de 20 K donc je monte la structure pour m’éviter les impôts car je vis à l’étranger et payer + de 60% en taxes sur des revenus en France ne m’emballe pas.
Cela n’impacte pas la taxation sur le sol français car selon mes calculs, je vais devoir payer legerement plus de taxes avec cette structure. En effet en meublé, je paie 20% de taxes sur un revenu de 20 K x (1-70%) avec 70% est la déduction pour meublé en zone de montagne (type gite).
J’ai prévu d’utiliser l’avantage fiscal de l’IS pour acheter d’autres biens pour avoir des revenus pour ma retraite.

Pour les REITs dans une SCI, un avis?

Autre question: Est ce aue vous connaissez des banques assez ouvertes pour proposer des crédits aux SCI à l’IS? Je comprends que certains brokers de veulent pas financer des SCI.
Merci
Bon week end à tous et profitez-en. Il va faire beau!
Moi

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#7 14/08/2016 14h09

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"Je vais devoir payer des frais de mutations à 5.09% "

Techniquement, ce sont des droits d’enregistrement. L’enregistrement sera validé par un commissaire aux apports qui s’appuiera sur des évaluations de valeur du bien apporté.

"Je veux aussi avoir une SCI avec un capital assez significatif pour pouvoir financer d’autres projets."

Attention à ne pas mélanger 2 choses : le capital, c’est ce que vous apportez en constitution de la SCI. Ce n’est pas ce que possède la SCI. On peut avoir une SCI avec un capital faible mais un patrimoine important.

"Par contre, j’évalue le bien à 160 K pour éviter les plus-values"

En supposant que les hommes de loi acceptent votre évaluation, si le fisc réalise que vous avez fait cela dans le but d’éluder la PV, vous aurez des pénalités importantes. A vous de voir. Il peut être plus judicieux, si vous possédez ce bien seul actuellement, de créer une SCI (avec votre associé) en apportant du cash puis en rachetant formellement le bien. Le cash ainsi obtenu permettra de payer l’impot sur les PV et sera réutilisable pour d’autres investissements (y compris un apport en CCA pour la SCI afin de la développer).

Un peu plus technique à mettre en place, mais valide si les associés de la SCI ne sont pas les actuels propriétaires du bien.

"En effet en meublé, je paie 20% de taxes sur un revenu de 20 K x (1-70%) avec 70% est la déduction pour meublé en zone de montagne (type gite)."

Attention à l’offre précise que vous faites. Il y a une ligne à ne pas franchir pour que l’activité ne devienne pas hotelière, ce qui serait pour le coup une activité commerciale incompatible avec la structure civile. Là aussi, une requalification peut faire très très mal.

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