Société Civile Immobilière à l'IS pour payer moins d'impôts…

Bonjour Lise,

En vous lisant, je comprends que vous envisagez une société civile immobilière imposée à l’IS.
- la succession est en effet facilitée. Il vous est possible de démembrer (attention à l’abus de droit néanmoins) et éventuellement de vendre à terme des parts à vos enfants (qui peuvent être "financées" par des dons que vous pourriez leur faire).
- il faut songer qu’il sera nécessaire de tenir une comptabilité, tenir une AG, établir des PV….
- la rédaction des statuts est un élément crucial à la réussite de l’opération afin d’établir les règles en cas de problèmes ou d’événements particuliers  (si un actionnaire souhaite vendre, décède, souhaite donner des part en garantie, établir le fonctionnement du démembrement - en cas de vente d’actifs notamment…). Je ne peux que vous conseiller de vous adresser à un professionnel (notaire par exemple ou avocat spécialisé) et de ne pas acheter des statuts sur internet a vil prix.
- pour la fiscalité, ce n’est pas la panacée amha, c’est juste différent:
En première analyse, l’imposition est plus faible à court terme car il est possible d’amortir les biens acquis par la sci, ce qui reduit de fait le résultat imposable. Le taux d’IS est plus faible que votre IR+PS : de mémoire, c’est 15% jusqu’à 38 k€ de résultat et 33% au delà.
MAIS :
- le cash est dans la sci et si vous souhaitez le récupérer ( pour le depenser ?  ou payer l’ISF ?) il faut vous verser des dividendes: et là cet argent qui a déjà été imposé à 33% subit en plus l’IR+PS (soit 66%).
- en cas de vente, il faut payer l’IS sur la PV (= prix de vente- valeur net comptable du bien au bilan de la sci). Si le bien est détenu de longue date et donc complètement amorti, il faut donc payer 33% d’IS sur le montant de la vente. Le cash est alors dans la sci et je vous renvoie au paragraphe précédent pour le toucher en dividendes (IR+PS à 66%).

Il vous faut faire vos simulations : peut être qu’au moment de la réalisation de certains actifs, vous serez retraités et aurez donc un taux d’IR plus faible (difficile de se projeter dans le contexte de stabilité fiscal français). Notez en outre que si vous vendez vos biens actuels à la sci, vous aller aussi payer des frais de notaire et éventuellement être taxés sur la PV (j’ignore la durée de détention de vos actifs immobiliers - est-elle >30 ans ?) car l’immobilier à bien monté dernièrement et il est dangereux de conclure une transaction "hors marché" qui pourrait être requalifiée par le fisc. Il est sans doute possible de faire un apport en nature à la sci mais dans ce cas, le démembrement me semble compliqué (abus de droit).

Voici mes premières réactions à la lecture de votre message. J’espère qu’elles seront de nature à faire mûrir votre réflexion. J’ajoute que je n’ai aucune expertise ni aucune expérience en la matière (je n’ai pas de sci), mais j’avais un peu creusé le sujet à un moment. J’ai finalement préféré faire simple: détention directe et je paye mon IR….

lise35 a écrit :

si on souhaite revendre un bien  inclu dans la societe civile , on devra payer sur le montant du bien lors de l’achat par la societe civile ?

Dans le cadre d’une SCI à l’IS (ce qui semble être le cas désiré si j’ai bien compris), le calcul de la plus-value ne se fait pas sur le prix d’achat par la SCI, mais sur la valeur nette comptable (VNC).

Ainsi, si vous achetez un bien 100 000 que vous revendez 150 000:
- dans le cadre d’une détention en nom propre, la PV sera de 50 000;
- dans le cadre d’une SCI à l’IS, la PV sera de : (150 000- [100 000 - amortissement]). Ainsi, si vous avez pratiqué 50 000 d’amortissement, la PV sera de 100 000.

(Merci de faire un effort sur l’orthographe, la ponctuation et l’organisation de vos messages, j’ai du mal à comprendre).

Attention, mon propos se prête à une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés (et donc fiscalement opaque), car je pense que c’est la situation que vous envisagez d’après les informations que vous nous avez données.

Dans l’éventualité où vous monteriez une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, le calcul exposé plus haut n’est pas le bon.

Pardonnez-moi, le terme opaque peut paraître étrange à première vue.

Il s’agit en fait tout simplement d’une expression usuellement utilisée pour déterminer les caractéristiques fiscales d’une société.
Une société civile immobilière soumise à l’IR sera considérée comme étant transparente (ou translucide) fiscalement. Les revenus sont appréhendés directement entre les mains des porteurs de parts selon leur régime fiscal propre. La SCI ne paie pas l’impôt, c’est le rôle des porteurs.
A l’inverse, une société civile immobilière soumise à l’IS sera considérée comme étant fiscalement opaque. Cela signifie que les revenus ne sont pas imposés entre les mains des porteurs, mais directement au niveau de la société: la société paie l’IS, les porteurs ne paient pas d’impôts, sauf en cas de distribution.

Vues les sommes en jeu (à la cible), ça me parait effectivement une usine à gaz. Les frais (et le temps à passer) sur la structure devraient largement compenser les éventuels économies d’impôt (qui restent à démontrer). Faites déjà une simulation précise pour évaluer d’éventuels gains dus à la structure, pour confirmer. A priori, mieux vaut faire simple et investir à crédit en direct…