Julius : étude de cas immobilier (vendre ou louer un appartement dans Paris ?)

On a pas toutes les infos, mais a priori il est préférable de vendre, notamment :
- afin de pouvoir bénéficier de l’exonération sur les plus values : allez vous faire une plus value sur ce bien ?
- quel serait votre rendement locatif brut (prix du loyer espéré hors charge divisé par 375k €) ?
- car vous vous prendriez la fiscalité à plein en ayant pas d’intérêts à déduire

La seule raison de votre vente est pour récupérer les sommes du PERP ?
Vous vous plaisez dans cette RP ? On sait ce qu’on perd mais pas ce qu’on retrouve (même si en région parisienne il y a quand même du choix).

Si vous n’avez plus l’intention après de vous installer en région parisienne, je vous conseille de vendre car je trouve les rendements dans cette zone très faible.

Vous n’aurez que 5,6 % brut de rendement d’après vos estimatifs.
Aussi, Aurez-vous des locataires suffisamment sérieux pour acquitter d’un loyer de 1750 € ?
Personnellement, je décourage mes amis à acheter leur RP en région parisienne tellement les prix sont exorbitants et leur conseille plus de rester locataire et en contrepartie d’investir pour du locatif en province.
Dans votre cas c’est différent, vous avez acheté le bien au bon moment et il est peut être temps de "faire tapis".

Vous pouvez effectivement louer en province pour une somme modique.

Ce montant de la vente pourra être investi en profil prudent dans une AV en ligne vous apportant grosso-modo 10 000 € net d’intérêts annuel, soit de quoi couvrir un loyer de 800 €/mois (sans compter le montant de votre PERP). J’espère que vous en disposez une de plus de 8 ans et si vous êts en couple vous pouvez dégager 9600 € par an sur celle-ci sans impôts.

ou réinvestir dans un immeuble (composé de 5 à 8 lots) entier dans une agglomération de 400 000 habitants, qui lui pourra rapporter plus de 8 % de rendement brut, en faisant appel à l’emprunt immobilier (tout en conservant votre épargne qui rapporte).

Ce ne sont que des pistes de réflexions qui vous permettront de peser le pour et le contre et il est vrai que j’ai un peu tout mélangé… Vos optiques seront sans doutes différentes des miennes dans la mesure où vous semblez proche de la retraite et moi en cours de constitution d’un capital étant "jeune" salarié.

Effectivement, le fruit de la location de votre RP actuelle vous rapporterait plus qu’une AV en ligne avec fonds garantis (je pensais à du fond euro exclusif avec dominance immobilière procurant un meilleur rendement que le fond euro classique. Mais il fallait idéalement ouvrir cette AV avant 2008 pour profiter de l’effet fiscal sur la durée de détention) mais dans le meilleur des mondes (si le locataire paye, si les travaux sont au montant prévus, si la TF reste stable…) et il vous faudra de toute façon gérer ce bien (ou le faire gérer moyennant des charges supplémentaires).
Avec l’AV, vous n’aurez strictement rien à faire. Le delta de 2000 € (entre la location de votre RP et l’AV) par an en vaut-il la peine ? C’est pour cela que je vous proposais de vendre et d’investir dans des contrées ou le prix du m2 est bien plus abordable où vous pourriez dégager 25 K€ brut avec cette somme. En revanche pour l’AV, malheureusement, il faut s’attendre à ce que le taux des fonds euros s’amenuise d’année en année et donc risque d’être de moins en moins rémunérateur.

Autre solution effectivement, profiter de ce capital confortable et de l’effet de levier de l’emprunt pour réinvestir :

- soit en contractant un prêt financé en partie ou en totalité par une banque pour un immeuble de rapport par exemple (et conserver l’épargne précieusement en AV) (à souscrire peut-être avant la démission de votre gérance pour montrer patte blanche à la banque ?)
- soit effectivement en nantissant le capital dans une AV et contracter un prêt in fine (un combo pouvant être intéressant à la fois au niveau fiscal et au niveau de votre reste à vivre chaque mois)

Bonjour,

Mes remarques :

1) En cas de location :
Déjà, il y a des problèmes dans votre calcul de revenu locatif. Vous loueriez nu ou meublé ? Si c’est nu (logiquement, puisque écrivez "impôt foncier"), je ne comprends pas :
assiette foncière            1413
impot foncier              212
Ca fait un impôt foncier de 15%. Quel est votre taux marginal d’imposition ? Si c’est 14%, vous devrez sur vos revenus locatifs 14 % d’IR + 15,5 % de PS (prélèvements sociaux). Ca fait nettement plus d’impôts que ce vous indiquez.
- vous avez oublié de compter une assurance PNO
- 53 € de frais de gestion, c’est trop peu pour rémunérer une agence immobilière.
- vous comptez la TF après les impôts. Pourtant, au réel, la TF est une charge déductible.
Tout le calcul est à reprendre, mais au global, ça sera moins rentable que ce que vous indiquez.

Ensuite : si vous mettez en location, vous comptez racheter une résidence principale quand même ? Le montant des PERP, à 150 k€, n’est-il pas insuffisant ?

2) En cas de vente :
Il y a deux gros avantages : le premier, récupérer le capital, qui peut être placé sur un support sans souci de gestion (type AV ou SCPI) ou bien investi dans l’immobilier locatif plus rentable que votre appartement parisien. Le second, comme le mentionne fort justement aurore, c’est d’éviter le paiement de la PV, si vous louez puis vendez ensuite.

Vous parlez de louer en province. Est-ce que votre installation sera durable ? Parce qu’il serait utile que vous soyez fixé assez durablement : d’une part puisque vous parlez d’acheter votre future RP (et débloquer ainsi vos PERP), mais aussi parce que vous pourriez placer vos 375 k€ dans un ou des biens immobiliers locatifs qu’il est plus facile de gérer en proximité.

Merci à tous les trois pour vos réponses.

Effectivement, grâce à vos interventions je comprends maintenant qu’il n’est pas envisageable de louer le bien et il vaut mieux le vendre.

Pour répondre à Bernard2K, je pensais louer nu et j’étais parti sur 15% en me basant sur un IR nul obtenu par des opérations de défiscalisation.

Dans l’option achat d’une nouvelle RP je compte sur la vente de la sarl.
Mais ce n’est qu’une option comme l’est la location.
En fait je me dis que louer pendant que nous sommes encore mobiles et acheter plus tard est une solution souple.
J’envisage de me fixer dans un premier temps sur Royan au milieu de nombreux membres de la famille déjà installés sur place.

Quant au mode de gestion du ou des biens immobiliers en location je n’y ai pas encore réfléchi, ne disposant pas des notions de coûts induits.

gunday a écrit :

Si vous gérez vous même (choisir le locataire, faire les états des lieux, …), la gestion ne vous coutera rien.

Quand même un peu :

En gestion courante :
- Des déplacements. Cf : Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ?
- Des photocopies et des cartouches d’encre (longueur du bail avec tous les trucs rendus obligatoires)

En cas d’impayés de loyer :
- 2 LRAR (2x5 €)
- puis huissier
- puis avocat
- et perte sèche de loyer, jusqu’à 2 ans (assez probable).

Tant que ça se passe bien, le principal poste de dépenses, c’est les déplacements. D’où l’intérêt d’avoir un bien proche de chez soi. Je crois que c’est cyberpapy qui citait un marchand de biens expérimenté "si je ne peux pas y aller à pied, c’est que c’est trop loin". C’est peut-être un peu exagéré mais quand même…

Si je résume les différentes possibilités de délégation :

- recherche de locataire
- gestion courante administrative
- assurance impayés/dégradation+juridique et comptable
- travaux
- garantie (partielle) d’occupation (sur le neuf uniquement)

Pour pouvoir déléguer, il faut savoir contrôler, et donc, avoir pratiqué soi même.
Les tâches ne sont pas particulièrement compliquées et peuvent être traitées en interne pour peu que l’on soit rigoureux.
Seules la recherche de locataire et la garantie de paiement me laissent interrogatif.
La seconde peut se traiter avec une assurance.
La première me semble être la raison d’exister des agences immobilières.

Dans un premier temps j’aurai donc tendance à vouloir me charger de la gestion à l’exception de la sélection des locataires. Sauf à connaître par relations un gestionnaire réputé fiable, ce dont je doute un peu à vrai dire. (mais sans être du tout affirmatif…)

Votre approche est logique.
Pour autant il me semble que les agences sont des vitrines et drainent les demandes.
Elles disposent de moyens que nous particuliers n’avons pas, même si internet modifie la donne à leur détriment.
Et déléguer la recherche de locataires ne signifie pas forcément déléguer la décision mais seulement la présélection.
Enfin, pour avoir de nombreuses fois traité cette question du recrutement (même si c’était en entreprise), je ne suis pas certain d’être plus performant que qui que soit d’autre dans ce domaine.
De toutes façons, je suis bien persuadé que les agences ne feront qu’appliquer des critères prédéfinis et ne leur prête pas plus de capacité qu’à quiconque. Elles font seulement leur boulot, avec plus ou moins de savoir faire et de bonne volonté.
D’où la nécessité d’avoir des échos préalables sur les agences locales, voire des relations.

Si je peux ajouter mon expérience : il y a 10 ans, mes grands-parents ont fait confiance à une agence immobilière de renom, d’envergure internationale, dont je tairais le nom… Pour louer leur bien.

Cela s’est soldé par :
- un défaut de paiement de 2 ans
- procédure judiciaire pour l’expulsion
- travaux de rénovation de 5000 euros liés uniquement à la dégradation des locataires
- les soucis qui vont avec

Depuis nous faisons tout nous même en famille, hormis les travaux de rénovation confiés à des artisans et tout se passe très bien…

Personnellement, je passe une annonce sur leboncoin en demandant un premier contact par mail en précisant la situation professionnelle, les garanties financieres ainsi que la durée de location souhaitée (je fais du meublé donc je privilégie les candidats susceptibles de rester plus longtemps).
Je fais une premiere sélection par mail (ouste ceux qui ne lisent pas l’annonce en détail, ouste ceux qui ne se présente nt pas et nous demandent de les rappeler…) puis organise les visites pour les profils intéressants. Selon les périodes, je peux avoir 3 à 10 visites, donc sur une ou deux après-midi.
Le jour de la visite, je discute avec chaque candidat pendant 5 à 10 min pour essayer de cerner le profil, au delà des criteres financiers.
Puis je demande aux candidats de me faire un retour suite à la visite sous 1 jour ou deux, et nous sélectionnons le candidat qui nous convient le mieux parmi ceux qui veulent louer.
Pour le moment, cela a plutot bien fonctionné. Le seul cas mauvais payeur s’est résolu rapidement et sans dommage car la famille du locataire est une famille travailleuse honnête, elle a forcé le locataire à quitter le logement quand elle a appris qu’il avait perdu son travail, ne payait plus mais pensait rester dans le logement quand même (locataire immature sous mauvaise influence des ’amis’).