Djtall : étude de cas immobilier (vendre à Paris pour racheter en banlieue ?)

Question subsidiaire : Est-il vraiment impossible pour vous le lire et de respecter la charte que vous avez acceptée en vous inscrivant, en commençant par vous présenter ici, et lire les nombreux messages qui répondent déjà à la plupart de vos questions (avec l’outil de recherche, tout en haut à droite de cette page) ?

Ce n’est vraiment pas simple de se mettre à votre place.
Personnellement je suis bien incapable de vous conseiller de vendre votre RP pour investir ou de la garder.
Quant à acheter "4 biens à 100k chacun ou plutôt dans 2 biens à 200k chacun", cela dépend complètement du type de biens que vous visez et de la région d’investissement.
Avez-vous déjà pensé à louer votre appartement aux touristes lorsque vous partez en vacances?

Sur l’opportunité de vendre votre RP : ça vous rapporte 250 k€ mais cela vous oblige à louer. Pour un bien comparable, le loyer est de combien : 1000 € par mois ?
Rapporté à votre salaire de 3200 € par mois, rien que le loyer vous met déjà presque aux 33 % fatidiques de taux d’endettement. Vous aurez du mal à obtenir un prêt immobilier, sauf à faire valoir les revenus locatifs apportés par l’achat du bien, mais les banques analysent cela diversement (elles retiennent comment revenu entre 50 et 80 % du loyer brut… voire rien du tout si elles considèrent que le loyer n’est pas acquis).

Par ailleurs, vous prévoyez un apport conséquent sur les projets immobiliers. Avec les taux actuels, il vaut mieux s’endetter : 100 % voire 110 % (voire 130 % si travaux) de financement par le crédit.

Donc, SI vous investissez à crédit dans l’immobilier locatif, il vaut mieux garder votre RP et financer votre investissement par l’emprunt.

Sur l’opportunité même de faire ces investissements dans l’immobilier locatif :
- l’immobilier, ça peut rapporter à condition de tout bien optimiser : acheter pas cher un bien sans gros défaut rédhibitoire ; faire des travaux à coût maîtrisé… et louer dans de bonnes conditions : se prémunir notamment contre les impayés ; une bonne caution solidaire peut suffire à condition de ne pas se planter (rédaction valide etc.) et de ne pas mollir quand il s’agira d’envoyer les rappels puis les mises en demeure de payer. Le LMNP peut permettre d’optimiser la fiscalité, car en location nue votre revenu sera amputé de 45 % d’imposition (30 % de TMI + 15,5 % de prélèvements sociaux).
- inversement, ça peut tourner au cauchemar si vous payez cher (disons avec une rentabilité brute 3 %), puis que le locataire ne paie pas et/ou que de gros travaux s’avèrent nécessaires.

Donc, faire de l’immobilier locatif à crédit, pourquoi pas… à condition d’être sûr de votre coup. Lisez des bouquins, lisez le forum, renseignez-vous autour de vous… on n’est jamais trop bien préparé !

Excellent. Merci pour vos avis. C’est exactement ce type de conseils, de reculs et d’expériences que je cherche

Ma nouvelle optique serait donc de garder mon résidence principale actuellement.

Reste à placer ou investir, et si oui dans quoi :
- 1 bien locatif. Quel montant ? 100k ? 200k ?
Pour la durée de crédit, prendre autour de 15/20 ans j’imagine vu les taux…
- 1 bien locatif Pinel ?
- Bourse (j’ai via mon assurance qq achats) ?
- Autre ?

Bernard2K a écrit :

Donc, SI vous investissez à crédit dans l’immobilier locatif, il vaut mieux garder votre RP et financer votre investissement par l’emprunt.

Surtout qu’une RP de 250k€ intégralement payé, signifie un capital immobilisé de 250k€ pour un banquier.
Donc un profil potentiellement intéressant!