Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

ok merci pour cette réponse précise.

Cette solution semble assez complexe a mettre en place et les biens compatibles avec un tel montage sont limités.

De plus plus la rentabilité est intéressante et moins la déduction fiscale l’est.

Par exemple un bien qui revient a 50 000€ travaux compris et qui peut se louer 400€ par mois
(c’est en gros ce que je vise)
400*12 = 4800€ de revenus par an.
Par simplifier je fais un abattement type micro-foncier 30% donc 4800 - 30% = 3360
Tmi de 30% sur c’est 3360 = 1008€ d’impôts a payer en plus

Si on fait un pinel 9ans 18% de 50000 = 9000€ donc 1000€ par an.

Donc on ne réduit pas ses impôts on reste juste stable malgré des revenus en plus. Evidemment c’est pas mal mais on est loin de l’idée de "défiscaliser"

Mes calculs vont au plus simple évidement les premières années avec les intérêts on peut déduire plus de 30% mais ça permet de se faire une idée.

Je précise que je peux me tromper et mon exemples ne doit pas être prix pour argent comptant.

 
Au final je ne sais pas qu’elle est la meilleur solution.

Donc on ne réduit pas ses impôts on reste juste stable malgré des revenus en plus. Evidemment c’est pas mal mais on est loin de l’idée de "défiscaliser"

A partir du moment où une partie au moins des revenus générés par l’investissement sont défiscalisés, il me semble logique de parler de défiscalisation.

Augmenter ses revenus tout en abaissant ses impôts, c’est quand même rare !

Cela dit, Pinel n’est pas l’Eldorado, ça fait longtemps que les intervenants du forum le disent. Dans le cas que vous envisagez (réhabiliter soi-même un logement), c’est surtout l’ensemble des contraintes et critères qui pose problème. Dans le cas d’un achat tout ficelé, le problème est surtout que c’est vendu cher, avec souvent un cashflow négatif (pudiquement appelé "effort d’épargne").

Sinon, dans votre calcul vous avez oublié la contribution sociale à 15,5 %.

Bonjour George,

le problème n’est pas tant de comparer deux projets répondant aux normes RT2012, ou encore des bananes et des oranges, le problème est situé dans votre seconde phrase que je cite : "Rentabilité nette (tout compris) 3.2% sur 15 ans".

Etant sur un forum comprenant nombre d’investisseurs avertis donnant souvent des conseils avisés pour faire prospérer au mieux son argent, vous risquez de trouver peu de personne conseillant un Pinel, 3.2% de rentabilité nette ( d’ailleurs êtes-vous sûr de votre calcul ?) pour de l’immobilier physique c’est une mauvaise affaire et je ne vois pas où se trouve le potentiel d’en devenir une bonne.

Vous achetez au prix du neuf et revendrez au prix de l’ancien, c’est cela qu’il faut comparer !

Quand à votre taux de rendement, pensez vous que les charges, impôts etc ne bougeront pas durant 15 ou 20 ans ?
3.15% dans l’immo, si je puis me permettre, c’est plus un boulet qu’un placement…

3,15% c’est avec ou sans la carotte fiscale? Parce que si c’est avec c’est clairement pas un bon investissement.
Sinon c’est un rendement ’normal’ pour un bien neuf. Si l’emplacement est exceptionnel pourquoi pas, sinon vous avez déjà eu quelques avis…

Un rendement normal ça veut dire un fonds en euro, sans la souplesse de liquidité.

Même si c’est hors carotte fiscale, le jeu (argent bloqué 12 ans minimum) en vaut-il la chandelle?
BBC ou pas en général sur un investissement immo on regarde plus le rendement que la qualité de construction, ce n’est pas une résidence principale et vos locataires, quoi que vous en pensiez ils s’en fichent dans la majorité du BBC; ils veulent aussi le meilleur rapport prix / surface / localisation.

GeorgeWeah1 a écrit :

indiquez moi donc svp des rendements supérieurs à 3% avec un risque réduit ?

Regardez tout simplement l’ancien, bien moins cher à l’achat pour des loyers quasi équivalents (si le bien est en bon état). De plus souvent bien mieux placé que les constructions récentes avec des charges souvent inférieures (notamment le foncier).

Vous trouverez sur le forum des dizaines d’exemples (voire bien plus) à un rendement minimum x3 à celui qui vous est proposé.

En tant que bailleur, je puis vous assurer que pour le moment (cela changera peut-être) bien peu de candidats locataires sont intéressés par les mesures énergétiques. L’immense majorité d’entre ne les regardent pas et semblent ignorer comment les lire…

@Georgeweah. Dans votre hypothèse, vous estimez que le bien vendu neuf gardera la même valeur dans dix ans. Ce n’est pas réaliste, car les prix ont déjà doublé dans les années 2000 : il faut s’attendre à une baisse ou à un maintien des prix de l’immobilier, et donc une nette décote entre la valeur d’un appartement neuf et ce même appartement dix ans après (15% ou 20%). Dans mon secteur, les vendeurs de Pinel (ou Scellier…) font une moins-value. Par paresse, je cite un extrait d’un de mes anciens messages sur le Pinel.

Petit calcul "Pinel".
Le vendeur vous affirme 1% de hausse par an, ce qui pour une valeur de 100 vous donne un capital de 109,36 au bout de 9 ans. C’est un beau chiffre 1%, ça fait sérieux, modéré… et c’est de  l’arnaque à la revente, au bout de 9 ans.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien neuf, au bout de neuf ans de l’est plus, et a perdu 15 à 20 % de sa valeur, voire bien plus dans des coins bien "pinélisés". Dans cette chute de 15%, j’inclus le changement des droits d’enregistrement, environ de 3% pour le neuf et 9% pour l’ancien. Si vous vendez votre bien 1 mois après l’avoir acheté neuf, vous êtes déjà perdant de 6% : l’acheteur de logement neuf va payer 100+3 de frais, et vous vendez le votre dans le même immeuble, avec la même surface 100+9 de frais, ça ne marche pas… Vous êtes obligé de baisser votre prix de 100 à 94 pour qu’avec les frais vous puissiez atteindre 103. Et dans mon calcul je n’intègre pas l’incertitude de l’achat "d’occasion" au lieu du "neuf"directement au constructeur. De plus, au début un bien neuf ne coûte rien ou presque à l’entretien, alors qu’après 9 ou 12 ans, il faut envisager des frais.  Donc au bout de 9 ans, la valeur de votre capital passe de 100 à 85, à prix constant.
Oui, mais le bien est loué  tout bien vendu loué perd au moins 10 % de son prix, voire plus. Sur la décote des biens vendus occupés, voir un vieil article du "Particulier" : Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ? - Achat-Vente - Le Particulier .
Or l’appartement est loué à bas prix, rançon de l’avantage fiscal. Et dans un trois ou quatre pièces, les locataires tournent moins que dans un studio, surtout quand le loyer est bas. Donc le rabais passe de 10 % à 15%. Le prix du bien passe de 85 - 15%, soit 72, 25.

Rastignac

J’ai relu attentivement votre post, 3,15% de rendement avantage fiscal INCLUS est un taux de rendement ridicule. Vous êtes certain de perdre de l’argent à l’arrivée (dès que vous aurez de la vacance ou que vous devrez baisser le loyer).

Vous semblez convaincu mais vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous avait pas prévenu. J’espère que vous reviendrez dans quelques années pour nous faire un retour.

Au mieux vous ferez une opération blanche (mais avec toutes les emmerdes intermédiaires), au pire vous aurez perdu de l’argent, mais vous n’avez aucun espoir de gagner de l’argent sur cet investissement.

GeorgeWeah1 a écrit :

Je suis sur le point d’en faire un et cela devrait (si tout va bien) résulter dans le fait que je paierai sur les frais totaux environ 42%, 19% pour la reduction d’impôts et 38% pour le locataire.

Je ne comprends pas cette phrase. Elle pourrait commencer à avoir un sens si vous indiquiez une durée de possession sur lequel laquelle le calcul est effectué.

Taux de rendement  net (tout compris) 3.15% sur 15 ans et 3.5% sur 20 ans (hypothèse: indexation loyer et prix de revente 0%).

Bizarre. Prix de revente 0 %, ça fait pas zéro euro, ça ?

Globalement, ce que vous nous dites là est étrange, incomplet et selon un mode de calcul non standard pour un investissement.

Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement. Et il n’y a pas une manière spéciale de calculer pour les Pinel. C’est un investissement immobilier comme un autre, et tout se calcule : prix d’achat, financement, loyer, charges, rentabilité.

Si vous voulez notre avis, donnez-nous des informations complètes, par exemple en utilisant le modèle de demande d’avis Modèle de demande d’avis d’un achat locatif et les foreumeurs vont le donneront bien volontiers.

GeorgeWeah1 a écrit :

base donnée simulateur blogpatrimoine:

Etonnant. Vous signez mardi matin pour un truc à 246 000 €, mais vous utilisez un simulateur trouvé sur internet ? Le vendeur ne vous a pas remis un descriptif avec tous les chiffres ? Vous ne les avez pas vérifiés un par un ?

Valeur de l’immeuble acquis     240 000
         Frais d’acquisition / frais de notaire 6 200

Total : 246 200 €
Soit 246200 / 68 = 3620 €/m².

Remarque 1) C’est très cher. Comparez au prix moyen de l’ancien pour un bien comparable sur la même zone (voir meilleursagents, le bon coin…). Vous verrez (probablement) que le "neuf BBC" vous est vendu très cher.

Remarque 2) C’est la première fois que je vois un Pinel sans frais de dossier divers et variés (sur la partie immo mais aussi sur le prêt). Soit ils sont déjà inclus dans les 240 000 €, soit attendez-vous à avoir quelques suppléments.

Nature du crédit     iN FINE

Ca, ce n’est pas courant ! Vous êtes sûr d’obtenir un prêt in fine pour cet investissement ?

Mensualité du crédit immobilier     1 503,19 €

Diable, 1503 € à rembourser par mois ! Ce n’est donc pas un prêt in fine !

Prêt amortissable ou in fine ? C’est à clarifier.

Taux de placement trésorerie 2,00%

Qu’est-ce que ça veut dire ?

Loyer estimé pour cet investissement    8 160,00      3,40%

8 160 / 246 200 = 3,31 % de rendement brut.
8160 / 240 000 = 3.4 %
Ainsi, le simulateur calcule la rentabilité sur le prix hors frais de notaire ! Ca n’a aucune logique, à moins que les frais de notaire vous soient offerts.

Taux de revalorisation du bien 0%

Autrement dit, il ne perd pas du tout de valeur alors qu’il vieillit. Ca, c’est une hypothèse implicite hyper optimiste.

Taux de charges 20,00%

Ca ressemble à un chiffre à l’emporte-pièce. On ne vous a pas communiqué le détail de vos futures charges, scindées entre la partie récupérable et la partie bailleur ?

Vous allez gérer en direct ? Parce que le Pinel est souvent packagé avec une gestion par agence + une GRL vendues pour environ 14 % des loyers… Dans ce cas, vous serez bien au-delà de 20 % de charges au total.

Effort d’épargne moyen sur 20 ans 637,09 €

Vous ne donnez aucune explication de ce calcul. Il est nécessaire de voir le calcul qui conduit à ce total. Surtout quand on a vu plus haut une grosse erreur sur le type de prêt, et un "Taux de placement trésorerie" dont on ne sait pas d’où il sort ni quel est son effet.

Dernière remarque, mais de taille : je ne vois aucune mention de la fiscalité appliquée aux loyers.

Vous aurez certes 51 000 € de réduction d’impôt, mais vous allez payer 45,5 % d’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux sur vos loyers nets imposables. Ca n’apparaît nulle part. Il est INDISPENSABLE de savoir comment vos revenus fonciers vont être imposés (micro-foncier ou réel ?) et combien ça va vous coûter.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2016 23h02)

Un grand merci pour avoir pris le temps d’étudier

Pour les loyers c’est de cet ordre là effectivement. J’ai un Besson et je loue dans cette région de prix sur une zone similaire.

Pour la simulation. Non je n’ai pas demandé au vendeur (je n’aurai de toute façon pas confiance, mais ok tentons je vais demander). Je verrai bien avec la banque (ce sera plus précis).
Sur ma feuille de calcul excel je n’ai pas pris "in fine" effectivement. J’obtiens avec 1,5% de taux d’intérêts (incluant l’assurance) 1620 de mensualités sur 15 ans.
20% /an est en effet approximatif agences plus charges du propriétaire (je passerai par une agence, celle qui gère déjà l’autre bien)
J’ai inclus dans le prix le garage, 1000 euros de frais d’enregistrement divers et 5000 de cuisine ou autre frais. Donc le prix au m2 est moindre que celui que vous avez calculé, mais cela reste cher, on est d’accord.
Sur l’autre simulateur j’obiens donc
Effort ou gain moyen mensuel sur 15 ans: 1171
Effort ou gain moyen mensuel sur 20 ans: 878
Sur 15 ans:
Effort proprietaire: 111720
Tresor public: 50400
Locataire - frais (les 20%): 101380
Taux de rendement net sur 15 ans: 3,12%

De toute façon rien ne sert d’être trop précis car il peut y avoir vacances de locataires, charges plus importantes, etc. J’ai juste besoin d’un ordre de grandeur et 3% sur du neuf dans la région cela me parait bon. Enfin l’objectif est aussi constitution de patrimoine (vu les taxes sur les PV je ne prévois pas de vendre avant 22 ans).

GeorgeWeah1 a écrit :

20% /an est en effet approximatif agences plus charges du propriétaire (je passerai par une agence, celle qui gère déjà l’autre bien)

Cela me semble irréaliste d’avoir 20 % de charges au total, dont l’agence. A moins que vous n’ayiez trouvé une agence très bon marché et une copro très économe…

Sur l’autre simulateur j’obiens donc
Effort ou gain moyen mensuel sur 15 ans: 1171
Effort ou gain moyen mensuel sur 20 ans: 878
Sur 15 ans:
Effort proprietaire: 111720
Tresor public: 50400
Locataire - frais (les 20%): 101380
Taux de rendement net sur 15 ans: 3,12%

Ce calcul suppose un coût total d’acquisition de 263 500 €.
Pourtant, avec vos chiffres je trouve 240 000 + 6200 € de frais + 22 750 € d’intérêts + 16200 € d’assurance soit 285150 €.
Cela dit, dans la mesure où les intérêts et l’assurance sont déductibles en charges au réel, je trouve plus pertinent de compter 246 200 € de coût d’investissement initial ; et de tenir compte des intérêts et assurance au niveau du calcul de charges.

A 101380, vous surestimez les loyers : 8160x15x0,8 = 97920 €

Mais surtout, vous confirmez le problème : vous négligez totalement la fiscalité des loyers.

A ma connaissance, les loyers sont fiscalisés normalement. Donc, dans votre cas, imposés à 30 % de TMI et 15,5 % de PS. La réduction fiscale vient vous enlever des impôts mais vos loyers viennent d’abord vous rajouter.

L’ordre de grandeur du calcul ci-dessus devient donc :
Locataire - charges déductibles (disons vos 20 % de charges générales, plus intérêts et assurance qui sont à 38940 au total): 8160*15x0.8 - 38940 = 58980 € nets, avant impôt
impôt environ 44 % de cette somme, reste 56 % : 33028,8 € nets après impôts (au réel).
trésor public 50400
coût réel pour le propriétaire : 246200-33028-50400 = 162 772 €.
46 % de plus que ce vous aviez calculé.

Prix réaliste de revente au bout de 15 ans : 15 % de décote - 8 % de frais de notaire - 4 % de frais d’agence : 246200 *0.85*0.92*0.96 = 184827 €

Gain total de l’opération sur 15 ans : 184827 € - 162 772 € = 22 055 €.

Rapporté à l’investissement initial, ça fait quel rendement moyen ?

Remarque sur cette présentation "effort propriétaire/trésor public/locataire". Ce n’est pas une présentation standard de la rentabilité d’un investissement. C’est une présentation inventée pour mieux vendre des programmes de défiscalisation.

Imaginez un jeune entrepreneur qui lance son entreprise, en bénéficiant d’un système incitatif d’aide fiscale.

Il explique son projet à son meilleur ami :
"Sur 15 ans, l’effort du chef d’entreprise est de 111 720 €
l’effort du trésor public est de 50 400 €
l’effort des clients est de 101380 €."

Son meilleur ami réagit (il le vouvoie…) :
Quoi, au bout de 15 ans il vous reste un effort du chef d’entreprise de près de la moitié ? Au bout de 15 ans, votre entreprise n’est donc toujours pas rentable malgré les aides fiscales ? Eh, mon ami, le principe de l’entreprise, c’est que l’effort des clients s’appelle le chiffre d’affaires et qu’il est censé couvrir entièrement les charges et dégager du bénéfice ! Ce que vous appelez "effort du chef d’entreprise", je l’appelle du déficit ! Quel est le conseiller foireux qui vous a concocté un business plan aussi catastrophique en le déguisant sous les vocables "effort du chef d’entreprise" et "effort des clients" ?

Vous me direz : mais un investissement immobilier n’est pas une entreprise. Certes, mais c’est un investissement immobilier comme un autre, donc il devrait s’analyser avec les mêmes termes, les mêmes indicateurs que les autres. Il est anormal qu’on utilise un mode d’analyse spécifique inventé pour mieux faire avaler la pilule.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 09h14)