Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Un grand merci Bernard2K. En toute simplicité je peux dire que non seulement vous m’avez appris à pêcher mais en plus vous m’avez fait don d’une canne à pêche, épuisette et filets de pêche.

Moralité, il faut faire les calculs soi-même…

J’ai repris les calculs sans regarder les votres, j’ai tout de même considérer que les intérêts d’emprunt sont cumulés sur les 9 premières années. J’ai tenu compte des frais de dossier, des frais de cautionnement du taux d’intérêts fixe sur 15 ans à 1.2% et des taux d’assurance sur 15 ans à 0.45%. J’ai pris les charges propriétaires à 2000 euros par an, j’ai compté la taxe foncière à 900 euros par an et donc mes impôts supplémentaires à payer sur 15 ans.

Résultat part propriétaire: 187000 euros sur un investissement de 281000 soit 66.5% (on est loin des 42% effectivement).

Rendement sur 15 ans: nul ou négatif pour peu qu’il y ait vacance prolongée de locataire.

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas et cela me forcera à moins investir en actions, à plus me diversifier donc à diminuer mes risques d’une façon générale.

J’avais raté cela :

GeorgeWeah1 a écrit :

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas

Bien sûr que si, ça change quelque chose au point de vue patrimonial : le Pinel est bien pire.

Le rendement net est très faible, après impôts.
Prenons votre prix d’investissement - avantage fiscal : 246 200 - 50 400 = prix d’investissement net de  195 800.
Le loyer net après impôt, en moyenne sur les 15 premières années, est 2202 €/an.
La rentabilité nette après impôts est donc 2202/195800 = 1,12 %.

Si l’on prend en compte la moins-value probable à la revente au bout de 15 ans (que j’ai explicité en page précédente), on tombe sur du 0,6 % nets annuels environ.

Il n’est vraiment pas dur de faire mieux sur de l’ancien type studio ou F1, à meubler pour le louer en meublé (déclaration en BIC au réel simplifié).
Grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement et des travaux éventuels en LMNP au réel simplifié, l’imposition des loyers est basse voire nulle, donc il n’est pas difficile de faire beaucoup mieux en rendement net (je dirais facilement 4 % net, mais après ça dépend des zones).

Avec un objectif de rendement aussi bas, on peut même se permettre de passer par une agence spécialisée pour la recherche du bien et les travaux (par exemple celle d’E. Franck ou immobilier locatif.com).

Suivant les zones, il peut être aussi intéressant de viser des biens des années 2000 (ceux dont Stibbons disaient qu’ils étaient revendus avec forte décote à l’issue de la période d’avantage fiscal).

Dans l’immobilier collectif, il peut être intéressant de viser un bâtiment post RT 2000 (c’est-à-dire permis de construire déposé post-juin 2001) car il est déjà très bien isolé, et encore bien conservé. La thermique du bâtiment étant ma spécialité, je peux vous garantir que le BBC ne fait pas énormément de différence par rapport au post-RT2000, tout simplement parce que les déperditions d’un appartement en collectif sont limitées et aussi parce que, au fur et à mesure qu’on isole, le gain de chaque génération de norme d’isolation est de plus en plus faible. En caricaturant légèrement, le locataire qui prend des douches prolongées et laisse sa livebox allumée, ça va lui coûter plus cher que la différence de chauffage entre RT2000 et BBC.

cela me forcera à moins investir en actions, à plus me diversifier donc à diminuer mes risques d’une façon générale.

C’est vous qui voyez. Les problèmes du Pinel ont été cité et décortiqués, les alternatives ont été évoquées (et vous trouverez plein d’infos sur ces sujets sur le forum, si vous le souhaitez), maintenant vous faites comme vous voulez.

Votre graphique doit être en consommation totale d’énergie ; je parlais spécifiquement du chauffage.

Sur le chauffage, le site "travaux EDF" par exemple donne 300 kWh/m² avant la RT74, 225 kWh après, 170 avec la RT1982, 130 avec la RT 2000, 90 avec la RT 2005. En moyenne, on gagne environ 20 % de consommation en moins, à chaque RT.

Avec 50 kWh "énergie primaire" toutes consommations additionnées, c’est vrai que la RT 2012 est censé produire une rupture encore plus grande que les RT précédentes. Disons que j’avais tort. Officiellement, la RT 2012 est un grand pas en avant.

Néanmoins, je serais tenté de tempérer cela :
- dans le collectif, la principale déperdition par les parois, c’est la paroi donnant sur l’extérieur. Si on a du monde au-dessus, en-dessous et sur les côtés, on a peu de déperditions de toute façon dès que c’est correctement isolé (disons post-2000).
- ça dépend du climat quand même. Je serais moins optimiste si on parle spécifiquement du Nord-Est de la France ou de la moyenne montagne.
- la RT 2012, elle est performante sur le papier. Je connais bien un appartement "BBC" pour y passer un peu de temps : les ouvertures sont petites (pour économiser de la déperdition) ce qui limite fortement l’ensoleillement naturel ; mais le froid issu de ces ouvertures rayonne au travers de la dalle jusqu’à 2 mètres du seuil. Le traitement des ponts thermiques qui était censé être la grande nouveauté des dernières RT, n’est pas encore maîtrisé partout dirait-on. Or, c’était le principal point restant à traiter du point de vue chauffage : en effet, l’isolation des parois opaques était déjà bonne, les parois vitrées post-2000, ça allait. Restaient donc à traiter les ponts thermiques. Et toutes les autres consommations (ECS, ventilation, etc).
- je ne plaisantais pas avec les douches, la livebox etc. Historiquement, le chauffage était très prédominant dans la consommation d’énergie du logement. Au fur et à mesure qu’on faisait baisser cette consommation de chauffage, on se lavait davantage et on ajoutait plein d’usages électriques nouveaux. Même si la consommation en veille des appareils a baissé, leur multiplication pose problème. Ces "nouvelles" consommations ont la particularité de dépendre énormément du comportement de l’usager. Et les gens aiment leur confort : ordi, grande télé écran plat, "home cinema", livebox, box TV, 1 lessive par jour…
Exemple aussi sur l’éclairage : les logements BBC sont livrés avec des ampoules basse consommation. Officiellement, ça fait un gros progrès. Dans les faits, le bailleur et/ou le locataire d’un appartement RT 2000 a pu mettre des ampoules basse consommation ; inversement, le locataire d’un BBC peut remettre des ampoules consommatrices (parce qu’il n’aime pas la lumière des basse conso) et brancher son magnifique lampadaire halogène 500 watts.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 15h38)

Bernard2K a écrit :

J’avais raté cela :

GeorgeWeah1 a écrit :

Pour autant est ce que cela change quelque chose au final avec une vue patrimoniale. Non, si l’on compare avec un non Pinel dans une zone inéligible mais équivalente, dans mon cas on économise tout de même la réduction pinel soit 51660 euros dans mon cas

Bien sûr que si, ça change quelque chose au point de vue patrimonial : le Pinel est bien pire.

Le rendement net est très faible, après impôts.
Prenons votre prix d’investissement - avantage fiscal : 246 200 - 50 400 = prix d’investissement net de  195 800.
Le loyer net après impôt, en moyenne sur les 15 premières années, est 2202 €/an.
La rentabilité nette après impôts est donc 2202/195800 = 1,12 %.

Si l’on prend en compte la moins-value probable à la revente au bout de 15 ans (que j’ai explicité en page précédente), on tombe sur du 0,6 % nets annuels environ.

Il n’est vraiment pas dur de faire mieux sur de l’ancien type studio ou F1, à meubler pour le louer en meublé (déclaration en BIC au réel simplifié).
Grâce au mécanisme de l’amortissement de l’investissement et des travaux éventuels en LMNP au réel simplifié, l’imposition des loyers est basse voire nulle, donc il n’est pas difficile de faire beaucoup mieux en rendement net (je dirais facilement 4 % net, mais après ça dépend des zones).
….

J’ai signé ma réservation et j’ai quasiment un accord bancaire sur la table à 1% sur 15ans donc c’est parti.

Je rebondis néanmoins encore une fois sur cela.
Même si le cadeau fiscal est faible un cadeau est un cadeau et on ne doit pas forcément cracher dessus.
J’ai exclus les biens anciens. Je vous fais remarquer un autre problème lié à ma région frontalière: beaucoup de propriétaires ont fait des prêts en chf vers 2001 -2014 (période qui m’intéresse). Or le chf s’est apprécié considérablement depuis, résultat les biens anciens  sur cette période sont chers car si le prêt n’est pas remboursé à la date de la vente, avec la conversion actuelle pour le taux de change le prix de vente ne suffit pas à couvrir le CRD.
Autre chose pourquoi nécessairement porter comme acquis qu’il n’y aura aucune évolution du prix à la vente même dans l’ancien?
Je peux dire qu’en 2001 j’ai acheté un Besson neuf pour 125K, aujourd’hui il vaut environ 140K-170K.
Le Pinel neuf pour une zone équivalente et surface comparable me coûte 245K (soit prêt du double en 15 ans).
Donc je persiste et je signe (c’est d’ailleurs fait en pratique), j’ai comparé un appart RT2012 zone B1 avec d’autres RT2012 non éligible en zone comparable et de par le cadeau fiscal, le rendement est meilleur et la revente sera comparable. Résultat je pense y être gagnant et accroitre mon patrimoine immobilier avec un taux d’intérêt de 1% (hors assurance) et en faisant financer 21% de l’achat par les locataires et 21% par la réduction d’impôts.
Cela ne m’interesse pas de comparer avec du LMNP ou autre anciens à rénover ce n’est pas mon domaine d’intervention.

Pour autant merci de m’avoir fait part de vos doutes (c’est pour cela que je vous ai sollicité) et pour m’avoir indiqué mes erreurs de calculs de rendement qui s’établit effectivement à environ 1,1%/an (si tout se déroule comme prévu, ce qui est loin d’être acquis…)

Je nous souhaite à tous d’être encore en bonne santé et actif sur ce forum pour en évaluer le rendement réel le jour de la revente.

Dernière modification par GeorgeWeah1 (17/09/2016 12h11)

C’est fantastique, si vous êtes content !
Il semble que vous êtes venus ici avec des chiffres optimistes, erronés et avez demandé des avis, vous les avez eus. Vous restez persuadé de vous y retrouver sur le long terme, il est inutile que l’on essaie de vous convaincre point par point et que le cadeau fiscal est un leurre masquant bien d’autres inconvénients.
Allez-y mais je pense que ceux qui hésitent encore feraient mieux de s’en tenir aux O combien multiples mises en gardes.

GeorgeWeah1 a écrit :

Ce serait mauvais signe si je faisais un bilan dans 9 ans. Je compte pousser les avantages de Pinel à 12 ans, le prêt est sur 15 ans ce n’est donc pas avant que je compte revenir, voire même 22 ans ou plus…

Vous devriez raisonner sur plusieurs générations parce que l’immobilier se transmet par héritage.
Comme cela vous serez sûr de ne jamais évaluer votre investissement.

Si cela vous permet de bien dormir et d’être heureux, c’est parfait, cela enrichit le secteur du BTP et l’intermédiaire qui vous a vendu le package.
Vous, on ne sait pas et on ne le saura jamais…

Un investissement de conviction je vous dis, voire une croyance déraisonnable: "l’immobilier, et encore mieux l’immobilier solide (BBC) il n’y a pas mieux".
C’est une croyance très ancrée dans l’esprit des français.

Je ne sais pas si les prix de l’immobilier baisseront un jour, mais s’ils baissent, les français croiront que le ciel leur est tombé sur la tête.

Jpg a écrit :

- On ne sait pas si le logement est vendu en VEFA ou s’il est disponible de suite.
Dans le premier cas, on doit débloquer les fonds et payer l’emprunt avant d’avoir le moindre revenu locatif, ça plombe la rentabilité d’autant.

On m’a proposé un financement qui délayait le remboursement de l’emprunt jusqu’à la date de remise des clés théoriques (quid en cas de retard?). Le probleme en VEFA, c’est qu’on achète sur plan, et on ne voit pas vraiment ce que ça donne que le jour de la remise des clés….

Jpg a écrit :

- Les seuils de loyer sont très inférieurs au prix du marché. Que se passe-t-il si on veut sortir du dispositif au bout de 9 ans ? Peut-on alors louer le logement au prix du marché ? Avec la loi ALUR, ça me semble compliqué. Du coup, quelles sont les contraintes si on veut le vendre ? Je n’ai pas creusé ce sujet.

Oui sauf changement de régime (passer au meublé par exemple), on ne peut pas "rattraper" le prix normal en dehors de l’IRL. Et comme en tant que propriétaire vous êtes passé dans le camps des "méchants", vous pouvez toujours attendre pour que l’état vous laisser augmenter le loyer comme bon vous semble.

Jpg a écrit :

- Même si je ne crois pas à une remise en cause de l’avantage fiscal durant les 9 premières années, qu’est-ce qui nous dit que dans 9 ans, l’Etat sera toujours d’accord pour prolonger cet avantage par tranche de 3 ans ?

Vous pouvez immédiatement souscrire à l’avantage sur 12 ans. Et il est vrai également que l’état n’a pas touché les dispositifs précédents (Scellier, Borlot,…) on peut estimer qu’ils ne toucheront pas à cet "flexibilité", mais effectivement, c’est un pari sur l’avenir.

Je réponds sur 2 points:
Pour être sûr de bénéficier du Pinel il faut signer l’acte notarié avant fin décembre 2016. La prolongation promise par Hollande pour 2017 n’engage que lui….
Donc signature novembre ou décembre 2016 avec déblocage de 60% des fonds immédiatement (livraison 3Q 2017, l’immeuble est hors sol et reste le toit à mettre etc.). Donc même en comptant 2 mois de délais il y aura la possibilité de mettre un annonce prouvant que la recherche de locataire a bien lieu en 2017 et donc déductibilité déja sur revenus 2017 (de même que début de remboursement de prêt).
En ce qui concerne les loyers plafonds Besson ou Pinel (quasi le même) ils sont dans ma région du même ordre que les loyers non subventionnés donc du même ordre que le prix du marché.
Non ma simulation ne prend pas en compte de plus value à la revente  juste la perte prévue telle que décrite par Bernard2K pour de l’ancien.
Pinel c’est 12 ans maxi (engagement de 6 ou 9 ans avec 3 ans en plus possible). Il n’y a aucune raison pour que cela soit remis en cause.

C’est vrai que je suis venu voir les réfractaires ici avec un argument massue que vous ne pouvez remettre en cause, je le regrette bien: je vous le remets une 3ème fois? Je veux acheter du neuf norme RT2002 pour faire du locatif dans une région très précise qui est porteuse (proche de Bâle), je constate que le prix au m2 est similaire entre deux immeubles vefa dans ma zone prédéterminée. Sauf que dans un cas l’un est éligible Pinel B1 alors que l’autre distant de 2km ne l’est pas du tout. Je fais quoi? Et bien désolé je prends le Pinel B1. Même un rendement négatif n’aurait rien changé dans ce cas de figure.

Près de Bâle? J’espère que ce n’est ni Mulhouse, ni Montbéliard, ni Colmar qui sont sur la liste noire des villes éligibles au Pinel à éviter selon le Laboratoire de l’Immobilier repris par la revue Mieux Vivre Votre Argent.

Mais même si c’était le cas, ces journalistes disent blanc un jour et noir le lendemain. Et puis à 3600€ le m2 c’est forcément une bonne affaire, sinon vous ne l’auriez pas payé aussi chère. RT2012 en plus!

Il existe un vieux proverbe arabe, souvent utilisé en salle des professeurs :
"On peut empêcher un âne de boire, mais on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif…"
En économie, il sert d’axiome dans certains livres ou articles pour qualifier des incitations fiscales qui n’emportent pas l’adhésion de l’investisseur…
Pour GeorgeWheah, je crois qu’il a analysé honnêtement et avec soin les différents arguments, et que lui seul décide de son choix, arrêté en fait depuis longtemps. Mais il aura été prévenu, même de la part d’un supporter de l’OM…))).
Je crois qu’en fait, il n’y a pas que des éléments rationnels dans le choix des investissements : certains aiment le neuf, d’autres l’ancien, d’autres enfin haïssent l’immobilier et ne jurent que par la bourse. Derrière l’argumentation rationnelle se cache un passé, un tempérament, des peurs, et on rationalise souvent un choix du coeur. Et je me place dans le lot, bien sûr…
Rastignac

Juste un mot pour tempérer un peu le propos.
je connais bien la région pour y avoir vécu plusieurs années et pour y avoir des biens locatifs.
Même à moins de 15’ de la frontière Suisse les valorisations ont baissé ces dernières années.
Je dirais environ 10% en 4 ans.

Et surtout depuis 1 an et les (très) nombreuses maisons vendues (ou en vente) à cause du problème de la sécu pour les frontaliers.

Cependant je suis d’accord avec vous sur le potentiel de cette région.