Report des déficits dix ans en LMNP réel ?

SOURCE : Déficit reportable et amortissement : qui s’impute en priorité ? | Actualités | TANGUY FINANCES

Ce qu’il faut retenir :

- Le Conseil d’Etat a jugé qu’un déficit ne peut s’imputer que sur le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice ayant préalablement été établi après déduction de toutes charges dont les amortissements.

- On ne peut ainsi pas imputer en priorité un déficit BIC non professionnel, issu par exemple de location meublé ou équipée, sur le résultat BIC non professionnel des années suivantes. On doit utiliser en priorité les amortissements reportés qui eux sont reportables sans limites


CONSEQUENCES PRATIQUES

- Notre position se voit ainsi confirmée. Si les juges valident cette solution du point de vue du droit, la pratique imposait également ce traitement en présence de société non soumise à l’IS (SARL de famille par exemple) lorsque les associés n’appartiennent pas au même foyer fiscal. Le résultat de la société et l’utilisation des amortissements reportables ne peuvent pas être modifiés en fonction des reports déficitaires des différents associés.

- Cet ordre d’imputation est défavorable, le contribuable ayant intérêt à utiliser en priorité un déficit à l’utilisation limitée dans le temps plutôt qu’un amortissement différé sans limitation.

- Afin d’optimiser la fiscalité du contribuable LMNP ou loueur en équipé, nous renouvelons ainsi notre conseil de limiter les déficits BIC non professionnels en inscrivant en immobilisation (et non en charges) les frais d’acquisitions. A défaut, on créera ou aggravera un déficit qui en cas de rentabilité limité de l’investissement risque de ne pouvoir être imputé dans le délai imparti.
Néanmoins, on ne pourra agir sur les charges financières qui peuvent générer un déficit en cas d’acquisition en Vefa lorsqu’elles ne peuvent pas s’imputer sur un loyer BIC au cours de l’année civile. En effet, le revenu BIC est comptabilisé selon les principes de l’engagement et non du paiement. Prévoir un différé de paiement des intérêts du prêt n’a ainsi aucune incidence sur leur comptabilisation en charges.