Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Vous avez décidément des certitudes fortes sur beaucoup de choses.

GeorgeWeah1 a écrit :

Je suis allé revoir votre explication sur la délégation d’assurance. Merci. Cependant il est aussi connu (en tout cas c’est ce que je lis ailleurs) que dans la pratique même en faisant avant un an annuler son assurance de prêt groupe souscrite à sa banque et bien la banque n’est pas forcée d’accepter la délégation.

Si les garanties sont équivalentes, elle est forcée d’accepter sous peine d’amende.

Donc dans la pratique soit la banque accepte 100% en délégation dès le début (mais dans ce cas comme par hasard le taux du prêt augmente significativement par rapport à ce qui avait été prévu au départ), soit cela ne marche pas.

Je n’ai pas lu la même chose. D’après ce que j’ai lu comme retour d’expérience, notamment sur ce forum, le conseiller bancaire avec qui l’on négocie le prêt (et son chef juste au-dessus qui valide) tiennent beaucoup à vendre l’assurance maison. Donnez-leur cette satisfaction, ça vous permet de bénéficier du meilleur taux. Ensuite, vous faites valoir la substitution pendant la première année, et en pratique la banque ne peut pas s’y opposer si les garanties sont équivalentes.

Bonne lecture : La loi et la délégation d?assurance - Délégation d?assurance - Meilleurtaux.com

En pratique, peut-être que ça ne fera pas une économie énorme, vu que vous nous dites seulement maintenant que vous êtes à 0,3 % d’assurance. A 0,45 %, taux que vous aviez cité initialement, la démarche était plus intéressante.

Il ne faut pas voir que l’aspect rentabilité. Quand j’achète un bien immobilier c’est comme si je l’achetais pour moi, je dois bien m’y sentir et il doit me plaire. Donc ne pas oublier que dans l’ancien si on est très difficile sur une localisation sur une période de construction (à partir de 2000) et sur un prix maximum et bien on peut ne pas trouver ou en tout cas on peut passer beaucoup de temps à chercher, à visiter et à hésiter et au final ne rien acheter…
Pour l’anecdote j’ai eu en dernière minute une possibilité de Pinel en ancien de 64m2 avec cuisine mais non encore déclaré (donc vierge) sur zone B1 avec locataire pour 220K en sus 8% de frais de notaire et bien je n’ai pas aimé l’orientation, la superficie totale et celle de la terrasse et j’ai décliné pour en rester à mon idée première.

GeorgeWeah1 a écrit :

Il ne faut pas voir que l’aspect rentabilité. Quand j’achète un bien immobilier c’est comme si je l’achetais pour moi, je dois bien m’y sentir et il doit me plaire.

C’est très étonnant. Vous avouez appliquer une erreur fondamentale de logique. Puisque vous n’achetez pas ce bien pour habiter, il n’y a aucun intérêt qu’il vous plaise.

On ne choisit pas un investissement parce qu’il nous plaît mais parce qu’il est rentable.

Puisque vous aimez les métaphores de voitures, voici une discussion entre le patron d’une entreprise de revente de voitures d’occasion, et son employé :
- alors, vous avez acheté ce lot de Mercedes d’occase ?
- non, j’aime pas Mercedes.
- mais elles étaient bradées, on allait faire du fois quatre sur le prix de revente !
- mais j’aime pas Mercedes. J’ai mis tout le budget que vous m’aviez alloué sur des BMW.
- mais vous savez bien que la concession BMW nous revend trop cher et qu’on marge rien dessus !
- l’y peux rien patron, quand j’achète des voitures d’occasion, il faut qu’elles me plaisent, et moi, j’aime BMW et j’aime pas Mercredes.
- vous êtes viré.

Merci Bernard d’avoir démontré encore une fois le manque flagrant de rentabilité de l’investissement Pinel, voire le risque de perte.

Quand un investisseur vous dit que la rentabilité n’est pas sa priorité, inutile de discuter. Il semble que vous n’ayez simplement pas la même religion. Ils sont des milliers comme ça en France.

Ces personnes parlent de tout achat immobilier, même pour une résidence secondaire, d’un investissement. Or il n’y a pas d’objectif d’enrichissement, juste une diversification du patrimoine.

julien a écrit :

En effet, on ne paye certes pas de TVA sur un bien ancien (ou achèté d’occasion pour faire le parallèle avec un bien/objet meuble), mais qqn l’a acheté neuf un jour en payant la TVA et il tient compte de ce prix TTC payé initialement le jour où il détermine le prix auquel il est prêt à s’en séparer.

C’est bien le problème de la revente d’un bien neuf à un investisseur qui recherchera un rendement, vos loyers perçus sont connus donc seul l’ajustement du prix permet à l’acquéreur d’atteindre le rendement qu’il souhaite.

Le risque est que le bien ne se revende pas au prix souhaité par le vendeur sauf à trouver un acheteur sur coup de coeur et sans logique patrimoniale à long terme.

Pour inclure la TVA dans votre prix de vente, il faut que le rendement locatif du bien neuf soit dans la moyenne des rendements locatifs du secteur et/ou que les loyers progressent fortement pour combler le surcoût généralement constaté sur les biens avec avantage fiscal ou que les prix de l’immobilier progressent fortement diminuant le rendement moyen espéré par un nouvel acquéreur.

C’est le même problème que le marché secondaire des LMNP gérés type Ephad.

Carpediem

Acheter neuf peut comporter des déboires également…

J’en ai pour preuve une terrible expérience dans le Sellier qu’à fait une connaissance il y a quelques années avec entre autre :

- finitions mal faite par rapport à ce qui était prévu (appel d’un huissier pour faire jouer les garanties)
- retard terrible dans le chantier qui a faillit conduire à une suppression de l’avantage fiscal (car hors délai)
- démarrage des mensualités du prêt et pas encore de locataire dans l’appartement pour payer le loyer

Cela a valu des nuits blanches pour cette personne…

GeorgeWeah1 a écrit :

Sur un prix d’achat de 251300 (notaires, frais enregistrement, cuisine, etc compris)

Il me semble vous avoir dit de vous attendre à des frais supplémentaires. Vous voilà avec 5100 € de plus qu’annoncé.

GeorgeWeah1 a écrit :

Si tout se passe bien (au niveau vacances des locataires) je vais en payer 146672 euros, le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros et l’état va en payer 51855 soit respectivement 58, 21 et 21%.

Pourtant, même sans prendre en compte les 5100 € d’investissement supplémentaire, je trouvais :
"246200 (investissement initial) - 33028 (loyers nets de charges et d’impôts) - 50400 (avantage fiscal) = 162 772 €."

Avec les 5100 € de plus en investissement, ça devrait donner à peu près :
251300 (investissement initial) - 33028 (loyers nets de charges et d’impôts) - 50400 (avantage fiscal) = 167 872 €.

Et encore, dans ce calcul, j’ai repris votre hypothèse hyper-optimiste de seulement 20 % de charges (hors intérêts). Inversement, le calcul est pessimiste car le prêt de 1,4 +0,45 % sera finalement 1 + 0,3 %. L’un dans l’autre, je pense que la réalité sera moins avantageuse que ce calcul, c’est à dire que le coût final résultant au bout de 15 ans, loyers déduits et aide fiscale déduite, sera supérieur à 168 000 €.

Cela va vous coûter au moins 20 000 € de plus que les 146672 euros que vous avez calculés. Pourquoi une telle erreur de 20 000 € ?

En fait votre erreur de raisonnement est très basique ; c’est quand vous écrivez "le locataire sans les frais et sans mes impôts supplémentaires va en payer 52773 euros". Non, son loyer brut ne paie pas le logement, puisque la part de ces loyers correspondant à des frais et impôts n’est pas disponible : elle va vers ces charges et vers l’Etat. Donc cet argent qui ressort de votre poche ne contribue pas à payer le logement. Ce qui contribue vraiment à payer le logement, c’est le loyer net de frais et d’impôts, soit 33028 € (environ).

Je ne peux pas croire que vous confondiez vraiment brut et net, que vous ne compreniez qu’une charge n’est pas un revenu. Vous savez que ce n’est pas la même chose. Pourtant, vous vous aveuglez vous-même, en faisant volontairement une erreur de raisonnement pour prétendre que ça va vous coûter 20 000 € de moins que ce que ça va réellement vous coûter.

Comme dit Surin, à ce stade, cela relève d’une croyance, comme une religion. Vous croyez à votre Pinel, vous croyez à votre projet, quitte à utiliser des chiffres faux alors même qu’on vous a explicité les calculs. Ce sont des prières, du catéchisme, pas une approche rigoureuse d’investisseur. Ce qui n’a, à mon humble avis, pas sa place sur le forum.

@carpediem

Ok on explique la même chose différemment. Pour ma part, c’est bien neuf qui devient ancien, comparaison avec le prix de l’ancien de 10 ou 20 ans dans le quartier, revente qui se fera sur la base du rendement de l’ancien etc., mais sans référence à la TVA.

GeorgeWeah1 a écrit :

Un T3 de même superficie neuf RT2012 à 3 km de mon futur bien mais non éligible Pinel, me coûterait en plus la ristourne Pinel soit 52K et ne me rapporterait pas plus en loyer puisque le plafond correspond au prix du marché.

Le loyer correspond au plafond du marché? Vous avez de la chance, souvent il est environ 20% sous le marché.

Désolé pour tous ceux que cela lasse (dans ce cas, ne lisez pas ce qui suit), mais je pense qu’il serait regrettable de laisser des calculs faux sur ce forum. Donc c’est reparti pour un (dernier ?) tour.

GeorgeWeah1 a écrit :

La difference vient sans doute que l’on veut à tout prix me faire calculer sur 9 ans ou 12 ans alors que je calcule en fonction de la durée de mon prêt qui est de 15 ans.

Soit vous êtes de mauvaise foi, soit vous ne m’avez pas lu dans mes messages précédents.

J’ai toujours, dans mes calculs exposés dans ce fil, "épousé" votre approche de calculs sur 15 ans. Et j’ai toujours été très clair que c’était ce que je faisais. Donc, non, la différence ne vient pas de là.

Bien 234K (avec un parking et un garage) + 3K hypothèque et frais dossier + 6.4K notaire + 3K cuisine sans electromenager = 245K.

La somme de ce que vous avez écrit fait 246,4 k€.
Vous faites 1,4 k€ d’écart sur une simple addition.

De ma poche (électoménager cuisine 1K, de frais divers d’enregistrement 1K, frais d’agence ou imprevu 1K).

On rajoute donc 3 k€ à votre calcul de 245 k€ pour le total précédent : total total à 248 k€.

C’est bien vous qui écriviez ce matin-même :

prix d’achat de 251300

Le prix total varie donc, sous votre propre plume, de 3300 € dans la même journée. Ce n’est pas très sérieux.

Frais agence et quote-part propriétaire 23% du loyer (ce que j’ai observé sur du Besson).

Les charges de copro sont très variables d’un immeuble à l’autre. Je continue à penser que ce chiffre de 23 % est un peu bas pour la somme des charges déductibles hors frais d’emprunt. Je remarque au passage qu’elles ne se réduisent pas à ce que vous citez : frais d’agence et part propriétaire des charges de copro. Mais soit, prenons 23 % de charges, hors frais d’emprunt.

Loyer sur 65m2 sans compter la terrasse disons 669/mois. Loyers annuel brut 8018.

Vous étiez à 8160 € auparavant, mais on n’est pas à 140 € près.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

Pourquoi 0,56 ? Parce que 44 % d’imposition. Effectivement, 30 % de TMI + 15,5 % de PS moins un chouilla de récupération de prélèvements sociaux l’année suivante, ça fait du 44% d’imposition des loyers, à l’imprécision près du chiffre après la virgule. Ce qui me fait plaisir, c’est que ce mode de calcul semble indiquer que vous m’aviez lu jusque là.

Pourquoi 0,77 ? Parce que 23 % de charges à déduire du revenu foncier brut.

Hélas, c’est là qu’est l’os.

Les charges déductibles incluent aussi les frais d’emprunt c’est à dire intérêts + assurance. Vous écriviez :

Donc total intérêt 18478 et total assurance: 11880.

Faites la somme des deux. Ca fait un coût total d’emprunt de 30 358 €. Et ça coûte vraiment cela : Il y a 30 000 à donner à la banque en échange du fait qu’elle vous prête de l’argent.
Soit 2024 € sur une année moyenne. Soit 25,2% du revenu brut.

La somme des charges déductibles se monte donc à :
23 % du revenu brut, pour les charges hors frais d’emprunt
25,2 % de frais d’emprunt
soit 48,2 % du revenu brut.
Le revenu net de charges est donc de 51,8 % du revenu brut.

Vous avez juste oublié de tenir compte du coût de l’emprunt ! 30 000 €, une broutille !

Pourtant j’avais bien explicité le calcul. Donc à un moment, vous avez cessé de prendre en compte mes calculs (pourtant exposés avec beaucoup de pédagogie et de patience) pour préférer vos illusions. C’est bien la peine de m’écrire "vous m’avez appris à pêcher" alors que nous n’avez pas retenu ce que j’écrivais, et pire, pas cherché à retenir.

Frais et  impots (0.56*0.77*loyer annuel). Donc 3457/an. Sur 15 ans : 51855

A corriger donc en :
Loyers nets de frais et  impots (0.56*0.518*loyer annuel). Donc 2325,89 € /an. Sur 15 ans : 34 888 €.

Cela confirme que, alors même que je vous avais détaillé le mode de calcul dans des messages précédents, vous continuez à faire une erreur conceptuelle importante en ne tenant pas compte du coût du crédit, ce qui vous fait surestimer le revenu net de pas loin de 20 000 €. CQFD.

Autres petits calculs en passant :
0.56*0.518=0,29. Le revenu net de charges et d’impôts n’est donc que de 29 % du revenu brut. 71 % partent en charges et impôts.

2325,89/environ 250 000 € = 0,9 % de rendement net de charges et d’impôts de l’investissement initial, en moyenne sur 15 ans.

Cashflow, en année moyenne sur 15 ans :
loyer net de charges et d’impôts : 2325,89 € /an
+ réduction fiscale de 52080 € au total soit, moyenné sur 15 ans : 3472 €/an.
- remboursement du principal de l’emprunt : 16333 €/an. (le loyer net ayant déjà déduit les charges, dont les intérêts, ainsi que les impôts, il ne reste à déduire que le remboursement du capital).
Cashflow moyen annuel de -10536 €/an soit -878 € par mois.

Pas de mystère d’ailleurs : 10,5 k€ x 15 = 158 k€. Auquel on rajoute les 5 k€ environ d’investissement non empruntés, 158 + 5 = 163 k€. On retrouve exactement le même résultat que le fameux calcul du "coût total pour le propriétaire au bout de 15 ans" : 163 k€ (c’est à dire 163 k€, quand le calcul est juste ; 20 ou 30 k€ de moins quand on s’illusionne volontairement). Avoir payé 163 k€ au bout de 15 ans, ou avoir payé 5 k€ initialement et 10536 € de cahsflow négatif par an, ça revient exactement au même.

Un cashflow négatif à près de 900 €/mois pour un simple T3 de 65 m² me semble quand même un record qui mérite d’être noté ! Cela confirme qu’il s’agit d’un des pires investissements immobiliers qu’on puisse faire ! De nombreux foreumeurs arrivent à sortir des cashflow positifs, net net (charges, remboursements et impôts déduits) : quelle différence énorme !

Sans même tenir compte de vacance locative ni de travaux à réaliser, ce qui peut encore faire baisser ce rendement. Sans tenir compte d’une décote à la revente qui va très probablement faire baisser le rendement global sur la durée de possession, pour le faire passer en territoire négatif (une décote de l’ordre de 30 % par rapport au prix du neuf d’alors est très probable, donc il faudrait une vraie forte augmentation des prix du marché pour que cela compense cette décote).

Au total, sur l’analyse de votre projet, on aurait économisé beaucoup de temps si :
- vous aviez exposé l’ensemble des données dès le début
- vous aviez tenu compte des remarques exprimées et des correctifs apportés à vos calculs.

L’ambiguïté fondamentale, c’est que vous ne veniez pas exposer votre cas avec l’envie sincère d’apprendre, mais que vous veniez pour expliquer que le Pinel peut être un bon choix. Vous étiez dans la démonstration et le prosélytisme, et vous y êtes toujours. Sauf que faire du prosélytisme quand on fait des erreurs aussi importantes dans ses calculs et dans son approche conceptuelle, ça ne convainc personne. Vous perdez votre temps et vous nous faites perdre le notre.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2016 19h02)