SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Fabipm · #601

alainp a écrit :
bonjour
je viens de souscrire un credit pour corum le mois dernier
CREDIT MUTUEL sans aucun probbleme

Bonjour,

J’imagine que ça dépend de l’agence car dans la mienne où je suis déjà client, on m’a répondu qu’on ne faisait pas de crédit pour les SCPI !

Si vous pouvez expliquer (en MP par exemple) comment vous avez procédé, je serai fortement intéressé !

Cordialement,

Fabipm

alainp · #602

bonjour adrien
credit mut est de la France 57 moselle
montant 9000-14000-20000-25000-20000-et le dernier en juin 2016 10000€
ce sont tous des prêts MODULIMMO

yvanstras · #603

Bonjour Alain,

Je suis ce fil de discussion et me permet d’intervenir : pouvez vous SVP préciser vos conditions pour le prêt Crédit Mutuel (je veux dire en terme de frais et garanties demandées). Je constate que vous avez multiplié les lignes, ce qui me semble onéreux, ou bien?

Pour ma part, au Crédit Mutuel également, on m’a réclamé des frais de dossier, le nantissement des SCPI (qui nécessitent l’intervention d’un huissier env. 250€ + inscription au TGI env. 100€), sans compter en garantie la moitié de l’investissement en nantissement de contrats d’assurance vie et aussi l’assurance décès. Bref, risque plus que zéro pour la banque. Avec du recul, je me rends compte que j’aurais probablement pu obtenir de meilleures conditions. A vous de le confirmer ou non avec votre propre expérience.

Merci pour votre feedback et au plaisir de lire votre réponse.

Yvan

alainp · #604

bonjour yvanstras
sur les 5 credits que j’ai fait au crédit mutuel

9000 en 2010 frais de dossier 0€
14000 en 2011 frais de dossier 0€
20000 en juin 2012 frais de dossier 100€
25000 en déc 2012 frais de dossier 0€
19800 en 2013 frais de dossier 100€
en juin 2016 10000€ pour un étudiant en autofinancement frais de dossier 100€

tous les crédits sont a taux fixe sur 10ans avec une assurance une tête décès et perte d’autonomie
en contre partie le CM ne me demande rien du tout
très important c’est moi qui stipule une ligne dans le dossier de prêt
REMBOURSEMENT ANTICIPE aucun frais

salutations

cedREIM · #605

Bonjour Alain,
Décidément votre message suscite bien des questionnements !
Vous précisez plus haut que vous êtes client depuis plus de 30 ans dans cette banque, j’aimerai savoir si vous êtes un client bien "équipé" pour reprendre la terminologie bancaire ?
Comme Fabimp ou Yvan, je n’ai pas du tout eu le même son de cloche au credit mutuel. Mais il est vrai que je ne suis pas client et que je n’ai pas laissé entrevoir de perspective de business au delà du crédit sollicité (carte bancaire, livret, AV ou autre)

Kabal · #606

Alainp, pourriez-vous nous donner le taux de votre dernier crédit par exemple. Celui de juin 2016 par exemple.

alainp · #607

oui je suis client depuis tout petit si je puis m’exprimer ainsi
qu’appelez vous bien équipé?
j’ai un compte courant 2livret bleu 2cel 1 pel 2 lep une assurance habitation loyer impayé les sommes qui dorment las bas ne sont pas faramineuses >30000€
le dernier crédit pour un etudiant mon fils (aucun revenu) investissement 21000€ apport 11000 crédit 10000€ taux fixe 1.9% sur 10 ans frais dossier 100€ + assurance et la fameuse ligne REMBOURSEMENT ANTICIPE aucun frais

Fabipm · #608

alainp a écrit :
le dernier crédit pour un etudiant mon fils (aucun revenu) investissement 21000€ apport 11000 crédit 10000€ taux fixe 1.9% sur 10 ans frais dossier 100€ + assurance et la fameuse ligne REMBOURSEMENT ANTICIPE aucun frais

Merci pour vos retours.

Ce taux de 1.9% sur 10 ans concerne votre investissement sur Corum donc, si j’ai bien suivi. Est-ce que le CM a des grilles spéciales pour les SCPI ?
Car le 1.9% sur 10 ans diffère de la grille immobilier classique en tous cas.

alainp · #609

bonne question je ne sais pas. Je traite que par téléphone mail ou courrier avec mon banquier ma banque se situe a 100km de mon domicile. Après pour un étudiant sans revenu je ne sais pas si j’aurai trouvé un prêt quelque part . je confirme c’était 20 parts de corum

cedREIM · #610

Merci de votre retour.

Je souhaitait partager avec vous les discussions avec une amie banquière, avec qui j’ai évoqué comme sur cette file, les difficultés de financement SCPI.
Ce qu’elle m’expliquait c’est que sa banque raisonne en PNB (produit net bancaire) pour fixer les taux de crédit, ou bien pour fixer les frais d’entrée d’AV par exemple.
Plus le client est équipé, plus il génère du PNB et donc plus la banque est en mesure de faire des efforts. (en soit cela parait logique)
Elle m’expliquait aussi que dans sa banque (LCL) on peut financer dans l’absolu toutes les SCPI, mais que cela demande une validation au niveau régional (cellule des engagements ou un truc comme ça) s’il s’agit d’une SCPI externe. Selon elle il est plus simple pour un banquier de dire non que de partir dans une longue bagarre interne pour défendre une demande "dérogatoire".
Sa conclusion c’est que les demandes dérogatoires doivent être particulièrement justifiée, qu’elles aboutissent assez rarement et qu’elles font perdre beaucoup de temps et d’énergie.

Ancienne CGP, elle m’a dit qu’a ses débuts dans la banque elle a voulu monter des dossiers patrimonialement pertinents (financement de nue-pro PERL par exemple) et que quand elle interrogeait des collègues plus senior, ils se moquaient gentillement d’elle en lui disant d’arrêter de vouloir faire des trucs trop compliqué…. A force elle s’est résignée et fais désormais comme tout le monde : elle propose ce qu’on lui demande de proposer. Des assurances auto, habitation, etc… des livrets "cerise" et autres produits maison.
Ce monde des banquiers marche vraiment sur la tête…

Pour les banques régionales, comme le crédit mutuel, elle me disait que le directeur d’agence a une délégation et que les offres de prêt peuvent être éditée directement en agence si cela ne dépasse pas un certain montant (dans les banques nationale comme le LCL l’édition des offres est faite dans un service central dédié ce qui laisse moins de marges de manœuvre) Un directeur d’agence particulièrement senior avec une longue ancienneté dans la baque peut avoir une délégation en agence jusqu’à 400 000 €.
Dans tous les cas il est mieux vu de souscrire plusieurs prestation et les banques n’aiment pas les crédit "sec" (un crédit épicétou)
Je lui ai demandé si c’était mieux de coupler une demande de crédit SCPI avec la souscription d’un contrat auto par exemple : elle m’a répondu oui….
Je me répète mais ce monde des banquiers marche vraiment sur la tête…

jimbow · #611

Bonjour,

Un ami banquier (CIC) m’a informé verbalement il y a 3 semaines d’un taux à 1,60% (+0,36% d’assurance) sur 20 ans pour achat immobilier locatif ou SCPI, peu importe la SCPI.

Bien sûr, ce sera à confirmer quand l’investissement sera concret.

Bonne journée

loulou75015 · #612

cedREIM a écrit :
Elle m’expliquait aussi que dans sa banque (LCL) on peut financer dans l’absolu toutes les SCPI, mais que cela demande une validation au niveau régional (cellule des engagements ou un truc comme ça) s’il s’agit d’une SCPI externe. Selon elle il est plus simple pour un banquier de dire non que de partir dans une longue bagarre interne pour défendre une demande "dérogatoire".
Sa conclusion c’est que les demandes dérogatoires doivent être particulièrement justifiée, qu’elles aboutissent assez rarement et qu’elles font perdre beaucoup de temps et d’énergie.

Ancienne CGP, elle m’a dit qu’a ses débuts dans la banque elle a voulu monter des dossiers patrimonialement pertinents (financement de nue-pro PERL par exemple) et que quand elle interrogeait des collègues plus senior, ils se moquaient gentillement d’elle en lui disant d’arrêter de vouloir faire des trucs trop compliqué…. A force elle s’est résignée et fais désormais comme tout le monde : elle propose ce qu’on lui demande de proposer. Des assurances auto, habitation, etc… des livrets "cerise" et autres produits maison.

Ce monde des banquiers marche vraiment sur la tête…

Bonjour,

Pour être plus précis pour les SCPI le LCL finance aux même conditions que pour du locatif en direct les SCPI maison et concernant les autres SCPI, il ne s’agit pas de demander à X ou Y personne contrairement à ce que vous a dit votre amie (ou plutôt ce qu’on a du lui dire). En effet les choses sont clair pour financer SCPI externe il faut nantir 100 % du crédit sur contrat d’assurance vie maison si 100% support euro et 130% si diversifié en UC.

Je vous confirme également que le LCL finance très régulièrement de la NP, mais aussi des opérations de défiscalisation en Malraux en direct, etc … Bref pas que du crédit simple. Votre amie aurait du persévérer dans sa différenciation technique des autres pour survoler ses collègues et évoluer rapidement.

Flyz57 · #613

"Le LCL finance les SCPI externe si 100% d’un contrat maison en €"
Autant dire qu’il ne finance rien!
Personne ne sera assez fou pour laisser dormir un contrat en € chargé de frais et n’ayant aucune comparaison possible avec les assurance en ligne, même pour le contrat haut de gamme.
Mêmes les UC ne sont pas équivalentes à ceux que l’on peut trouver ailleurs.
Cependant ce n’est pas propre au LCL, bcp d’établissements verrouillent de la sorte.

Le financement de la NP et du Malraux est encore une bonne rigolade, sachant que c’est uniquement sur les programmes maison…

c’est bien de défendre son employeur ou sa banque, mais il faut un peu d’objectivité!

loulou75015 · #614

Plus que mon employeur c’est mon propre travail que je défend.

Après effectivement je suis dans la partie très haut de gamme de la banque mais je vous assure que certains de mes clients fortunés ont des contrats à 0.45% de frais gestion UC et des droits d’entrée très faible (plus aisé quand mon salaire ne change pas en fonction des conditions tarifaire --> grosse différence avec les CGP d’un cabinet ou courtier d’assurance) avec des contrats en architecture ouverte (mutli gestion) et que les Malraux que j’ai financé sont des Malraux en direct que les clients m’ont demandé de financer.

Après effectivement le conseiller moyen de l’agence bancaire pour le client lambda c’est surement différent. Et oui il n’y a qu’aux riches qu’on prêtent et à qui ont fait des bonnes conditions mais je dis simplement qu’il ne faut pas généraliser.

Flyz57 · #615

Vous travaillez dans la banque privée? Hormis la cellule gestion de fortune le reste ne casse pas 3 pattes à un canard et je ne dis pas sans connaissance…
Mais bon l’essentiel est que vous soyez heureux au travail! le bore out qui est par ailleurs un mal de plus en plus important dans notre société

Iqce · #616

Bonjour,

Nous sommes passés dans notre agence du Crédit Agricole ce matin ; pas de soucis pour un crédit, on nous ajuste suggéré de prendre un peu d’Amundi (le produit local en quelque sorte) mais il serait même possible de prendre ce que l’on veut.

Coté taux, la négociation s’annonce longue et délicate délicate, j’ai affiché vouloir faire zéro entre entrée sortie hors imposition à minima.
Avec un taux pour Amundi annoncé vers 4.5% officieux…

Flyz57 · #617

est ce bien un prêt immobilier car là j’ai l’impression d’un taux consommation.
De plus la durée est inférieur 7 anss voir 10 ans max.

Iqce · #618

M’avez vous bien lu svp ? Si oui, je ne comprends pas, veuillez m’en excuser.
C’est la SCPI recommandée par le CGP (Edissimo ?) qui a un taux prévisible officieux de 4.5%. Mais comme je ne parle pas de durée…?
Le but est d’emprunter pour tendre vers zéro avant imposition…

Flyz57 · #619

Au temps pour moi!
Par contre je ferais des simulations sur un rendement de 4%, je pense que les SCPI vont devoir encore diminuer leur rendement surtout sur les investissements en France sur emplacement premium.

Fabipm · #620

Iqce a écrit :
C’est la SCPI recommandée par le CGP (Edissimo ?) qui a un taux prévisible officieux de 4.5%.

Bonjour,

La référence au mot "taux" peut porter à confusion. Je présume que vous parlez du rendement des parts de la SCPI ?

La question de Flyz57 porte sur le "taux" de votre emprunt et sur sa durée. Vous dites vouloir cibler un cash-flow nul (avant imposition), quels seraient les taux et durée envisagés dans ce cas ?

Merci par avance.

Fabipm

GoodbyLenine · #621

Si j’ai bien compris, le taux de 4.5% dont parle Iqce, c’est le taux de rendement prévisionnel des SCPI gérées par Amundi ("Amundi Immobilier" en fait), et non le taux de l’emprunt proposé par la banque.
D’où le quiproquo des derniers messages (4.5% comme taux d’un prêt immobilier serait de toute manière impossible actuellement, car supérieur au taux de l’usure pour ce type de prêt : 3.92% pour T3/2016).

C’est effectivement l’ordre de grandeur, entre
Edissimmo, qui prévoit 10.80€ distribué par part acheté actuellement à 235€ (soit 4.60%)
Rivoli Avenir Patrimoine, qui prévoit 12€ distribués par part achetée à 278€ (soit 4.32%)
Génépierre : 13€ prévus par part achetée 266.50€ (soit 4.88%)
… sachant que toutes ces SCPI ont un résultat annuel inférieur à leur distribution (donc distribuent des réserves venant de revenus passés ou de plus-values), que chacune a ses points forts et faibles, et des perspectives d’évolutions asses variées, la plus rentable en "spot" ayant les moins bonnes perspectives et vice-versa (lire SCPI Edissimo : analyse de cette SCPI d’Amundi-Immobilier et SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : analyse de cette SCPI de Amundi Immobilier et www.google.fr/search?q=site:www.investi … enepierre).

Obtenir un "cashflow nul" nécessitera un apport (en plus de l’emprunt). En effet, sans apport, même avec un emprunt à 20 ans à 0% (que vous n’obtiendrez pas de sitôt), il faudrait un rendement de 5% pour avoir un cashflow nul avant de payer l’IR et les prélèvements sociaux.

Iqce · #622

Vous avez bien compris ; après je n’ai écrit nulle part n’est ce pas :
- que nous pensions obtenir un taux à zéro pour le crédit…Je suis rêveur et naîf mais pas à ce point Ni au point de me faire refiler un crédit à 4.5% (humour)
- que nous allions donner suite avec Amundi and Co à 4.5% ; en dehors de Corum qui distribue plus de 6%, d’autres sont également à plus de 6% de rendement. et là ça devient plus réaliste, quitte à faire un apport minimum etc

Le CGP nous a clairement fait comprendre que le CA verrait d’un bon oeil que l’on prenne de l’Amundi et que le taux obtenu pour le crédit en tiendrait compte. D’une manière ou d’une autre je suppose qu’il faut que le CA gagne soit sur une rétro commission soit sur le crédit ?

Nous avons également parlé nantissement ; le CA nantirait les parts si j’ai bien compris. Donc pas d’hypothèque.

Quoiqu’il en soit, s’il faut sortir du cash de manière conséquente par rapport à notre budget mensuel, nous ne ferons pas affaire. Ma crainte est que dans six mois j’en sois encore à réfléchir !

zebulon77 · #623

Bonjour,

pour ceux qui recherchent des financements de parts de SCPI sans passer par leur banque, une nouvelle offre est proposée par la société La Française pour ses SCPI "maison" en partenariat avec le CIC. Sans domiciliation de revenus, il est possible d’avoir des financements à partir de 75 Keuros. Les durées vont de 7 à 15 ans, en amortissable/in-fine. Bien entendu, il convient d’analyser les qualités intrinsèques de ces SCPI avant tout investissement. Et plus généralement l’opportunité d’investir aujourd’hui avec effet de levier sur ces supports en fonction de vos objectifs, votre horizon d’investissement et de votre situation patrimoniale.

Les SCPI concernées sont par exemple : Pierval Santé, Epargne foncière, Multimmobilier 2 (fermé à la souscription depuis juillet), Pierre Privilège, dont les qualités/défauts ont déjà été bien analysés sur le forum. La liste des SCPI disponibles à la souscription est ici :
liste des SCPI de la Française

PS : je suis CGPI (dans les Bouches-du-Rhône) et je distribue les SCPI de la société La Française.

Treffon · #624

petit retour d’experience pour ceux que ca pourrait intéresser, j’ai discuté avec ma banque (Credit Agricole) de financement de SCPI à crédit :
- pas de conditions sur les scpi maison/externes
- à 15 ans 1,25% hors assurance, 20 ans 1,5%
- pas de montant mini

je suis pas allé plus loin pour l’instant.

espenlind13 · #625

Vous avez de la chance, le son de cloche était bien différent chez ACA pour moi : il imposaient l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie alimenté du montant du prêt pour le nantir (c’est sûr, par leur bout de la lorgnette, c’est bien plus rémunérateur que de nantir les parts de SCPI).

J’ai abandonné mes recherches en direct pour me tourner vers un courtier.

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#601 27/07/2016 08h13

alainp a écrit :

#602 27/07/2016 11h37

#603 27/07/2016 13h17

#604 27/07/2016 13h55

#605 27/07/2016 13h59

#606 27/07/2016 14h02

#607 27/07/2016 14h26

#608 27/07/2016 14h33

alainp a écrit :

#609 27/07/2016 14h40

3 #610 27/07/2016 15h41

#611 31/08/2016 14h21

#612 31/08/2016 15h41

cedREIM a écrit :

#613 01/09/2016 09h44

#614 01/09/2016 10h05

#615 01/09/2016 14h35

#616 03/09/2016 13h59

#617 05/09/2016 15h50

#618 05/09/2016 16h05

#619 05/09/2016 16h24

#620 05/09/2016 16h25

Iqce a écrit :

#621 05/09/2016 16h50

#622 05/09/2016 17h52

#623 23/09/2016 17h06

#624 26/09/2016 03h12

#625 26/09/2016 09h19

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