Tom376 [76] : étude de cas immobilier (vendre ou louer mon appartement après achat RP)

Bonjour,

vous avez déjà pas mal avancé dans vos calculs.

Cela dit, j’attire votre attention sur deux points :
1er point : je pense qu’il faut raisonner en rentabilité brute et nette, sur le capital placé (net de frais mais avant remboursement de l’emprunt).
Appartement 1) :
Capital = l’appartement peut se vendre à tel montant net de frais de notaire et d’agence.
Rapporte tant en loyer brut -> rendement brut.
Rapporte tant en net net (déduction des charges, intérêts et assurance de l’emprunt, coût réaliste de travaux, vacance réaliste, et enfin impôts déduits) -> rendement net.

Appartement 2) : idem.

Ensuite, comparer à une solution de placement alternative pour le même montant.

2epoint :
il y a un petit piège conceptuel : avec les appartements, c’est l’ensemble de leur valeur actuelle qui produit le rendement locatif. Cette valeur est disons de l’ordre de 320 k€.
Pour le placement alternatif (AV et/ou SCPI), vous raisonnez sur le placement des sommes issues de la vente, déduction faite du remboursement d’emprunt. Sur les deux appartements, ça va être de l’ordre de 130 k€ environ. Ce n’est donc pas du tout la même surface financière qui est productrice de rendement.
A partir de là, deux solutions :

2a) Vous maintenez ce raisonnement, uniquement sur les sommes après remboursement de l’emprunt, mais il faut alors bien voir qu’il y a deux avantages :
- le rendement lui-même de ces sommes placées.
- un fort désendettement, en valeur absolue comme en remboursement mensuel. Ca vous donne une capacité d’épargne et/ou une capacité à emprunter à nouveau.

2b ) vous raisonnez sur la même surface financière qu’actuellement.
Exemple : actuellement, nous avons 320 k€ d’immobilier productif de revenu. Si nous revendons les deux appartements, la somme nette résultante sera d’environ 130 k€. Comme nous serons alors fortement désendetté, supposons que l’on veuille retrouver la même surface financière productrice de revenu. Nous empruntons 190 k€ et plaçons l’ensemble de ces 320 k€ sur des SCPI. Quel rendement brut et net de ce placement ?

Attention, je ne dis pas du tout qu’il faut mettre 320 k€ sur des SCPI dont 190 k€ empruntés (car ça ferait quand même une très forte exposition à l’immobilier, avec votre RP). Je dis que c’est une solution conceptuelle intéressant pour comparer diverses solutions.

Et je dis qu’à l’inverse, si vous comparez comme vous le faites un rendement produit par 320 k€ d’investissement d’un côté, et un autre rendement produit par 130 k€ d’investissement de l’autre, vous allez avoir tendance à surévaluer l’intérêt de la première solution, et sous-évaluer l’intérêt de la seconde. En fait, il est parfaitement normal que la seconde solution, basée sur une surface financière bien plus faible et comportant bien moins de risque (car fort désendettement), soit assez peu rémunératrice.

Ces calculs sont évidemment à refaire sur des chiffres affinés ; là j’ai raisonné à très grosses mailles.

Bonjour,

merci pour vos réponses !

Je vais éditer mon 1er post pour que cela soit plus clair: je ne me pose la question que pour mon propre bien à 210k€ qui sera payé dans 7 ans. Celui de ma compagne de 135k€ va être conservé et loué, il ne serait pas du tout intéressant pour nous de le revendre.
J’ai comparé les rentabilité brutes et nettes de frais dans mes simulations.

L’argent issu de la vente de mon bien irait seulement sur une AV +/- un petit peu sur PEA, l’idée des SCPI vient de la possibilité de me ré-endetter pour acquérir afin de faire jouer le levier (ce que je ne peux faire actuellement avec mon crédit immobilier de mon appartement à 700€/mois). Au vu des taux je souhaiterais mettre le moins d’apport possible en cas d’achat de SCPI.

@gunday. Oui bien sur je compte attendre le départ du locataire pour switcher vers du non meublé ! Cela dit si je vends, cela résoudra la question des meubles :-)

A mon humble avis, la question se pose pour les 2 appartements.

Cela dit, vous pouvez scinder le raisonnement que je faisais, par appartement.

Concernant celui de votre compagne :
Votre compagne ne récupérerait presque rien à la revente, ok, mais est-ce une raison pour laisser 135 k€ immobilisés dans ce bien si la rentabilité n’y est pas ? Les 135 k€ immobilisés ne sont pas à vous (mais à la banque), mais ils vous pèsent néanmoins en termes de taux d’endettement et de remboursement mensuel. Quel est le rendement qui rémunère cet endettement et cette exposition ?

Concernant le votre :
190 k€ immobilisés, rapportent 700 € par mois. Rendement brut 4,4 %
Revenu net, déduit de toutes les charges et impôts, déduction faite de travaux prévisibles (disons 500 € par an) et de vacance (disons 1/2 mois par an), je pense que vous devriez recalculer votre rentabilité nette. Vous risquez de trouver moins que les 2,9% que vous annoncez.
La question est alors : combien rapportent ces mêmes 190 k€ sur un autre support (en faisant un nouvel emprunt de 55 k€ pour retrouver 190 k€ au total, après avoir remboursé l’emprunt actuel) ?

Même avec le raisonnement séparé par appartement, je redis ce que je disais : actuellement vous comparez des choux et des carottes :
135 k€ placés sur une AV : c’est votre argent (pas d’endettement), c’est sécurisé (le rendement d’une AV n’est pas fameux mais il est assez constant). Surface financière plus faible, moindre rendement mais moins d’endettement et de risque.
190 k€ immobilisés dans un appartement : de l’endettement, un rendement soumis à des aléas. Relisez un témoignage où un locataire ne paie plus son loyer et où le bailleur met 2 ans et quelques milliers d’euros d’honoraires d’avocat et d’huissier pour mettre le locataire dehors, et vous verrez mieux la différence entre l’immo en direct et une AV !

L’immobilier est intéressant mais à condition d’avoir un très bon rendement en rémunération du risque et des ennuis générés. A 4,4 % bruts et peut-être 2% nets, vous avez l’endettement, le risque, mais un faible rendement.

Qui plus est (mais ça relèverait plus de votre présentation), analysez votre patrimoine global en termes de secteur d’exposition. Actuellement vous avez un patrimoine brut de
570 (RP) +135 (appart compagne) + 190 (le votre) +50 (livrets et CTO) : 945 k€
Dont 895/945 d’immobilier = 95 % d’immobilier !
Endettement environ 520 +135 +55 = 710 k€.
Patrimoine net : 235 k€ environ.

Résultat : vous êtes très fortement exposés à l’immobilier, avec les risques de perte de valeur (retournement de marché), de pertes de revenus (mauvais locataire), d’aléas (travaux). Et ça pour quel rendement net ?

Je fais exprès de faire un peu de provocation. A l’heure actuelle il me semble que vous êtes un peu englués par l’affect (ce sont les appartements où vous avez vécu) et vous réfléchissez en comparant du coup des choses peu comparables.

Si on met l’affect de côté et qu’on analyse froidement cela en termes d’investisseur, ça donne : quel capital investi, pour quel rendement, dans quels secteurs ?

C’est cette analyse assez froide que j’essaie de faire pour vous donner un autre point de vue.

Pour orienter vos choix, il faudrait refaire tous ces calculs avec les chiffres les plus réalistes possibles et l’analyse la plus froide possible.

PS : effectivement, si vous gardiez l’appartement, il faut le laisser meublé, pour l’avantage fiscal. Récupérez les meubles que vous aimez, dépensez quelques milliers d’euros chez Ikea (ou quelques centaines sur le bon coin) pour les remplacer, et restez en meublé. Si vous êtes au réel (je l’espère), ces achats de meubles seront amortissables et vous feront d’autant moins d’impôts à payer.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2016 15h19)