Davidof31 : étude de cas immobilier (achat d'un appartement pour louer à ma société)

davidof31 · #1

Bonjour,

je suis en train d’étudier l’achat d’un appartement à titre perso pour le louer à ma société.

Le comptable est ok, l’acquisition est logique pour lui car je loue déjà un bureau à perte, et la banque aussi pour le crédit.

J’essaye de regarder la meilleure solution pour tirer le maximum de profit de cette opération, mais je ne sais pas à qui m’adresser pour répondre à cette question. Mon comptable met pas mal de temps à répondre.

Mise à part cette opération, j’ai une vision plus long terme et je sais que je ferai d’autres acquisitions immobilières pour faire du locatif dans le futur. Je suis quasiment certain de partir sur un immeuble de plusieurs appartements pour l’opération suivante.

Je suis célibataire (bientôt pacsé), j’ai déjà un bien en location à 800€ / mois et mon TMI est à 41%, je n’ai pas de crédit en cours.

La structure: en perso ou en SCI ?

Déjà la première question que je me pose c’est la constitution ou non d’une SCI à l’IS. Je peux m’associer avec mes parents et leur céder un pourcentage de la SCI.

Vu mon taux d’imposition, n’importe quel loyer que je vais toucher sera divisé par 2, donc je préfère prendre l’impôt sur les sociétés (15 et 33%) que l’impôt sur le revenu.
Sachant, que j’ai moins de 30 ans, mon objectif est de me constituer à terme un "gros" patrimoine immobilier donc je préfère réinvestir les loyers pour d’autres opérations.
Je pensais à cette solution pour l’achat de l’appartement et également mettre l’autre bien que je loue dans la SCI. Je ne pense pas prendre de rémunération sur la SCI avant d’être vraiment rentier.

L’autre point à prendre en compte est le fait que je sais qu’il est possible de monter une holding et de faire remonter le bénéfice de ma SARL vers la SCI et donc de ne pas passer par la case IR.
Je ne souhaite pas faire ce montage d’entrée, car le tout sera assez lourd administrativement, donc j’y vais par étape.

Le type de bien: "neuf" ou à rénover ?

La seconde question que je me pose c’est le type de bien à acheter. Je pensais à acquérir un bien avec travaux, mais je ne sais pas si:

- je peux faire du déficit foncier. Je ne pense pas car d’après les textes de loi, le déficit foncier n’est possible que sur les locaux à usage d’habitation ce qui ne sera pas mon cas, vu que je le loue à ma société

- je peux passer les travaux de rénovation sur le dos de ma société qui est locataire

Quelques calculs

Je pensais mettre environ 130k€ dans cette acquisition, avec apport des frais de notaire (la banque est ok), le crédit s’élève à 740€ / mois sur 15 ans.
En prenant n’importe quel bien (travaux ou non), disons que je peux envisager un loyer un peu plus élevé que la moyenne donc disons environ 900€ / mois.

Cela fait en gros 900-740x12 - 1000 de TF - 150 d’assurance = 1500€ / an.

Pour l’autre bien en location:

770x12 - 1020 TF - 150 assurance - 400 de frais de mises en location (une fois tous les deux ans en moyenne) = 7670€ an

Ces calculs rapides montrent que:

- si je monte une SCI, elle fera un bénéfice brut de 9100€ - 500€ de frais de compta = 8600€ - 15% d’IS = 7300€ de bénéfice net

- si je fais cette acquisition en perso (au réel), je vais payer 41% d’IR donc il me resterait 5400€

Ceci sans compter que je peux également déduire les intérêts du crédit dans la SCI + l’amortissement de l’achat du bien qui viendrait supprimer l’IS pendant plusieurs années (?).

Dernière modification par davidof31 (02/04/2018 14h25)

Mots-clés : appartement, sci (société civile immobilière), societe

MisterVix · #2

Bonjour

Une question: où trouvez vous un comptable à 500€/an? Même pour des structures avec peu de ligne comme celle là, une solution internet "économique" coûte environ 1200-1400€ /an, un comptable classique plutôt 2000 2500 euros, d’après ma petite expérience et les chiffres vus sur le forum. Votre réponse m’intéresse GRANDEMENT.

Pour votre structure IS, n’oubliez pas de tenir compte des frais de création (400-500 euros de greffe et publication + Frais de rédaction par un comptable ou notaire si vous vous faites aider pour la rédaction des statuts, qui comptent vite3 zero), et les taxes annexes type CFE.

Je pense que le plus important en SCI IS est de penser à la revente: Oui vous allez amortir votre bien, oui les intérêts d’emprunts et toutes les autres charges (assurances, travaux divers), MAIS à la revente le régime fiscal est nettement moins intéressant que celui des particuliers (puisqu’il faudra retrancher vos amortissements à votre prix d’achat pour calculer la PV, donc théoriquement après amortissement complet du bien, la PV est 100% du prix de revente… versus exonération pour un particulier après 30 ans). Donc la SCI IS c’est bien pour ne JAMAIS revendre et palper des loyers (par exemple SCPI), pour un appartement isolé j’ai un doute.

Il existe néanmoins une astuce (parfaitement légale si bien montée):
1/Créer une SCI IR, donc transparente (avec l’associé de votre choix, mais si vous vendez juste 1% à un parent votre SCI risque d’être considérée fictive par l’administration… Quid d’un 49/51 avec votre future pacsée?)
2/ Céder l’usufruit de la SCI à votre SARL ou autre Holding IS. AInsi votre société percoit les loyers et paye le crédit avec le régme IS (et même un régime d’amortissement de l’usufruit, double effet kiss cool!), mais vous récupérez la pleine propriété dans votre société IR à la fin de la période d’usufruit temporaire. Au bout de 30 ans, vous pouvez revendre votre bien avec le régime fiscal des particuliers.

Attention également au type de location que vous souhaitez, par exemple pour une particulier qui veut faire du meublé, il est souvent plus intéressant de faire du LMNP, plutôt que pour votre SCI (le meublé étant une activité COMMERCIALE elle n’est pas accessible à une société CIVILE).

Bref, il faut sacrément bien réfléchir. Je ne dis pas ça pour vous décourager, je suis moi même en train de faire le montage d’une holding IS. Mais il faut bien faire ses calculs et bien conaître les règles… qui d’ailleurs pourraient bien changer à l’avenir.

davidof31 · #3

Bonjour,

pour la comptabilité, je pensais m’addresser à mon comptable actuel car lui faisant déjà faire la comptabilité de ma société (2500€ / an + honoraires annexes), je pense pouvoir bénéficier d’une bonne ristourne.

Si je monte la SCI, je pensais offrir des parts à mes parents, car ils ne souhaient plus investir à leur âge, donc ce serait plus du 90/10 ou quelque chose de ce genre. En ce qui concerne ma coinjointe, c’est séparation des biens et je ne souhaite pas l’impliquer dans un business.

C’est vrai que concernant la revente, c’est très peu avantageux. Maintenant c’est assez difficile de se projeter dans quelques dizaines d’années et de savoir si j’aurai potentiellement besoin de cash ou si je serais dans l’optique de céder des parts de la SCI à mes enfants (pour l’instant je n’en ai pas).

La LMNP avec du déficit foncier m’intéresse pour une opération future, donc il vaut peut-être mieux que je fasse ces acquisitions en perso dans un premier temps, quitte à perdre de la rentabilité pendant que je suis encore sur mon autre activité à 100%. Je compte bien diminuer mon activité et mes revenus au fur et à mesure que les loyers remplacent une partie de celle ci.

carignan99 · #4

Je suis aussi en recherche d’immobilier professionnel pour le louer à ma société (SARL à l’IS) + investir les bénéfices de ma sarl dans d’autres activités. Sachant que je suis gérant majoritaire et après échanges avec l’avocat, le meilleur montage pour moi (dans une optique patrimoniale) est le suivant :

- Création d’une holding (SC à l’IS) à laquelle j’apporte mes parts de SARL (PV constatée après abattements mis en report d’imposition). SC = pas besoin de commissaire aux comptes.
- Régime mère-fille : les remontées de dividendes vers la SC ne sont taxées que pour la quote-part de 5%
- Puis création d’une SCI sous la holding, transparente (régime BIC pour le résultat imposable dans la SC)
- La SCI achète l’immo. professionnel pour 120 à 150k€, avec un emprunt sur 7/10 ans.

L’idée est la suivante : la SCI va acheter les bureaux qui seront eux-mêmes loués à la SARL. La SARL remonte chaque année des dividendes pour couvrir le cash flow (négatif) de l’achat immobilier.

Comme MisterVix le mentionne, la SCI permettra d’amortir le bien mais est inadéquate pour le revendre (PV imposée plein pot). Moi, ça me va parce que visée patrimoniale (pas l’objectif de revendre).

De façon plus large, la holding permet aussi de remonter immédiatement les réserves de la SARL pour souscrire un contrat de capitalisation et ainsi me constituer un PTF mobilier.

En résumé, me constituer un patrimoine, sans le frottement fiscal du à l’IR. Plus tard, je m’en servirai comme une sorte de fonds de pension privé, par sortie progressive de dividendes.

Pour faire le tout, je paye un avocat (pas un EC, chacun son métier) pour rédiger les statuts et ’blinder’ le montage.

Le vrai ’hic’ de tout ça = les coûts de fonctionnement de la SC + SCI, que j’estime à 1500/2000€ p/an, dont surtout de compta.

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