Regroupement de prêts de SCPI : fiscalement possible ?

gunday · #1

Bonjour,
je suis en train de faire racheter 2 prêts de SCPI par ma nouvelle banque.

Celle ci me propose de faire un seul prêt pour racheter les 2 prêts SCPI (qui sont tout les 2 dans la même banque).

Je me posais la question sur la fiscalité : est ce possible fiscalement ?
Car le rachat d’un prêt sous condition de coût plus faible avec le nouveau prêt est fiscalement accepté, dans le cas d’un regroupement, j’ai un doute.

Merci d’avance.

Message édité par l’équipe de modération (12/10/2016 01h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : pret, regroupement, scpi (société civile de placement immobilier)

espenlind13 · #2

Si le rachat présente un coût plus faible que l’addition des deux prêts initiaux, ça me semblerait découler du bon sens.

Je partage votre doute, néanmoins. Un CGPI ou directement votre CDI pourraient vous éclairer. Peut-être l’un d’eux passera-t-il sur ce topic.

Lanknard · #3

Bonjour Gunday,

Désolé si cette question est un peu HS ou si elle a été traité ailleurs, mais j’éprouve la plus grande difficulté à faire racheter mon crédit de SCPI contracté il y a quelques temps auprès du Crédit Foncier (qui ne souhaite pas non plus renégocier le crédit en cours) par une autre banque, qui ont l’air frileuse face au rachat de crédit lié aux scpi…Je précise que je suis dans le début du remboursement de mon prêt, que le capital restant dû est supérieur à 70 000€ et que mon taux d’intérêt est environ supérieur de 1% aux taux actuels..

Pouvez-vous m’indiquer, si cela n’est pas trop indiscret, la banque qui a bien voulu vous racheter votre crédit lié à des SCPI ?

Lanknard

gunday · #4

Le rachat est organisé par la banque populaire.
Mais, j’ai quasiment tout chez eux maintenant (toutes mes assurances, mon salaire, 3 emprunts, …)
Il y a une questionnement sur la nécessité d’ouvrir des comptes chez eux. (AV principalement)

Sinon pour le regroupement des prêts, la position des impôts est celle du BOFIP, donc 1 prêt rachetant 1 prêt.
Pas de regroupement possible.
Sauf si le coût du regroupement est inférieur aux coûts d’un crédit, là c’est bon.

par contre, j’ai du poser 3 fois la question, car à chaque fois, une réponse standard (copier/coller du BOFIP), et pas de possibilité de répondre à la réponse précédente.

Lanknard · #5

Bonjour,

Merci pour votre retour Gunday.
J’ai eu un rdv avec ce groupe, ils acceptent le rachat du crédit sous condition de domiciliation des revenus.
Cela prendrait également la forme d’un regroupement de prêts (passage de 3 prêts a un prêt).

En revanche je ne comprends par votre questionnement sur la possibilité du regroupement des prêts, en quoi cela ne serait il pas envisageable ?

La conseillère m’a bien confirmé que cela ne posait pas de soucis…

Merci pour votre réponse.

Lanknard

gunday · #6

Lanknard a écrit :
En revanche je ne comprends par votre questionnement sur la possibilité du regroupement des prêts, en quoi cela ne serait il pas envisageable ?

Ce sont des prêts locatifs, donc je déduit les intérêts.
Je doit donc faire attention à ce que je soit dans les clous pour éviter un redressement car le nouveau prêt n’est pas déductible!

stephane · #7

Pour que les intérêts du prêt substitutif soient déductibles, il faut veiller à ce que le nouveau prêt mentionne précisément, dans son objet, chacun des deux prêts qu’il remplace ainsi que les scpi refinancées.

Les intérêts du prêt substitutif sont déductibles dans la limite des intérêts cumulés des anciens tableaux d’amortissement non encore déduits. Au delà de ce cumul, la déduction n’est pas autorisée.

Sous cette réserve, le prêt substitutif peut être d’une durée plus longue, ou d’une nature différente (in fine/amortissable, etc…).

Le prêt substitutif doit servir à financer l’acquisition de parts de scpi dont les revenus fonciers sont imposables en France.

Ainsi, si une quote-part des immeubles indirectement détenus sont à l’étranger, les intérêts ne sont déductibles qu’en proportion des seuls immeubles situés en France.

gunday · #8

stephane a écrit :
Pour que les intérêts du prêt substitutif soient déductibles, il faut veiller à ce que le nouveau prêt mentionne précisément, dans son objet, chacun des deux prêts qu’il remplace ainsi que les scpi refinancées.

Avez vous une source précise sur ce point ?
Car ça ne correspond pas au retour que j’ai eut.

Flyz57 · #9

Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

xazh · #10

J’aurais plutôt cité ceci :

BOFIP 5808-PGP a écrit :
110 Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt

Flyz57 · #11

xazh a écrit :
J’aurais plutôt cité ceci :

Oui c’est encore mieux!

gunday · #12

BOFIP 5808-PGP a écrit :
110 Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt

Ce qui confirme ce que je dit :
Le nouvel emprunt remplace l’emprunt existant.
Et non le nouvel emprunt remplace le ou les emprunts existants.

D’ailleurs, dans le message #4, j’avais déjà fait référence au BOFIP.

Patben · #13

Bonjour Gunday,

Je suis dans le même cas que vous avec des prêts du CF pour financer des scpi. J’ai fait le tour des banques sans réussite. Au CMut, ils étaient ok pour racheter mes crédits sauf que la part des scpi représentait plus de 10% de mon patrimoine d’où refus ! Incroyable…

A la bred’ ils sont ok pour les racheter mais avec un crédit à la consommation !? et donc un taux prohibitif que je n’ai pas demandé. Comment avez vous fait ?

Bien cordialement

gunday · #14

@Patben, j’avais déjà un crédit SCPi à la BP.
Et je suis revenu chez eux avec un projet d’immeuble, qu’ils m’ont financé.
Depuis, je bosse beaucoup avec eux.
Déjà toutes mes assurances (voitures, immo) sont chez eux.
Mon salaire est allé chez eux, le LDD également.
Et les SCPI, je les avancent dans le cadre du regroupement de mes comptes dans la même banque!

Je les avais aussi contacté il y a un an ou 2 avec un projet de RP en habitat léger qui ne s’est pas concrétisé. (terrain très cher comparé à une maison)

Finalement, comme souvent, c’est le conseiller qui est moteur, et lui doit aussi être gagnant dans la relation!

Ps, pour info, la réponse reçu en copier/coller (je voulais le faire,mais j’oubliais à chaque fois) :

FISC a écrit :
Bonjour,

Non vous ne pouvez pas déduire le même emprunts en déduction sur les deux investissements. surtout si vous n’avez qu’un seul emprunt au lieu de 2.
Vous devez porter sur l’un ou l’autre des investissement.
Cordialement.

stephane · #15

Ne faites pas dire au BOFIP ce qu’il ne dit pas.

Les termes employés par cette documentation administrative ne sont pas d’interprétation stricte, mais sont le reflet, plus ou moins complète ou plus ou moins précise, de l’interprétation que l’administration fait de l’article 31 d) du CGI.

Cette interprétation lui est opposable. Toutefois cela ne signifie pas qu’elle lie le juge des impôts, qui peut faire lui-même sa propre interprétation du texte, plus complète ou plus favorable aux contribuables.

A ma connaissance, ce point n’a pas été tranché par la jurisprudence, mais il me paraît raisonnable de considérer, mutatis, mutandis, que l’interprétation de l’administration peut être adaptée à la situation où un prêt substitutif viendrait reprendre les encours de deux prêts antérieurs.

Toutes les conditions mentionnées dans le BOFIP sont prises en compte dans mon analyse et c’est la position que je retiendrais si je devais traiter ce dossier au cabinet.

Toutefois, si vous souhaitez obtenir des certitudes, le mieux est d’utiliser la procédure du rescrit fiscal.

La procédure du rescrit fiscal général vous permet de demander à l’administration fiscale de vous expliquer comment votre situation doit être traitée au regard des règles fiscales. La réponse de l’administration, appelée rescrit fiscal est opposable sous certaines conditions.

Mais, c’est bien là le meilleur moyen d’attirer l’attention sur vous…

gunday · #16

stephane a écrit :
Ne faites pas dire au BOFIP ce qu’il ne dit pas.

La dernière citation est une copie de la réponse à ma question posé en ligne aux impôts.
Il ne s’agit donc pas de mon interprétation du BOFIP, mais de l’interprétation d’un agent du trésor public sur ce point.

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stephane a écrit :

#9 07/11/2016 14h48

#10 07/11/2016 15h37

BOFIP 5808-PGP a écrit :

#11 07/11/2016 16h40

xazh a écrit :

#12 08/11/2016 09h11

BOFIP 5808-PGP a écrit :

#13 09/11/2016 18h41

#14 09/11/2016 21h27

FISC a écrit :

#15 09/11/2016 21h40

#16 09/11/2016 22h54

stephane a écrit :