Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères…

Les frais d’enchères (habituellement de 20%) sont-ils également compris dans les 36,5% que tu cites ?

S’agit-il d’une enchère au TGI ? Si c’est le cas, je n’avais pas notion qu’il existait des frais en cas d’échec à l’enchère (à part les frais de l’avocat qui effectue l’enchère, je m’étais renseignée et il me réclamait 200 euros pour cette tâche, il y a 2 ans).

C’est peut-être différent pour une enchère à la chambre des notaires, en tout cas je veux bien obtenir l’information lorsque tu l’auras. Et que tu fasses un retour de ton expérience "enchère immobilière", qui manque un peu sur le forum, si tu le veux bien.

Si la vente est au TGI, la chose indispensable, c’est d’aller consulter le cahier des charges disponible au TGI où aura lieu l’enchère. C’est parfois compliqué et possible uniquement une demi-journée par semaine, avec file d’attente si d’autres enchérisseurs potentiels sont arrivés juste avant.

Dernière modification par Myrtilles (07/02/2012 15h53)

Tout d abord bonjour à tous. Je ne me suis pas encore présenté mais je compte le faire dès  demain.

Je peux vous faire part de ma toute petite expérience dans ce domaine car j ai voulu acheter un bien aux enchères.

L appartement en bord de mer que je voulais acheter était vendu dans un TGI avec une mise à prix de 12000€
Un appartement de ce type vaut environ 65-70K€

Je suis allé à la visite organisée par l avocat saisi de la vente. A mon arrivée il y avait une dizaine de personnes, des curieux et des enchérisseurs. Il y avait également un huissier et un serrurier pour l ouverture de l appart.

Comme l appartement nous plaisait bien, nous (ma femme et moi) avons décidé d enchérir à hauteur de 30000€.

Pour cela nous avons mandaté un avocat inscrit au barreau de la ville du TGI. Nous avons rempli un ordre d achat avec le montant maxi que l avocat ne dépassera pas. Nous lui avons remis un chèque de banque de 3000€. Cet avocat se rémunère qu en cas de gain de l enchère. Il aurait pris 500€ mais nous n avons pas gagné. Nous étions d ailleurs assez loin du prix d adjudication. Le prix final était de 55000€ auquel il faut rajouter tous les frais de justices (pour ce cas là environ 4000€)

Les frais sont d ailleurs connus à l avance et sont consignés chez l avocat saisi de la vente.

Voilà mon humble participation à ce débat.

PS : j ai vu un bien en vente qui m interresse fortement. Je vous tiendrais au courant des suites que je donnerais.

FelixInvestor a bien résumé le parcours du combattant des ventes au TGI.

Pour ma part j’ai fait deux tentatives qui se sont soldées uniquement par des dépenses ( frais d’avocat ).

Il y a aussi un point d’importance : comme les mises aux enchères sont très basses, on se fixe un prix limite également bas, avec un gros différentiel par rapport au prix du marché, ce qui est à mon sens une erreur. Un de mes amis se contente de  15 - 20 % de différentiel et a déjà trouvé ainsi 5 appartements. ( Mais c’est un investisseur professionnel et qui est toujours présent aux ventes ).

Après enquête, je suis persuadé que si on peut faire de bonnes affaires au TGI, elles sont réservées à ceux qui y vont et  enchérissent régulièrement ( Peut être est votre cas FelixInvestor ? ). C’est un job. Et à moins d’un coup de chance ( qui existe bien sur )  je connais peu d’intervenants qui ont obtenu ce qu’ils voulaient.

J’attends avec impatience votre retour, Retaillandco

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

lector a écrit :

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

Très interessant.

Donc, si je comprends bien, les seules bonnes affaires envisageables, même si des exceptions sont toujours possibles, c’est d’être interessé par un bien atypique qui n’interesse pas la majorité des acteurs du marché.
On se retrouve face à une situation d’illiquidité concernant ce bien, et la effectivement, la pioche peut être bonne.

Merci, votre raisonnement fait bien comprendre ou peut se permettre de dépenser son temps, et ou cela ne sert pas à grand chose, sauf coup de bol improbable.

A+
Zeb

zeb a écrit :

lector a écrit :

Les ventes aux enchères sont un exemple assez intéressant d’application de l’hypothèse de non-arbitrage sur les marchés liquides.

pour avoir pratiqué les ventes des domaines (=état, déléguée aux notaires), je confirme que tout au moins en région parisienne, il est extrêmement rare de voir passer des lots à un prix significativement inférieur au marché, sauf cas particuliers "complexes" (où le delta sera de toute façon englouti par les frais connexes à engager). D’autre part, il y a souvent foule, et de nombreux pros sont présents.

Ces remarques s’appliquent par ailleurs aussi aux ventes mobilières (voitures etc).

Pour résumer, s’il y a un marché liquide derrière - y compris eBay!- peu de chance de trouver de bonnes affaires à un prix significativement inférieur au marché. Le delta sera typiquement la rémunération acceptable pour un intermédiaire, puisque dans le cas de ventes mobilières, vous avez de très fortes chances de revoir les lots sur eBay ou dans certains magasins spécialisés.

Très interessant.

Donc, si je comprends bien, les seules bonnes affaires envisageables, même si des exceptions sont toujours possibles, c’est d’être interessé par un bien atypique qui n’interesse pas la majorité des acteurs du marché.
On se retrouve face à une situation d’illiquidité concernant ce bien, et la effectivement, la pioche peut être bonne.

Merci, votre raisonnement fait bien comprendre ou peut se permettre de dépenser son temps, et ou cela ne sert pas à grand chose, sauf coup de bol improbable.

A+
Zeb

Je vais enfoncer probablement des portes ouvertes, mais ça s’applique à beaucoup de domaines.

Concernant les locataires, il vous faut demander une preuve de paiement des locataires, mais pas sûr que vous l’aurez si l’ancien proprio a tout perdu.

Ou alors vous allez voir les locataires et discutez un peu avec eux. Autre solution, allez voir le syndic, ils savent toujours un ou deux trucs sur les locataires.

Phil11 a écrit :

Je viens de trouver un immeuble complet vendu très prochainement aux enchères. Dans le dossier de l avocat il est mentionné que 4 des 8 appartements possèdent un bail de location en cours pour un montant de loyers de 1100€.

Question 1 : peut on être sûr que les loyers sont effectivement payés par les locataires ?
Question 2 : comment définir le montant maximal de l enchère qu il faudra donner ?

Il faut voir ce que l’on trouve inscrit dans le cahier des charges. En dehors de cela, j’ai l’impression qu’il n’y a aucune garantie, et c’est bien le problème. Pour les enchères au TGI, il n’y a pas de contact possible avec le propriétaire sauf si éventuellement, il est présent sur les lieux. S’il est présent sur les lieux, il est souvent "non consentant" donc fait preuve de pas mal de mauvaise volonté pour fournir des informations exactes ou utiles.

Dernièrement, j’ai été visiter une maison située en grande couronne de la banlieue parisienne. La maison était divisée en 3 studios, l’un était vide, les deux autres "apparemment" loués. Un des locataires était sur les lieux, avec son enfant présent et une apparence de "personne aux revenus précaires". En discutant avec cette personne, j’ai appris que l’autre appartement était occupé par un couple de personnes âgées.

Mes réflexions ont été les suivantes :
- si le bien a été saisi, c’est qu’il y a une raison, l’une d’entre elles étant que les locataires en place ne payent peut-être pas
- personnes âgées = inexpulsable
- présence d’enfants = difficilement expulsable aussi

Donc prudence, mais c’est vrai que je ne compte pas vraiment sur les enchères pour les raisons déjà mentionnées (tout ce qui est appartements de F1 à F3 partent généralement trop chers, du moins Paris et proche banlieue).

Pour les autres appartements je ne sais pas encore. Je pourrais en dire plus dès que j’aurais visité l’immeuble. Les studios libres seront visités car un huissier nous fera ouvrir les portes mais les studios loués ne pourront probablement pas être visités (sauf si locataire présent et consentant).

Je vous tiens donc au courant mais il sera très dur de faire une proposition sans savoir si les loyers sont effectivement payés (aucune garantie).

Je viens de visiter l immeuble en vente aux enchères dont je vous parlais plus haut. Il s agit d un immeuble en très mauvais état. La toiture et à refaire entièrement, l électricité des communs est d une dangerosité extrême, présence d amiante, quatre appartements en mauvais état (mais loués) et trois appartements à refaire entièrement.

Il y a eu deux visites organisées par un huissier. La première je n y étais pas mais seulement trois personnes étaient là dont un promoteur. La seconde seuls deux visiteurs étaient présents, un particulier investisseur et moi.

Deux possibilités :

- j abandonne par peur des problèmes à venir comme les travaux de réhabilitation (impossible pour moi de laisser des personnes vivre dans ces appartements délabrés)

- je tente le coup du siècle car je pense que l’état de l’immeuble a du refroidir la plupart des personnes ( sauf le promoteur)

Rappel des données : quatre personnes lors de la visite - mise à prix 20K€ - loyers supposés 1100€/mois - à priori 800€/mois payés par la caf ( aux dires d une locataire)

Je suis partagé, qu’en pensez vous ?

20 000 euros pour 13 200 euros de loyer pour moi il n’y a pas de risque de perte en capital.

Du temps est nécessaire, mais au pire des cas tu revends à ton prix de revient (c’est ce que je me dis à chaque fois que j’achète : je revends à mon prix d’achat, j’immobilise de l’argent mais je ne peux pas y perdre grand chose - en plus tu vas apprendre des choses sur la rénovation). As tu déjà des contacts pour la rénovation?

Si l’immeuble dégage 10% de rendement sa valeur est de 130 000 euros… Ca te laisse de la marge pour les travaux.