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Licitor : vente aux enchères judiciaire et droits des propriétaires ?

Ventes aux enchères judiciaires immobilières via Licitor : analyse des risques et opportunités

Cette discussion porte sur l'investissement immobilier via des ventes aux enchères judiciaires, spécifiquement sur la plateforme Licitor. Un membre, Isakamays, expose une situation particulière impliquant une succession et deux frères ayant des intérêts divergents concernant la vente d'un bien. Il s'interroge sur la meilleure stratégie à adopter : participer aux enchères, surenchérir après la vente, ou s'abstenir. Les concepts clés abordés sont la gestion du risque, la stratégie d'investissement et la légalité des actions des propriétaires.

Les participants partagent leurs connaissances et expériences. Plusieurs arguments principaux émergent. Certains mettent en avant les opportunités potentielles de réaliser une bonne affaire, notamment grâce à la possibilité de surenchérir après la vente. Cependant, l'importance de la prudence est soulignée à plusieurs reprises. Les risques liés aux frais élevés (frais d'avocat, frais annexes potentiels), à l'état du bien (occupation illégale, insalubrité…) et à l'absence de conditions suspensives sont mis en lumière. Le manque de transparence concernant le prix initial du bien et la possibilité de manipulation par les frères sont également soulevés.

Une tendance notable est la nécessité de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. Les membres insistent sur l'importance d'une analyse approfondie du dossier avant toute participation et de la disponibilité financière nécessaire pour couvrir les frais et le prix d'achat, ainsi que sur l'obligation de faire appel à un avocat. La discussion soulève également la question de la légalité du droit de retrait des propriétaires et de la possibilité de contester un prix d'adjudication trop bas.

Enfin, la discussion mentionne d'autres plateformes de ventes aux enchères immobilières (Agorastore, immobilier.notaires, Immonot) et l'intérêt d'étudier les expériences d'investisseurs ayant déjà utilisé ces plateformes. L'information et la consultation d'un professionnel sont présentées comme des éléments essentiels à la réussite de ce type d'investissement.


Pages : 1

#1 14/04/2017 12h02

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je souhaiterais avoir votre avis sur une vente aux enchères judiciaire via Licitor. Voici l’histoire.

J’ai visiter le bien l’autre jour et a priori (comme plusieurs ventes judiciaires), c’est une succession qui se passe mal. Deux frères cherchent à se débarrasser du bien. Ils possèdent 50% du bien chacun. Vis-à-vis des informations que j’ai collecté, j’ai le pressentiment l’un des deux souhaite récupérer le bien, pour le prix le plus bas, et faire la plus grosse plus-value à la revente, seul. Tandis que l’autre souhaite s’en débarrasser tout de suite et prendre sa part au prix le plus cher : d’où la vente judiciaire.

Si il n’y a pas d’enchères, il y aura une décote du bien. Le frère qui faisait la visite a donc joué sur "la peur" pour éviter aux 5-6 potentiels acheteurs de s’y intéresser et profiter de la décote. Dans tous les cas, il est propriétaire de 50% du bien. Donc il payera moins cher. Bref, il cherche a faire peur aux potentiels acheteurs pour que personne ne soit présent à la vente et le récupérer pour 3x rien.

3 stratégies :
- Aller à la vente et regarder comment ça se passe
- Aller à la vente et enchérir le minimum.
- Ne rien faire et ré-enchérir après la vente (je crois qu’on a une semaine pour sur-enchérir)

Que me conseillez-vous ?

Par ailleurs, il nous a dit que puisque c’était une vente judiciaire, on avait les frais de notaires a avancer et qu’ils ne seraient pas rembourser en cas de surenchère.
Il jouait bien sur le fait, qu’en temps que propriétaire, il aurait dans tous les cas le droit de retrait au pris de la vente. C’est-à-dire que si le bien part à 100.000 €, il a le droit de dire qu’il prend à 100.000€ et ne payer que la quote-part manquante a son frère.

Est-ce légal ? Qu’en pensez-vous ? Serait-ce une bonne affaire tout de même, ou une affaire à fuire ?

Merci pour vos éclaircissement,

Bien à vous,

PS : Je n’ai pas donner d’informations volontairement sur le lieu et le prix, car je ne pense pas que cela apporte de la valeur sur la question de fond qui est tournée autour de la ventes aux enchères et des droits du/des propriétaires.

Mots-clés : contencieux, licitor, vente aux enchères

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#2 14/04/2017 12h51

Membre (2016)
Réputation :   5  

je suis loin d’être expert sur le sujet, mais voilà déjà ce que je note :

dans le cas d’une vente judiciaire, la vente est faite par un juge. il se chargera des procédure d’enregistrement. il n’y a pas de Notaire qui intervient (procédure spéciale).

vous devez (obligatoire) être représenté par un avocat. pour cela, vous devez consigné une somme représentant un pourcentage de l’enchère. cette somme vous est restituée si vous n’obtenez pas le bien (je suppose que l’avocat vous facturera quelque chose pour le déplacement et la gestion du dossier, cependant).

après la vente, vous avez une période (10j il me semble), pour faire une surenchère (qu’il y ai eu une enchère ou non).
là aussi la procédure est effectuée par votre avocat.

dans tous les cas, je vous conseille :
- de lire les sites qui décrivent la procédure en détail, notamment le calcul des frais (qui s’approchent finalement des frais de notaire)
- rencontrer rapidement un avocat specialisé qui sera plus à même de vous orientez sur cette démarche, si la vente doit avoir lieu rapidement.

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#3 16/04/2017 05h34

Membre (2014)
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D’après le site, vous pouvez assister à la vente sans y participer. Vous avez 10 jours pour surenchérir de 10%.

Guide pratique des enchères - Licitor

Cela me semble intéressant à suivre. J’ai repéré aussi un bien susceptible de m’intéresser.  Je vais suivre la vente par curiosité.

Par contre, la plupart des biens sont occupés. J’imagine que c’est à l’acquéreur de trouver une solution.

Apparemment, les frais en sus sont de 10 à 15%, sans oublier l’avocat qui vois servira d’intermédiaire

Faire et laisser dire

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#4 16/04/2017 13h18

Membre (2016)
Réputation :   116  

Bonjour,

Vous évoquez plusieurs sujets. Voici mon avis:
Il me semble que, dans un premier temps, les débiteurs ne peuvent pas se porter adjudicataires aux enchères judiciaires.
Identifiez bien qui sont les créanciers et les débiteurs dans les conditions générales, celles ci peuvent être consultées au TGI.
Pour confirmer, prenez contact avec un avocat du TGI pour lui poser la question et aussi lui donner mandat si vous souhaitez porter une enchère.

Il existe plusieurs raisons pour que les débiteurs souhaitent faire peur aux potentiels acheteurs. C’est pratique courante.

Concernant le prix, en cas d’insuffisance manifeste de ce prix, le débiteur saisi peut le contester (car c’est le créancier qui le défini), mais il doit le faire avant la date du jugement il me semble.

Si il y à défaut d’enchère, c’est le créancier poursuivant qui sera déclaré adjudicataire.

La surenchère comporte un risque, si vous souhaitez le bien allez y tout de suite à votre prix (calculez bien vos frais).

J’ai l’impression qu’il ne s’agit pas d’un bien loué; car si le bien comporte un bail, il est plus difficile de récupérer le bien.

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#5 18/04/2017 18h31

Membre (2014)
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s’il s’agit du site Licitor, il s’agit effectivement d’enchere judiciaire; pour les successions les cas les plus courants cependant sont les encheres notariales. je n’avais pas eu connaissance de ce genre de pratique sur Heritage. je participe  un peu aux encheres judiciaires )

Pour les judiciaires il vous faut un avocat, celui dit demande souvent des frais de representation, vous etes donc susceptible de payer  sans aucune garantie d’obtention du bien. ( en general modique 100/200 euros)

dans le cas ou vous etes adjudicataire; les frais peuvent etre tres eleves , et tres variable selon les avocats (pourcentage de la vente ou prix fixe )

a titre indicatif j’ai achete un studio adjuge a 26 000 ce a quoi j’ai du ajoute 11 000 euros de frais

pour un autre a 96 000 euros ; 8 000 euros de frais et 6 000 de frais d’avocat … 

et dernier point ; il n’y a pas de conditions suspensive ( si le bien est insalubre; si il est squatte … si vous n’obtenez pas le pret … )  vous perdez  la somme deposee , les couts d’avocat et les frais de remise aux encheres
=> ayez le cash ou le pret sous la main !

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#6 29/01/2018 10h36

Membre (2016)
Réputation :   100  

Article intéressant sur les ventes aux enchères immobilières dans  Capital de ce mois ci.
Si certains ont déjà acheté via cette pratique, je suis preneur de leurs experiences.

Les sites mentionnés sont:
agorastore
immobilier.notaires
immonot

Q.

you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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