Pia69 : étude de cas immobilier (achat/revente ou location nue pour un 65m2)

VOTRE PROFIL

Salariés dans le privé (ma conjointe et moi),
27 ans tous les 2,
TMI de 14%,
revenus: 26 000 (Mr) + 16 000 (mme) + 5 400 euros de revenus fonciers = 47 400 euros annuels

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T3
- Année de construction: 1900
- Étage 1 sur 3, luminosité ok, surface 65m², sans ascenseur
- A finir de rénover
- syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires: NON
- Concierge : NON
- Décoration : moderne après rénovation

LOCALISATION DU BIEN

- 01 Thoissey
- Centre-ville
- environ 1500 habitants, commerces, bar restaurant, camping et une grosse entreprise qui s’agrandi à moins de 2 km (entreprise Fermob célèbre pour ses mobiliers de jardins en métal)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 50 000 FAI + 5100 de notaire
- Loyer envisagé : 450 à 480 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion locative par mes soins

- Travaux immédiats = entre 15 000 et 20 000
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent= néant

- Taxe foncière: 400e
- Assurance PNO : 120e

- Rentabilité brute : 7.2% dans le pire des cas (20 000 travaux et 450 loyers)
- Rendement opérationnel brut : 6,75%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance: 2.2%
- Durée du crédit: 25ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 3 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

- Cash flow positif moins de 100euros

VENTE ESTIMÉE

- entre 90 000 et 95 000 euros

Je plussoie sur ce que dit Surin. Quelques remarques supplémentaires :
Pour la location :
- vous ne comptez aucune charge de copropriété ? Il n’y a pas un peu d’électricité pour la cage d’escalier, quelques travaux d’entretien ou de peinture des parties communes ?
- vous ne calculez pas la rentabilité nette de charges et d’impôts. C’est quand même utile de faire un calcul de rentabilité précis.
- autant on recommande sur le forum d’emprunter à long terme, autant 25 ans, ça se paie cher au niveau des intérêts. Un foreumeur avait calculé que, par rapport à un emprunt sur 20 ans, 2 ou 3 ans, sur les 5 supplémentaires, servaient à rembourser le surcroît d’intérêts. Ramener l’emprunt à 20 ans serait peut-être judicieux s’il vous permet d’abaisser significativement le taux.

La revente : attention à la requalification en marchands de biens.
Pour faire simple, cela tient à deux choses :
1) l’habitude. L’habitude peut commencer à deux, donc si c’est votre première revente, ça ne vous laisse plus beaucoup d’opérations à faire ensuite.
2) l’intention spéculative, c’est à dire avoir la volonté, dès l’achat, de revendre. Pour éviter cela, c’est simple : faites tout comme si vous alliez louer. Présentez-le à la banque comme un investissement locatif, quand il est fini publiez des annonces de location…. Gardez des impressions papier de toutes ces démarches.
Si vous deviez le revendre, vous pourrez toujours dire que malgré X mois de mise en location, vous n’avez pas trouvé de candidat, donc vous revendez. Donc vous n’aviez pas, initialement, l’intention spéculative.

Pour les rendements réels avec impôts, vu que cette partie n’est pas mon fort, j’utilise l’application ’’rendement locatif’’.

Je pensait emprunter sur une longue durée afin que le cash flow soit le plus possible positif. Après il est vrai qu’il n’y a guère de différence de mensualité entre 25 et 22 ou 20 ans.

Pour cette opération, je pensait faire ainsi:

-Monter le dossier auprès de la banque en locatif
-Faire les travaux
-Le mettre en vente  en faisant un appartement dit "coup de coeur".
-Le prix moyen des appartement au m² pour cette ville est de 1277 euros et 1642 euros pour la moyenne haute. En vendant à 90 000 euros je tombe à 1380 euro / m². Je ne trouve pas cela excessif. Vos avis?
-Si la vente tardai à se faire, le passer en location.

Je précise que je n’ai jamais vendu d’appartements.

En allant sur meilleuragent.com, je voit que le prix au m² bas est de 762 euros.
Pour le coup c’est le prix que je vais payer (50 000 euros au lieu des 65 000 affichés).
Les travaux à faire sont faisable par moi même, il reste joints de placo, parquet à poser + réagréage dans la cuisine/salon, appareillage électrique et plomberie. Les réseaux eau / électricité sont déjà tirés.

J’ai rendez-vous demain avec ma banque pour affiner un peu plus le financement et vérifier mes capacité d’emprunt. Si le projet est viable, avant de signer un compromis, je ferai une estimation de revente et une locative par une agence immo différente.

gunday a écrit :

pia69 a écrit :

(15 à 20k € de travaux fait par moi-même avec un previsionnel de 4 mois de travaux) […]
nous sommes tombés Ok pour 50 000 (rien de signé, accord verbal).

Je pense pouvoir le louer entre 450 et 480 par mois ou le revendre aux alentours de 90 000 ou 95 000 euros.

Bonjour,
une question, comment un appartement vendu 50k€ par une agence (comptez 3 à 15% de moins en prix net vendeur), pourra se revendre 90k€ ?
Même les 20k de travaux me semble un peu léger pour expliquer l’augmentation du prix!

Je pense acheter en dessous du prix du marché et revendre dans la fourchette moyenne/haute. J’ai vérifier les prix sur meilleuragent. Après si le projet est finançable, je ferai des estimations, dans le but de me ’’rassurer’’ car le prix du marché ne veut rien dire, ce qui compte, c’est le prix que sont prêt à y mettre les acheteurs.

Ah bon? Moi qui croyait que nous avions le droit à une operation d’achat revente par an…. Ah les légendes urbaines.

De toutes façons je pense que ce projet sera le dernier avant quelques années puisqu’il nous reste encore pas mal de capital à rembourser car en moins d’un an nous avons acheté la RP, un appartement, et peut être bientôt un autre projet, d’où l’envie de faire achat revente pour rembourser un peu de capital.

Mais plus je lis les avis des personnes exéerimentées de ce forum, plus l’option de la location me semble préférable.

pia69 a écrit :

Je pense acheter en dessous du prix du marché et revendre dans la fourchette moyenne/haute. J’ai vérifier les prix sur meilleuragent. Après si le projet est finançable, je ferai des estimations, dans le but de me ’’rassurer’’ car le prix du marché ne veut rien dire, ce qui compte, c’est le prix que sont prêt à y mettre les acheteurs.

Si vous achetez, ce n’est pas en dessous le marché, mais à un prix de marché (le marché étant constitué de l’ensemble des achats).
Par contre attention aux comparaisons.
Entre 2 biens, même de surfaces identiques, les prix peuvent varier selon l’étage (plus c’est haut, plus ça se vend mieux), la luminosité, l’exposition, la finition, ….
Donc on achète un compromis de défauts et de qualité.

Je met juste en garde sur ce point, car le prix d’achat est sûr, le coût des travaux ira plutôt en augmentant, alors que le prix de vente risque d’aller en diminuant.
Sans compter les frais de notaire, de copro, …

pia69 a écrit :

Après réflexion, je me pose la question s’il ne vaut pas mieux investir dans un bien en location saisonnière.

Ce n’est pas du tout le même boulot ! Ca vous demande énormément de temps pour les réservations (ça passe maintenant beaucoup par des centrales comme AirBnb), les questions, les départs/arrivées etc. Nombreux témoignages à lire sur le forum en commençant par : Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Car le cash flow positif net d’impôts est assez faible dans la location nue.

Il vous avait été signalé sur une étude cas précédente l’intérêt du LMNP au réel pour diminuer la fiscalité… La location meublée à l’année, plutôt sur de petites surfaces, peut être très rémunératrice, tout en étant comparable en temps passé à la location nue et donc beaucoup moins consommatrice de temps que le saisonnier. Lisez les retours d’expériences de divers foreumeurs à ce sujet (dont cricri77700 ). C’est un peu plus compliqué au niveau de la comptabilité, à confier à un exper-comptable, et au niveau de la déclaration auprès du SIE (cf : Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP… ).