Passer du régime LMNP réel au micro BIC à 71% ?

Dans votre message, vous ne donnez pas les informations nécessaires pour vous répondre correctement. Il faut remonter vos messages postés pour voir de quoi vous parlez. Apparemment, vous venez d’acquérir ce local loué en LMNP au réel. Alors, la réponse à votre question est :
- ça n’a aucun sens de poser la question aujourd’hui. D’ici 6 ans, les règles d’imposition sur les meublés classés de tourisme auront très probablement changé.
- je vous rappelle ce que je vous avais écrit dans un fil précédent : "Indivision et LMNP : obligatoirement au réel, le micro-BIC est exclu".

Est-ce que le bien est en indivision ?

stephounet69 a écrit :

Tout simplement est ce possible de changer de régime pour en payer un peu moins ?

Je précise tout d’abord : l’abattement de 71 % dans le cas des meublés de tourisme classés est un cas particulier du micro-BIC, mais fait bien partie du micro-BIC.

Réponse à votre question :

Dans le cas général : lorsqu’on a une activité qui est soumise au micro-BIC (selon les plafonds et conditions), on peut opter pour le réel simplifié. L’option est alors de 2 ans et se renouvelle tacitement par périodes de 2 ans. On peut donc en sortir (pour revenir au micro-BIC) à la fin de chaque période de 2 ans, jusqu’au 1er février qui suit la deuxième année de la période.

Dans votre cas, j’ai déjà donné la réponse (deux fois) : un bien meublé détenu en indivision est assimilé fiscalement à une société de personnes et est donc exclu du micro-BIC. Vous n’avez donc pas la possibilité de revenir du réel vers le micro-BIC. Le réel simplifié s’applique obligatoirement dans votre cas.

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2016 08h34)

Bernard2K a écrit :

Réponse à votre question :

Dans le cas général : lorsqu’on a une activité qui est soumise au micro-BIC (selon les plafonds et conditions), on peut opter pour le réel simplifié. L’option est alors de 2 ans et se renouvelle tacitement par périodes de 2 ans. On peut donc en sortir (pour revenir au micro-BIC) à la fin de chaque période de 2 ans, jusqu’au 1er février qui suit la deuxième année de la période.

Dans votre cas, j’ai déjà donné la réponse (deux fois) : un bien meublé détenu en indivision est assimilé fiscalement à une société de personnes et est donc exclu du micro-BIC. Vous n’avez donc pas la possibilité de revenir du réel vers le micro-BIC. Le réel simplifié s’applique obligatoirement dans votre cas.

Bonjour Bernard2K, et merci pour ces informations. Je débute dans le domaine de la location, et ne maîtrise pas encore tous les rouages des différents régimes. Je me ballade donc de discussion en discussion afin d’élargir mes connaissances.

Je me permets de rebondir sur votre commentaire car j’ai une question relative à ce sujet. Si j’effectue un achat en LMNP et qu’au bout de 10 ans les simulations montrent que je vais devoir payer des impôts, il est vraisemblablement possible de le passer en micro BIC. Pour cela, vous dites qu’il ne faut pas être en indivision. J’en conclus donc que si j’ai acheté le bien seul, cela ne pose pas de problème? Ou bien y-a-t-il des spécificités (comme par exemple le fait de devoir avoir tous ses logements loués an micro BIC car il n’est possible de posséder des biens loués en réel et micro BIC).

Désolé si cette question peut paraître un peu simpliste mais je n’ai pas encore trop eu le temps de creuser ce sujet, et j’ai sauté sur l’occasion pour vous poser la question car vous semblez compétent dans ce domaine.

Merci d’avance!
poiuyt

Bonjour,
Je reviens à la suite de ce message de quelques mois.
Lorsque l’on dénonce l’option réel pour passer en microbic, y-a-t’il une incidence sur la fiscalité?
Je pense notamment au microbic.
Merci de votre réponse

Vous ne pourrez passer en régime micro qu’à la fin d’une année civile.

Pour les détails et modalité, cherchez "passage LMNP réel vers micro" (voir par ex Passer du régime LMNP réel au micro BIC à 71% ?).

Bonjour,
j’ai bien lu avec attention tous les messages précédents. J’aimerais bien avoir confirmation que ma stratégie fiscale tient la route (mais si j’ai pris acte du fait que la fiscalité peut changer au cours des 10 prochaines années…)

Ma compagne et moi-même (pacsés) allons acquérir un immeuble comportant 7 logements meublés et nous allons engager des travaux pour en créer 4 supplémentaires, meublés aussi.
Nous allons acquérir ce bien en indivision (nos 2 noms).
Nous allons l’exploiter en LMNP.
Les revenus seront inférieurs à 72.600 €

Les simulations et calculs montrent que :
* durant 6 ans le régime réel permet de payer 0 ou presque rien d’impôts
* à partir de la 7e année, c’est le régime micro qui est plus intéressant (avec abattement forfaitaire de 50%)

Ce que je crois avoir compris :
* une exploitation en indivision exclut de fait le régime micro-BIC (aucun doute sur ce point)
* indivision de "possession" du bien et indivision "d’exploitation LMNP" du bien sont 2 choses distinctes
* pour un bien acquis en indivision par un couple pacsé, on peut faire une exploitation au nom d’un seul des deux (permet donc le micro-BIC dans notre cas ?) (source)
* MAIS dans ce cas-là, on ne peut malheureusement amortir que 50% du bien … ce qui rend le réel moins intéressant du coup. Par exemple : un bien de 100k€, à 3% par an ne donnera pas 3k€/an mais la moitié)

Ma stratégie (elle a peut-être des failles !) :
* durant 6 ans, se déclarer exploitants en indivision (à 2) avec un 1er numéro de SIRET : nous serons au réel de fait et pourrons amortir le bien sur la base de la totalité (hors terrain bien sûr) car nous serons 2 exploitants
* à partir de l’année 7 : un seul des deux se déclare exploitant (exige un nouveau P0i et un nouveau n° de SIRET ?) et se retrouve de fait au micro avec abattement de 50%.

Pensez-vous que tout ceci se tient ?
Merci par avance pour vos commentaires, réponses et remarques.