LMNP : 2 biens, l'un au réel, l'autre au micro BIC ?

Les liens donnés sont bons.

En fait, vous n’avez pas le choix : vous devez déclarer au réel en déposant une liasse fiscale au nom de l’indivision. On en trouve confirmation ici :
Les régimes d’imposition | impots.gouv.fr
"si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel."
Donc, expert comptable quasi-obligatoire.

Les autres solutions :
- si vous voulez faire simple, vous pouvez chacun déclarer en revenus micro-fonciers, par exemple au motif qu’il manquerait l’un des meubles de la liste obligatoire. C’est bien moins avantageux (chacun paie IR + PS sur les loyers perçus, après un abattement de seulement 30 %), mais c’est simple.
- que l’un rachète les parts des autres.
- vendre le bien.

Notez qu’une indivision est de toute façon assez complexe à gérer, chacun devant (en théorie) participer aussi bien aux recettes qu’aux charges, à proportion de ses parts dans l’indivision ; or on n’y arrive quasiment jamais, l’un des indivisaires dépense plus parce qu’il s’occupe davantage du bien ; ce qui peut se compenser en faisant des comptes annuels, mais combien d’indivisions font des comptes précis ?

Votre cas est intéressant, car on voit que des gens peuvent être contraints de faire du LMNP au réel, avec expert-comptable et tout le tintoin, du simple fait qu’ils héritent d’un petit meublé en indivision. Si le même bien était loué nu, ils pourraient être imposés en micro-foncier sans problème, mais du simple fait que c’est en meublé, ce n’est pas possible d’être au micro-BIC. Pas de chance.

Dernière modification par Bernard2K (23/12/2018 08h07)

Bonjour,

Je me permets de poster sur cette file pour étudier le cas inverse : ayant des biens au réel en indivision (LMP), je songe à passer en meublé un bien que je détiens en propre (au départ prochain des locataires). Ce bien pourrait-il être au micro-fiscal (via une micro-entreprise que j’ai déjà créée pour d’autres activités, qui a donc un SIRET différent de l’entreprise déclarée pour l’indivision) ?

Contexte : optimiser ce bien détenu en propre pour les 3 prochaines années avant une vente. J’ai comparé les scenarii LMP réel, location nue, et vente directe sans attendre 3 ans. J’ai été surpris de constater que le scénario location nue l’emporte. La SSI à la revente en LMP (depuis moins de 5 ans) fait très mal ! Je précise qu’en tenant compte des droits à la retraite, le LMP repasse devant. La question posée dans ce message vise donc à savoir si un 4e scénario pourrait être intégré au comparatif.

Note annexe : Si le micro-fiscal est possible, l’option pour le versement libératoire me paraît plus avantageuse dans mon cas, même avec une TMI à 11% (calcul : 23,7% < 22% + 11%*50%).

Bonjour,

Je suis étonné des réponses car j’ai 3 bien sur un immeuble que je loue en meublé LMNP sur le régime réel. J’ai fait de gros travaux sur l’immeuble que j’amorti.

J’ai un autre bien meublé que je procédais avant l’achat de l’immeuble. Celui-ci était en micro BIC.
Mon comptable m’a assuré que je pouvais très bien continuer en Micro BIC sur un bien et passer au réel les 3 autres.

C’est donc ce que je fais. Mon comptable s’occupe de la gestion des 3 biens au réel et je déclare le Micro BIC. Aurait-il omis quelques explications ? Je vais voir ça avec lui !

A mon avis, si vous renseignez à la fois 5KP et 5KI dans la 2042C, il y aura détection automatique d’une anomalie, ce qui débouchera, soit sur le rejet de votre déclaration (je vous invite à essayer, et à nous indiquer si une telle déclaration a été acceptée), soit sur une alerte pour le contrôleur qui ne manquera pas de vous demander des éclaircissements (et de vous redresser) avant le délai de prescription.

Je suis surpris que la question suscite autant de réactions, tellement il est évident qu’un cumul du régime micro (dont le but est de simplifier les choses quand les revenus concernés sont faibles) et du régime réel, pour un même type de revenu, ne peut pas être quelque-chose d’acceptable. Imaginez tous les abus (certains utiliseraient ici, à tort, le terme "optimisation") que ça pourrait permettre !

Bernard2K a écrit :

Par définition, toutes les locations meublées d’une même personne constituent une seule activité. "Saucissonner" la même activité en plusieurs entreprises (au sens fiscal), pour que chaque entreprise reste sous les seuils, est une fraude fiscale.

Je rappelle que, me concernant, il n’est nullement question de chercher à multiplier les entreprises pour rester sous les seuils. Il s’agit simplement de se demander comment devraient et pourraient être déclarées mes activités qui comprendraient de la location meublée de biens détenus en indivision et d’un bien détenu à 100%. En l’occurrence, je ne vois pas comment une seule entreprise pourrait recouvrir ces deux activités. Votre avis diffère-t-il ?
Peut-être vouliez-vous dire que du point de vue de la déclaration fiscale, il est nécessaire dans ce cas d’additionner les revenus imposables des deux entreprises pour renseigner la case 5KI. Et cela me paraît effectivement le plus probable. Mais j’espère me tromper et qu’il soit autorisé de remplir 5KP et 5KI. C’est pour cela que je soulève la question ici.

Je ferai le test pour la déclaration, juste pour voir s’il y a un garde-fou. Je ne laisserai pas cette version pour ma déclaration finale (cela n’aurait d’ailleurs pas de sens puisque la location du bien détenu à 100% était nue en 2020).