Achat en indivision avec des enfants d'une union précédente : quelle optimisation ?

Gaby993rs · #1

Bonjour, avec ma compagne nous achetons un bien immobilier à deux à part égale.

Nous ne sommes pour l’instant ni mariés ni pacés et avons chacun des enfants d’une union précédente.

S’agissant d’un projet commun, nous souhaitons nous protéger mutuellement en cas de décès sans se retrouver avec 60% d’impot sur la part héritée…

Quelle solutions s’offrent à nous ?

Un pacs est il suffisant et peut-il être réalisé après signature chez le notaire ?

Nos enfants sont-ils héritiers directs en cas de décès et quelle solution pour que le conjoint qui reste, puisse jouir du bien en toute propriété ?

Message édité par l’équipe de modération (12/01/2017 08h58) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : indivision, pacs, usufruit

Elodie01 · #2

Gaby

je crois qu’au vu de votre situation, la consultation d’un notaire serait judicieuse. En effet, vous demandez des solutions sur une situation très personnelle et je pense qu’il y a certains points que vous n’avez pas envisagés.
Néanmoins, je vais vous donner quelques pistes de réflexions afin que vous puissiez appréhender les différents points soulevés dans votre demande.

Tout d’abord, en matière successorale vos enfants sont héritiers réservataires. Cela veut dire que vous ne pouvez pas les déshériter. Eventuellement vous pouvez disposez de la quotité disponible sur votre succession (cette quotité dépend du nombre d’enfants).
Pour en disposer, il faudra recourir à un testament. Le mieux est d’en faire un qui sera enregistré auprès du fichier des dernières volontés par votre notaire (cela évite les risque de "perte" mais il y a des frais).

Ensuite, pour les frais de succession: ils sont de 60% quand il n’y a pas de lien (possibilité de souscrire une assurance décès pour les financer éventuellement, il faudrait aussi réfléchir à l’assurance du prêt: pourquoi ne pas prendre une assurance 100% sur chaque tête et conserver de la liquidité pour payer les éventuels frais de succession à venir si vous voulez rester en concubinage).

Sinon, il y a la solution du pacs (réduit les frais mais attention il faut impérativement un testament, le pacs ne rend pas votre concubin héritier en cas de décès!). Il est possible de prévoir des dispositions spécifiques dans le testament comme l’attribution préférentielle du logement au concubin (un peu bancal au niveau légal mais il faudrait que vos enfants attaquent en justice pour contester, c’est un frein).
Enfin, si mariage, le logement du couple bénéficie d’une protection particulière. Il est aussi possible de choisir le régime matrimonial.

Eventuellement, il est aussi possible de vous faire une donation croisée de l’usufruit du bien, ainsi au 1er décès, celui qui reste a 1/2 du bien en pleine propriété et le reste en usufruit, ce qui fait qu’il peut continuer à habiter le bien et cela ne lèse pas trop les enfants qui héritent d’1/2 de la nue propriété et qui récupéreront la totalité de la propriété au second décès.

Bref, il y a de multiples possibilités mais cela dépend de vos souhaits et de ceux de votre moitié…..

Bernard2K · #3

Pour résumer : le pacs crée la possibilité d’avoir les mêmes avantages successoraux qu’un conjoint marié (= totalité de l’usufruit ou bien héritage en pleine propriété d’une partie du patrimoine) MAIS ne crée pas automatiquement cette succession : il faut absolument un testament en complément.

Donc, si vous achetez ce bien en indivision et que l’un de vous deux décède :
- à l’heure actuelle (pas de PACS et pas de testament), le survivant n’hérite de rien, vos enfants héritent de tout. Le conjoint survivant se retrouve donc à posséder ce bien en indivision avec les enfants du défunt : le survivant possédant la moitié, les enfants possédant collectivement l’autre moitié.
- si PACS et pas de testament : IDEM.
- si PACS et testament : vous pouvez laisser à votre conjoint par testament la totalité de l’usufruit de votre patrimoine ou bien l’héritage en pleine propriété d’une partie du patrimoine, sans droit de succesion.
Supposons par exemple que vous avez 3 enfants, que votre moitié de maison vaut 100 k€, et que vos autres biens valent 300 k€. La part réservataire étant des 3/4 du total soit 300 k€, vous pouvez dans votre testament donner votre part de la maison à votre conjointe et les autres 300 k€ à vos 3 enfants. Le conjoint survivant aura donc la maison en pleine propriété mais ne recevra rien d’autre.
- si pas de PACS et testament : déjà vous ne pouvez pas céder par testament à votre conjoint plus d’1/4 de votre patrimoine (à cause de la réserve), et d’autre part il sera taxé à 60 % sur cet héritage. Si je reprends l’exemple avec la moitié de la maison qui vaudrait 100 k€, elle reçoit bien cette moitié de maison mais doit payer 60 k€ au fisc : situation très défavorable qu’il faut éviter à tout prix.

Voilà pour une première approche très grossière.

Comme dit Elodie01, c’est à voir avec un notaire. Avant d’aller voir le notaire, faites un inventaire sommaire de vos patrimoines respectifs de façon à commencer à voir quels sont les enjeux. Si vous êtes propriétaire de votre commerce, la question de sa valeur et de sa transmission se pose aussi et devra être intégrée dans la réflexion.

Gaby993rs · #4

Thanks pour vos réponses déjà très complètes !

Nous allons prendre rdv avec notre notaire.

Si le pacs est conclu après l’achat de cette maison, est-ce problématique ?

Bernard2K · #5

PACS avant/après, ce n’est pas si simple… Même là-dessus, vous devriez prendre le conseil du notaire.

En effet, à connaissance, les possibilités suivantes s’offrent à vous :

Acquisition commune avant le PACS :
- l’indivision peut être établie par le notaire spécifiquement sur l’acte d’acquisition du bien. C’est donc une indivision limitée à ce bien immobilier.
- l’indivision peut être établie spécifiquement par une convention d’indivision (là aussi rédigée par un notaire).

Acquisition après le PACS :
- PACS "normal" = avec séparation de biens. Il faudra établir l’indivision sur le bien immobilier, par l’une des deux solutions suscitées. Dans ce cas, ça ne change rien que le PACS soit conclu avant ou après.
- PACS avec convention d’indivision. Les partenaires choisissent volontairement que les biens acquis en commun après le PACS seront indivis. Ca se rapproche beaucoup d’un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Attention néanmoins à d’où viennent les sous permettant l’achat. Si c’est un emprunt, le bien sera payé par vos revenus post-indivision, donc le bien sera vraiment commun. Mais si l’un des conjoints (ou les deux) financent le bien avec de l’épargne ou un héritage acquis avant le PACS, je pense que ce n’est pas pareil.

Sur les effets du PACS avec ou sans convention d’indivision, cf : Le pacte civil de solidarité - Le PACS | Notaires de Paris - Ile-de-France
Voir aussi : Régime du PACS : indivision ou séparation des biens ?

Donc, en fait, si vous avez la volonté que tout votre patrimoine acquis en commun après le PACS soit indivis (tout ce qui est revenus, épargne, acquisitions immobilières, etc.), le PACS avec convention d’indivision est une bonne solution. Dans ce cas, il importe de conclure le PACS avant l’acquisition du bien.

Si, à l’inverse, vous voulez que l’indivision soit réduite à ce bien immobilier, vous pouvez acheter le bien dès maintenant sous le régime de l’indivision, puis conclure un PACS "normal". Dans ce cas, le fait que le PACS intervienne avant ou après l’acquisition ne change strictement rien sur la propriété du bien. En revanche, notez que le PACS ajoute la solidarité des dettes conclues pendant le pacs, donc du point de vue de l’emprunt à contracter, le PACS fait une différence.

Dans tous les cas, il faudra aussi que chacun fasse un testament pour léguer à l’autre l’usufruit de la totalité de son patrimoine, ou bien une part de son patrimoine en pleine propriété (part qui ne peut amputer la réserve héréditaire, donc dans votre cas avec 3 enfants, qui ne peut excéder 1/4 de votre patrimoine).

xazh · #6

Bonjour,

Je corrige un point de détail. Le bien sera en indivision, que le pacs soit signé avant ou après.

Il y a 2 différences notables, dans le cas d’un pacs avec convention d’indivision, selon que ce pacs soit valide avant ou après la transaction immobilière.
1) si le pacs avec indivision est antérieur, le bien sera propriété par moitié des partenaires, comme les revenus et tout autre acquisition, alors qu’il est possible de définir une autre répartition sur une acquisition en indivision pure (ie : avant que le pacs avec indivision ne soit mis en place)
2) si le pacs est postérieur, les droits sur le bien sont propres. Sauf que l’emprunt est remboursé … par des deniers communs ! (sous réserve de remploi de fonds propres). Ce qui ouvre, à terme, des droits pour le partenaire (ou ses héritiers) le plus pauvre concernant le patrimoine du plus riche. Exactement comme dans le cas d’un mariage en régime communautaire juste après l’acquisition d’une RP.

Ex : avant le pacs, répartition 80/20 au prorata des revenus. Pacs juste après la signature, financement à 50/50 sur toute la durée du prêt. Séparation avec vente du bien. Peu importe que l’acte précise une répartition 80/20, la moitié la plus pauvre pourra justifier que 100% du bien a été financé sur deniers communs, donc que cette moitié la plus pauvre a le droit à la moitié de la valeur du bien. C’est le mécanisme des récompenses concernant les communautés.

Par ailleurs, vous demandiez au départ la jouissance en pleine propriété. Et il me semble que personne n’a relevé ce détail.

Les réponses ont portées, il me semble, sur le transfert de l’usufruit uniquement au survivant. Donc je voudrais juste rappeler 2 points.

1) en cas de transfert de pleine propriété, le survivant devient le seul propriétaire du bien. Il fera donc partie à terme de SA succession, mais les héritiers du prédécédé n’auront aucun droit sur ce bien (sauf que pour que le transfert soit valide, il faudra qu’il ne grève pas la réserve héréditaire).

En plus simple : si vous décédez le premier, vos enfants n’auront aucun droit sur ce bien au second décès.

2) en cas de transfert de l’usufruit uniquement, le survivant obtient un droit d’usage absolu et le droit de tirer des revenus de ce bien. Mais les héritiers du prédécédé deviennent aussi nu-propriété en indivision avec le survivant. On se retrouve techniquement face à une indivision avec les conséquences potentielles … dont l’article 815 (nul n’est contraint de rester dans l’indivision et le partage peut etre provoqué)

En plus simple, votre moitié décède en premier, et un de ses enfants vous déteste, il peut provoquer la sortie de l’indivision si vous n’êtes pas en capacité de lui racheter ses droits dans l’indivision.

Bref : il est impératif de discuter de tout cela avec votre notaire. La recomposition familiale a des conséquences très complexes dans l’état actuel du droit francais.

Bernard2K · #7

xazh : précisions très utiles comme toujours.

J’avais bien pris en compte la demande que le survivant ait la maison en pleine propriété, j’écrivais notamment :
"

Supposons par exemple que vous avez 3 enfants, que votre moitié de maison vaut 100 k€, et que vos autres biens valent 300 k€. La part réservataire étant des 3/4 du total soit 300 k€, vous pouvez dans votre testament donner votre part de la maison à votre conjointe et les autres 300 k€ à vos 3 enfants. Le conjoint survivant aura donc la maison en pleine propriété mais ne recevra rien d’autre.

A noter d’ailleurs :
- il vaut mieux avoir une marge dans cette répartition. Si par exemple le testament dit : "à ma chère et tendre, la moitié de la maison, à mes enfants le reste de mes biens", et que par malheur la moitié de maison a dépassé le quart du total, le testament ne respecte plus la réserve. Supposons, dans mon exemple, que la moitié de maison ait pris de la valeur et vaille désormais 120 k€, tandis que les autres biens valent toujours 300 k€, le testament ne respecte plus la réserve.
- si vous avez 3 enfants et votre future-pacsée 2 enfants, la part réservataire n’est pas la même pour les deux !
Enfin bref, le notaire saura vous conseiller sur tous ces aspects ; mais c’est aussi pour cela que je vous disais qu’il faut avoir une bonne notion de la valeur de vos patrimoines respectifs avant d’aller le voir.

Effectivement, personne n’avait souligné, et vous avez donc bien raison de le faire, que si le conjoint survivant n’a que l’usufruit, les enfants du conjoint décédés sont indivisaires de la NP et peuvent alors provoquer le partage. Ce qui n’est pas un drame si le conjoint survivant a de quoi racheter ce qui lui manque de la NP, mais cela la met dans l’embarras si elle n’en a pas les moyens.

xazh · #8

Bernard

Tout le problème dans le transfert en pleine propriété, qu’on parle d’un bien immobilier ou d’un bien mobilier, est la valeur du patrimoine à la date du transfert (donc au premier décès) et du patrimoine résiduel au second décès.

Le transfert en pleine propriété formalise la rupture de lien entre le beau parent survivant et les enfants du prédécédé. Les enfants du premier n’auront aucun droit sur le patrimoine anciennement de leur parent qui a été transmis en pleine propriété à ce qui est pour eux un tiers. Et ce quelle que soit l’évolution du patrimoine global initialement dans les mains du prédécédé.

Prenons un exemple que j’ai suivi de près. Mr décide du partage de son patrimoine entre son épouse et ses enfants d’un autre lit. A la date du décès, plus de la moitié du patrimoine est constitué de titres (dont une grosse partie de la société employant Mr) et le testament prévoit que, sauf si le patrimoine financier ne couvre pas la réserve, l’ensemble des biens immobiliers seront attribués à Mme.

La suite passe, bien sûr, par le décès de Mr. Elle est aussi passé par une crise financière qui a eu un impact très important sur la valorisation des titres … après le décès (sauf que c’est le patrimoine à l’instant du décès qui fait foi pour la succession).

En l’occurence, en voulant surprotéger son épouse, craignant des décisions des enfants, Mr a, sans le vouloir, spolié ses enfants.

Il n’y a pas, dans le droit actuel, de solution parfaite pour gérer une famille recomposée. Il faut donc bien mettre sur la table l’ensemble des volontés pour trouver la solution la plus acceptable possible, tout en acceptant que cette solution contiendra en elle même un risque lié aux volontés des héritiers.

Gaby993rs · #9

Entendu ! Je vais relire ce soir vos messages très précis et complets, avec soin. Accompagné de ma chère et tendre :-)
Le rdv chez le notaire est effectivement obligatoire.

Juste82 · #10

Bonjour,

Qu’avez donné les précaunisations du notaire suite aux échanges ? (Pacs + testament : Usufruit sur RP, Usufruit sur tout, …)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Caution bancaire : cas de l'enfant né d'une précédente union ?	0	568	28/06/2019 13h03 par Mcornuey
Numéro de SIRET pour indivision ou pour chaque membre de l'indivision ?	1	5 448	03/09/2016 14h26 par Fantomas
Assurance de prêt avec des problèmes de santé et achat en indivision…	4	1 453	17/06/2015 12h35 par Pepfive
Achat immobilier en 2018 et travaux de rénovation : quelle optimisation ?	7	2 421	20/10/2018 13h38 par pierrejacques11
Résidence principale avec travaux avant mise en location : quelle optimisation fiscale ?	4	1 112	25/06/2018 10h22 par Iomipom
Immobilier : achat en indivision avec un proche, puis louer à ce même proche ?	10	2 674	26/10/2016 15h02 par Bananier
Achat immobilier partagé : SCI et location à enfants avec APL…	20	12 894	10/12/2012 18h51 par minstrel

Achat en indivision avec des enfants d'une union précédente : quelle optimisation ?

#1 11/01/2017 16h13

#2 11/01/2017 20h07

#3 11/01/2017 20h53

#4 12/01/2017 11h53

#5 12/01/2017 13h27

#6 12/01/2017 14h44

#7 12/01/2017 16h52

#8 13/01/2017 09h57

#9 19/01/2017 15h22

#10 18/02/2021 09h12

Discussions peut-être similaires à “achat en indivision avec des enfants d'une union précédente : quelle optimisation ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)