Immobilier : achat en indivision avec un proche, puis louer à ce même proche ?

Bonjour,

C’est un "investissement" très limite car avec quelqu’un de votre famille. Comme le dis bien Bernard2K, attention, attention en cas de discorde (même ridicule).

Soit dit en passant, quel est votre avantage d’emprunter une belle somme tout de même, si vous ne pouvez même pas profiter des leviers de la location "classique".

Sans compter les ennuis et tracas pour vous en cas de problèmes financiers pour votre maman ? Et vice versa ?

Setanta

Je vous remercie pour vos réponses et avis.

@Setanta et @Bernard2K

En fait, les avantages que j’y trouvais

- Je peux acquérir un bien, pas forcément plus grand, mais de meilleur qualité avec un meilleur emplacement (Vu que ma mère financerai la moitié), donc plus "sûr".

- Emprunter beaucoup moins, donc préserver ma capacité d’endettement et mon cash flow, ce qui ne m’obligerai donc pas à revendre (elle non plus) en cas de coup dur.

- Constituer un patrimoine sur le long terme

Après je ne sais pas si cela peut modifier vos avis mais :

- Elle conserve actuellement son ancien logement (1 000 € par mois), depuis 10 ans devenu beaucoup trop grand depuis que nous sommes partis de la maison. Elle paierai donc moins cher avec ce montage. (le tout pour n’y venir que 3 jours tous les deux mois)

- Elle préfère maintenant liquider ses actions orange (ex salariée France Telecom) et les mettre dans la pierre car elle n’a jamais géré ses actions et qu’elle n’y connait rien. (ses primes étaient investis en actions)

- Me laisser gérer la recherche d’un bien qui lui plaira

Imaginons donc le versement d’une indemnité d’occupation (après vérification, se comporte comme un revenu foncier classique) et que tout se passe bien avec ma mère (même si je sais que vous savez raison sur ce point), qu’en penseriez-vous ? (en imaginant qu’il n’y est pas d’indivision pour le coté "tourner vinaigre")

@rollingstone : Oui, mais c’est en fait logique, car si nous sommes propriétaires à 50/50 du bien, si elle seule en a la jouissance exclusive, c’est normal que je sois "indemnisé".

GoodbyLenine a écrit :

Pourriez-vous compléter la description de la situation initiale? En particulier : êtes-vous enfant unique ? quels sont les objectifs de votre Maman (et sa situation : revenu/charges/patrimoine, situation de famille) ?

Tout ceci pour mieux appréhender le contexte, et faire des suggestions d’alternatives permettant d’atteindre le même objectifs, sans les inconvénients de ce que vous avez imaginé.

Bonsoir GoodbyLenine,

Alors, pour être plus complet sur le contexte :

J’ai un frère, nous sommes donc deux enfants. (je précise que tout va bien entre nous)

Ma mère dispose d’environ 30k€ en liquidités et environ 100k en actions (principalement orange), propriétaire avec son conjoint de sa résidence principale en Vendée (après départ en retraite) et d’une retraite d’environ 2 500 € net d’impôts mensuel. Elle n’a pas d’emprunt. Elle n’a pas d’autre patrimoine.

De son coté, seul le fait de pouvoir continuer à venir voir ses amies sur Paris l’intéresse, tout en payant moins que les 1 000 € actuel, vu qu’elle ne vient que 3 jours tous les deux mois..

Elle vit modestement, et vends des actions une ou deux fois par an si nécessaire pour les grosses dépenses (aménagement maison mais c’est fini maintenant) car elle préfère garder ses liquidités et se séparer des actions.

Son objectif principal est donc de payer moins et de continuer à venir sur paris, en ayant son chez soi (pas d’hôtel etc). Celui de liquider ses actions pour investir dans la pierre est secondaire je dirai, je pense même que l’occasion fait le larron (vu qu’elle me voit à la recherche active d’un investissement locatif)

Et, dans l’emplacement souhaité, elle serait aux environs de 700 € mensuel pour un 20m² pas terrible contre (avec ce montage) 400 € pour un 25m² de qualité.

Bernard2K a écrit :

Pour 3 jours tous les deux mois, je préconise l’hôtel ou une chambre d’hôte !

Nous sommes bien d’accord, tout confort pour bien moins cher.. mais elle est attachée à avoir un "chez soi"

Bernard2K a écrit :

Non. L’indemnité d’occupation perçue par l’un des indivisaires est traitée fiscalement comme un revenu foncier brut. Mais ça ne veut pas dire que les charges peuvent être déduites comme sur un revenu foncier brut.

En fait, votre mère devrait à l’indivision l’indemnité totale (à peu près équivalente au loyer normal qui serait perçu sur un tel bien). Elle ne peut pas vous verser directement la moitié d’un loyer normal (ça serait trop simple !). Les dépenses de conservation (travaux et autres) sont à la charge de l’indivision. Si l’un des deux indivisaires engage ces dépenses, il peut se les faire rembourser par l’indivision.

Contrairement à la location qui est bien réglée par la loi de 1989 et bien connue aussi au niveau du régime fiscal "revenus fonciers", l’indemnité d’occupation pour l’usage d’un bien indivis est réglée par la jurisprudence, donc c’est un vrai casse-tête notamment au niveau de qui doit payer les charges (et quelles charges) :
Le Particulier - Toute l’information juridique et pratique pour défendre vos droits et défendre vos intérêts - Rubriques … indivision

Merci pour ces précisions..

Je n’avais pas saisi que c’était totalement "hors cadre" et que c’était réglée par la jurisprudence..

Effectivement, ça devient plus que bancale….

Bernard2K a écrit :

Comment voulez-vous qu’il y ait une indemnité d’occupation s’il n’y a pas d’indivision ?

Je me suis mal exprimé.

Je voulais avoir votre avis en imaginant qu’il n’y aurait jamais aucun problème de famille / litige / conflit, pour voir si même dans ce cas, cela restait un mauvais montage.

Je sais bien que vous ne dites pas que des conneries… vous m’en évitez même une bonne.

Merci @GoodbyLenine pour votre message.

Les faits sont là et vous avez entièrement raison.

J’ai informé ma mère concernant la galère lié à ce type de montage (elle n’y connait pas grand chose en immobilier et pensait que ce serait avantageux pour tous les deux, et ce montage ci m’était également totalement inconnu).

Elle exclue donc totalement maintenant de procéder ainsi.

Et j’ai effectivement avancé le fait qu’un AIRBNB de qualité et récurrent lui permettra de retrouver le petit coté "comme à la maison".

Pour le coté bourse, en fait, elle n’y connait absolument rien. (tout comme moi)

Mon père (décédé depuis) aimait cela, du coup, il lui conseillait, plutôt que de toucher ses primes dont ils n’avaient pas "besoin", d’acheter des actions orange, puisqu’elle avait un avantage fiscal très intéressant (vu qu’elle était chez France Telecom).

Après le décès de mon père, elle à continuer pendant 10 ans à faire la même chose.

Je vais lui conseiller vous avez raison de vendre une bonne partie pour réinvestir dans des produits simples type assurance vie, garder du cash et étudier les PEA (je vais commander le Epargnant 3.0 ça me parait intéressant)

Je vous remercie pour vos conseils une fois de plus.

De mon coté, je vais donc repartir à la recherche de studio pour investissement locatif.

J’ai déjà appris beaucoup de choses en lisant sur ce forum (appréhendé notamment le mirage du Pinel, qui me faisait de l’œil depuis longtemps).