Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en loi Pinel)

Bravo !
Vous avez sans doute le record du Rendement opérationnel brut (les taxes foncières on oublie ?) le plus bas à 2.36%,
inférieur au Taux du crédit avec assurance : 2.5%.

Je ne vois pas pourquoi un "Célibataire fiscal, 28 ans, TMI de 30%, revenus de 50k brut + …" ne serait pas suivi par une banque pour un investissement rentable.

Bonjour,

Voyez-vous une raison valable pour que cet appartement soit vendu le double de celui-ci pourtant très similaire :


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Dans votre liste de charges, vous en oubliez :
- Prendrez-vous une agence ? Ca va fréquemment avec la GLI.
- 2,10 % de GLI, ce n’est pas beaucoup, d’habitude ces contrats sont plus proches de 3 %.
- Avec l’agence qui est souvent à 7 % voire plus, on est à 10 % au total.
- Et surtout les charges de copro.

Un calcul classique, conforme au régime fiscal du foncier au réel, est le suivant :
charges :
charges de l’emprunt : intérêts + assurance
TF
assurances bailleur : PNO, GLI
gestion : agence ? Sinon, forfait 20 €.
entretien annuel
charges copro non récupérables auprès du locataire
travaux entretien
total charges =

loyer HC - charges = revenu imposable net.
x (TMI +PS) = imposition à payer
revenu imposable net - imposition = revenu net net = le vrai revenu, la vraie rémunération de cet investissement.
cashflow = revenu net net - remboursement du capital.

N’oubliez pas d’ajouter, en positif : réduction d’impôt Pinel.

Je serais curieux de voir ce calcul détaillé et réaliste.

Vous pourriez d’ailleurs faire le même calcul avec l’appartement que j’ai mis en lien et voir lequel des deux a la meilleure rentabilité nette.

@Bernard: déjà que celui que vous prenez en exemple me paraît trop cher … 😉

Bonjour Bernard2K,

Je vous remercie pour l’annonce et vos observations.
Voici les calculs que je viens de réaliser.
Je suis bien entendu preneur de toutes remarques, corrections, améliorations.

comparaison.xls

Dans ce fichier j’ai pris comme hypothèse un loyer ainsi que des charges identiques pour l’ancien et le nouveau.
J’ai considéré l’avantage fiscal comme une recette comme vous me l’avez conseillé.
Que pensez-vous de cette comparaison ?

Bonjour Arnaud13,

Merci pour votre exemple.
Mon taux d’endettement est déjà de 27% sur ma RP.
C’est à cause de ce taux que mes solutions d’investissements locatifs sont faibles.
En effet, à moins de 30 ans et sans spécialement d’économies de côté, je n’ai essuyé que des refus des banques et même des courtiers pour un investissement locatif.
Ma stratégie est donc de partir sur ce Pinel pendant 9 ans (encore une fois pas vraiment pour les avantages fiscaux) pour commencer à acquérir un premier bien et terminer mon crédit RP et ensuite de faire de l’investissement locatif "classique".

Dernière modification par srial33 (09/02/2017 10h59)

Je me trompe peut etre mais pour moi le cash flow c’est REVENUS-CHARGES, et non la somme.
Et pas sûr qu’un bien acheté neuf 173K en 2017, se revende 150K dans 9 ans (en imaginant qu’un bien identique, mais ancien, acheté 97K se revende 100K dans 9 ans…). Pour moi, dans 9 ans, si les 2 biens sont entretenus correctement, ils auront la meme valeur sur le marché de l’ancien…

Et sincèrement, prenez le temps de lire un maximum sur ce forum, j’ai énormément appris en lisant les retours et conseils de Bernard2k, GoodBuyLenine, Crcri, Phil30, DDte, etc… et j’en oublie plein. Parfois je pose des questions idiotes et je me fais recadrer direct, mais c’est en se posant des questions basiques que l’on apprend au début. Je reste persuadé que l’achat dans l’ancien est un bon choix actuellement, profiter de l’effet de levier du crédit immo est un moyen facile d’accès de se créer un capital sur le long terme. A condition d’avoir des critères très "sélectifs" sur le choix des biens, de penser long terme (l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…!), optimisation du cash flow (et du prix d’achat!), et de ne surtout pas se précipiter.

J’insiste sur le fait qu’un cash flow négatif (donc en pinel…) va plomber votre capacité d’endettement à long terme. Je ne comptends toujours pas comment une banque vous refuserais un crédit actuellement. Sauf si vous arrivez avec un dossier présentant un cash flow négatif. Pour vous donner un autre exemple, je suis en recherche active depuis 2 mois. J’ai loupé plusieurs biens dans ma région (une maison vendue 56K, qui se louait facilement 600€. Un appartement vendu 50K+5k travaux, louable 550€). Mais là je suis sur un ensemble à 150K refait à neuf, loués 1500€… En cherchant, en prenant le temps, en se faisant un réseau, on arrive à trouver des biens qui ne sont pas encore sur le marché et pour lesquels la négo est toujours possible… et avec de tels dossiers, certaines banques sont ok pour les crédits (pas toutes bien sûr…). Mais si vous arrivez avec un bien à 100K, loué 500€… alors là le rapport n’est plus le meme…

Il faut d’abord choisir votre objectif: un placement qui vous coutera un peu tous les mois mais prendra de la valeur dans 20 ans? un placement qui ne prendra pas de valeur mais vous libère un cash flow positif tous les mois? Ou juste de la pseudo optimisation fiscale?

Ici, beaucoup vont avoir comme seul objectif de se créer un patrimoine en bénéficiant du levier des crédits immo, donc le pinel n’entre pas dans les critères. Mais d’autres trouveront leur bonheur dans le pinel (il y a aussi des "pro pinel" sur ce fil: Nouveau venu : par où commencer ? à vous ensuite de faire le tri et définir vos priorités)

C’est un plaisir de vous lire habituellement mais quand vous prenez le train, vous êtes au top du top !

Ca serait drôle. Il y a déjà des gens qui sont bloggeurs et vendent des "formations" ou des "e-books" sur l’immobilier en ayant un garage et demi… Nouveau concept : le bloggeur-formateur qui n’a aucun bien immobilier !

Plus sérieusement, pour les gens qui seraient tentés d’utiliser le tableau comme outil d’aide à la décision, attention, ce n’est qu’un brouillon ; il manque encore beaucoup de choses dans ce tableau:
- non prise en compte de travaux initiaux (par exemple bien payé 70 k€ +20 ke de travaux initiaux) qui vont créer du déficit.
- attention aux effets de franchissement de seuil de tranche d’imposition. Par exemple, 20 k€ de travaux vont créer un déficit au taquet, donc 10700 € déduits des revenus généraux la première année ; pour beaucoup de gens qui sont à 30 % de TMI, cela fait repasser dans la tranche des 14 %.
- etc.

@Bernard2K,

Je vous remercie pour cette reponse et vos corrections sur mon tableau.
Cela confirme parfaitement ce que je penssez.
J’espere être un de vos premier élèves de votre nouveau business de cours sur l’immo…
Puis-je abuser de votre temps et de vos connaissances afin d’avoir une troisième colonne avec le LMNP? ou un lien me permettant de me renseigner et de faire cete colonne mi même et de partager le tableau ici afin de faire avancer ce post.

@Arnaud13, Merci pour la lecture.

C’est compliqué le LMNP au réel, parce qu’il faut compter l’amortissement du bien. Du coup, la structure du calcul n’est pas la même. Ce n’est pas une nouvelle colonne qu’il faut mais un nouvel onglet.

Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne, même si c’est bien plus formateur de faire les calculs soi-même :
Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net

Vous pouvez aussi décortiquer une dizaine de cas de LMNP au réel publiés sur le forum : quand vous aurez bien tout recalculé vous-mêmes et tout décortiqué, vous maîtriserez les calculs en LMNP au réel. Dans le genre, Samuel222 a fait récemment un calcul avec amortissement ; le calcul est sans doute perfectible mais je dirais que ça fait partie des calculs LMNP au réel les mieux chiadés que j’ai vu passer sur le forum ces derniers temps : vous pouvez vous en inspirer si vous voulez faire vos propres calculs :
Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)

Neiluge a écrit :

Une petite remarque dans ma lecture, dites moi si je me trompe mais "le Pinel est une catastrophe" est un peu extrême je pense. Je pencherais plutôt sur le fait que ça soit l’immobilier neuf globalement qui en soit une, et que le Pinel permettent de séduire des investisseurs  (plus ou moins averti, ou qui préfèrent payer chaque mois pour se conforter avec un bien récent..)

Déjà, le neuf locatif qui serait dans un "libre marché", on ne sait pas bien ce que c’est, vu que le marché est distordu par ce dispositif.

Le neuf locatif, même dans un marché "libre", ça ne serait pas très rentable. Les gens ayant l’impression d’acheter un bien durable, peu risqué, une valeur sûre, ils se contentent d’une rentabilité basse. Disons dans les 3 à 6 % bruts soit 1,5 à 3 % nets. Or, il y a une décote rapide sur un appartement neuf ; au bout de 10 ans ce n’est plus du neuf. Donc, même le neuf locatif version "marché libre", c’est pas fameux.

Par rapport à ce neuf de "marché libre", le Pinel rajoute plusieurs choses :
- un prix trop élevé car il y a les marges supplémentaires du promoteur et des intermédiaires, pour ces Pinel "packagés" et "marketés". La décote à la revente n’en est que plus vertigineuse.
- un loyer plafonné et une obligation de louer nu. S’il nous prenait l’envie de louer plus cher, de louer meublé ou de faire du saisonnier pour augmenter la rentabilité, c’est interdit.
- souvent, une ignorance du marché (genre l’Alsacien à qui sa banque fourgue du Pinel à Perpignan), donc un risque accru de vacance locative, décote etc. Cf l’exemple de Saint-Gaudens ; Saint-Gaudens : une ville face aux effets pervers de la loi De Robien (je précise que ce n’est pas le cas de Srial33 qui connait le quartier, quartier qui connaîtra probablement une évolution favorable).

Donc, quand on ajoute ces 3 facteurs, on peut arriver à une perte en capital. Dans mon tableau, si revente à 9 ans, l’opération se solde par une perte globale de 38 000 € ! S’endetter au taquet, se faire du souci, trimer pour avoir de quoi payer le fameux "effort d’épargne" à chaque fin de mois, et tout cela pour, 10 ans plus tard, se rendre compte qu’on a jeté 38 k€ par les fenêtres, vous appelez cela comment, vous ? "Catastrophe" me semble assez adapté.

Quand on est embringué dans une histoire pareille, il ne reste plus qu’à allumer des cierges en priant pour que le quartier prenne de la valeur et compense cette moins-value.

Ceux qui ont acheté un appart en défisc en 2000 et revendu en 2012, par exemple, s’en sortent pas trop mal ; parce qu’ils ont, dans le prix de vente, intégré toute la hausse de 2000 à 2007 ; même si ça rebaissé depuis, le bilan de l’évolution des prix sur la période globale reste favorable. Mais maintenant, on est dans un marché assez atone, constant. Si d’ici 9 ans, les prix ne sont toujours pas repartis à la hausse, les cierges n’auront servi à rien.

Bonjour
Oui arkamoon, je confirme vos propos, sauf si le bien est acquis dans le cadre d’une structure à l’IS (SCI IS par exemple)

Arnaud13 a écrit :

meublé LMNP, donc 50 à 100€ plus cher mensuellement, et réduire aussi un peu votre imposition dessus (attention par contre à la revente, la plus value est calculée sur le coût du bien AMORTI…

Erroné, comme l’ont fait remarquer les camarades. En LMNP au réel, c’est la plus-value du particulier qui s’applique.

pour le bien "neuf", après les 6, 9 ou 12 ans de Pinel, vous pouvez louer en meublé, donc un peu plus cher, et passer LMNP.

C’est vite dit !
- vous êtes tenu par le bail nu, 3 ans renouvelable indéfiniment. Tant que le locataire veut rester, il n’y a aucun moyen légal de casser le bail (reprise pour habiter ou pour vendre ne s’appliquent pas, puisqu’on veut juste remettre en location en meublé).
- pour ce qui est d’augmenter les loyers avec le même locataire (après la période d’engagement Pinel et à l’échéance du bail), ça va dépendre si on est en zone tendue ou non.
Cf. : La fixation du loyer : zones tendues et non tendues - Location - Le Particulier
et Réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement du bail (secteur privé) | service-public.fr
De toute façon l’éventuelle révision de loyer "pour loyer manifestement sous-évalué" n’est possible qu’à l’échéance du bail. Si on comptait arrêter l’engagement Pinel au bout des 9 ans, et qu’on rentre un nouveau locataire au bout de 8 ans, on ne pourra éventuellement appliquer l’augmentation qu’au bout de 11 ans. Dans ce cas, autant prendre l’option pour 3 ans de plus de Pinel, donc l’engagement Pinel se prolonge jusqu’à 12 ans, donc le loyer restera de toute façon plafonné jusqu’aux 12 ans. Si ce même locataire reste, son bail se renouvelle au bout des 11 ans : le bail est reparti pour 3 ans de plus. On ne pourra donc appliquer l’éventuelle révision de loyer "pour loyer manifestement sous-évalué" qu’au bout de 14 ans.
9 ans, qu’ils disaient ! Et 14 ans plus tard, on va peut-être, enfin, pouvoir augmenter le loyer !

Et il est assez probable que la protection du locataire et l’encadrement des hausses de loyer se seront encore durcies d’ici la fin de la période d’engagement.

Là aussi, on en a déjà parlé de nombreuses fois, mais l’argument "en fin d’engagement de Pinel, on pourra augmenter le loyer comme on veut et/ou passer en meublé" est faux. C’est le locataire qui décide : tant qu’il ne veut pas partir, on est quasiment coincé. Ou alors vous recourrez à des solutions que la loi réprouve ; mais si le locataire résiste et vous fout au tribunal, vous êtes sûr de perdre.

Même passer en meublé avec le même locataire est très limite ; il va falloir le convaincre qu’il donne congé du bail nu et signe un bail meublé à la place. L’un des arguments pour le convaincre sera forcément "sans augmenter le loyer". Donc, vous vous asseyez sur l’augmentation de loyer. Et si, une fois loué en meublé, il dit "c’est encore mieux qu’avant, donc je reste", et qu’il reste 20 ans de plus, vous n’aurez quasiment pas davantage de moyen de le faire partir ou d’augmenter le loyer (la protection du locataire meublé en résidence principale a été quasiment alignée sur la location nue depuis la loi ALUR).

Ca influe d’ailleurs sur le prix de revente : allez vendre un appartement occupé avec un locataire qui s’incruste et un loyer trop bas…

Ce n’est pas très sérieux de laisser miroiter ainsi une hausse de loyer et/ou un changement de régime fiscal en fin de période d’engagement. Il faut ajouter : si et seulement si le locataire a la bonne idée de partir. Sinon, vous restez enchaîné à la même galère, pour aussi longtemps qu’il le veut !

On a eu l’exemple tout récent d’un bailleur qui veut vendre son appartement défiscalisé, mais le locataire a la mauvaise idée de s’en aller 1 an et 15 jours avant la fin de la période de défisc : Immo défiscalisant : vendre avant la fin ou louer qques mois au futur acquéreur moyennant rabais ?
Que faire, reprendre un locataire "pour un an" ? Pas possible en location nue !

Ces problèmes reposent sur la croyance des bailleurs "c’est mon bien, j’en fais ce que je veux". Eh non. C’est votre propriété, mais c’est le domicile du locataire, sa résidence principale. Et la loi française protège le domicile presque plus que la propriété (essayez d’expulser un squatteur et vous verrez ce que je veux dire).

En tant que bailleur, vous avez juste le droit d’encaisser les loyers et de fermer votre g…

Virer le locataire comme ça vous arrange ? Niet. Augmenter le loyer quand ça vous chante ? Niet. Reprise pour vendre, afin d’avoir un logement vide à vendre ? Possible, mais le locataire a un droit de préférence sur l’achat. Passer en meublé avec le même locataire ? Manœuvre très limite, et si le locataire l’accepte, n’espérez pas une augmentation de loyer ! Vous devrez fournir des meubles à vos frais et à loyer constant, et encore lui dire merci d’avoir bien voulu faire cette manœuvre douteuse !

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 13h35)