Umea : étude de cas immobilier (projet de construction Pinel)

Bonsoir à tout le monde, suite à ma présentation sur le forum, je déplace mon post dans la bonne section, sur les investissements immobiliers

Voici mon projet, qu’en pensez vous?

Merci d’avance

Au plaisir d’échanger

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Bonjour à tous, je souhaiterais avoir votre avis sur mon projet, me donner des conseils, m’aider dans mes objectifs

Je commence par résumer rapidement ma situation
Je vis en couple, avec un enfant, propriétaires depuis 3ans, 34 ans.
J’ai commencé un peu tard, mon objectif est de devenir rentier, vers 50ans, et si possible mieux vivre financièrement d’ici la.
Nous gagnons 50000e/an. Notre pret résidence principale est de 16000e. Nous payons 3000e d’impôts par an
Jusque là rien de particulier.

J’ai monté une sci à 4, ma femme est moi, et un couple d’ami il y a 1an. Depuis nous avons acheté et fait construire une maison en loi pinel. La construction est finie, et elle est louee. Elle est louée 750e/m le pret est de 820e/m. Nous avons emprunté la totalité du projet. L’économie d’impôt 1800e/bruts par an par couple. On fait un apport mensuel par couple de 120e/m pour palier aux différents frais. Ce projet la est donc neutre financièrement pour nous, la réduction d’impôt couvrant Nos apports de 120e/m. À la fin du pinel, dans 12ans, le capital restant dû pour le pret sera de 100000e pour un bien estimé à aujourd’hui à 200000. Je pense donc que nous nous partagerons les 100000e. Ca nous rendra pas riche, mais ce capital servira au financement des études des enfants, et à nous faire plaisir un peu

Nous avons donc un autre projet à l’étude, toujours dans le but de faire grandir notre patrimoine et de devenir libre financièrement dans plusieurs années

On souhaiterait acheter un terrain dans les 700m2 pour y construire 2 maisons mitoyennes. L’objectif bien sûr est de réduire les coûts. Une maison mitoyenne revenant moins chère. J’ai calculer, pour ce projet nous aurons besoin de 280000e. Toujours en pinel. Avec ce projet, nous ne paierons plus d’impôts, soit 3000e/an d’économie avant ces 2 projets. Un pret sur 25ans nous reviendrait à 1250e/m. Revenus locatifs 1500e. Pas d’apport mensuels donc, le delta nous paiera assurances et taxe foncière. À la deuxième Anne, le capital restant dû du pret sera de 160000e soit la valeur d’une maison mitoyenne dans le secteur. Nous pourrions donc solder tout pret et avoir 400e/m de rente par couple. Ce n’est peut être pas le choix que nous ferons. D’ailleurs, savez vous comment diviser un lot en 2 une fois le projet réalisé?est ce difficile?comment obtenir l’accord?le choix d’un terrain de 700m2 est plus facile et moins cher pour notre projet. En effet, il faudrait trouver 2lots mitoyens et de très petite surface, ce qui ne se fait pas dans notre secteur.

Qu’en pensez vous?des conseils?d’autres choix?je suis tout ouïe

Dans ma situation, le retour sur investissement est lointain, puisque j’ai des prêts sur 25 ans. Auriez vous d’autres "plans" miracles?d’autres façons de faire et de voir les choses

Il fait aussi que les banques me suivent, je commence à cumuler pas mal d’emprunt.

Merci à vous

Au plaisir de vous lire

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Suite à la réponse de Bernard, quelques précisions

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Bonjour Bernard, merci d’avoir pris le temps de me répondre

En effet, Pinel avec promoteur nous n’aurions jamais fait, l’avantage fiscal étant absorbé par la marge du promoteur

Pour mon projet qui vient d’être réalisé, en fait le cash flow est neutre selon moi, je m’explique

Revenus locatifs 375e/m
charges à déduire : ass habitation 10e/m loyers impayés 12e/m
Taxe foncière : 30e/m
Ass DC : 16e/m
Intérets emprunt à la 6ieme année 150e/m

Pret 410e/m, nécessitant un apport mensuel 120e/m pour payer toutes les charges

Revenus fonciers : 375 * 12 = 4500e
charges : (10 + 12 + 30 + 16 + 150 )*12 =2600e
impots : (14 + 15.5%) de (4500-2600) = 560e
Avantage pinel 1800e
Gain impot moyen 1800 - 560 = 1200e

Gain net 1200e impot - 1200e apport = 0 opération blanche (selon mes calculs je peux me tromper)

Pour la seconde opération, le cash flow sera positif de l’ordre de 2000e/an

Par contre je m’interroge sur la division parcellaire. Si je fait ce projet, et que cela n’est pas accepté, je risque d’être embêté car je ne pourrai revendre qu’à un investisseur!En effet, qui va vouloir d’un terrain avec 2 maisons mitoyennes…?Le risque que j’identifie est vraiment là

Qu’en pensez vous? Comment être sur d’avoir l’accord? A la signature de l’acte, je risque de partir à l’aveugle…

Comme vous le soulignez, mon opération est au juste prix car je fais faire moi même les travaux, et j’en réalisé une partie même. Mais malgré tout, le retour sur investissement est lointain. A part multiplier ce genres d’opérations, je ne me sens pas capable dêtre libre financièrement avant un long moment. Il n’y a pas de recette miracle, j’en conviens, mais peut etre que je ne suis pas sur la meilleure des pistes…?

Qu’en pensez vous?

Merci d’avance

Mots-clés : construction, maison, pinel