Silerinos [62] : étude de cas immobilier (immobilier locatif neuf Pinel à Lens)

Vous avez déjà voulu faire un Pinel "avec un ami" en 2016, et Bernard2k vous avez déjà répondu… Rien n’a changé depuis.

Bonne soirée

Pierrot31 : intéressant : il y a 2 ans, mise en garde sur le Pinel, retour sur le forum 2 ans plus tard avec un Pinel. Est-ce vraiment la peine de répondre, dans ces conditions ? On a l’impression que ce qu’on peut écrire, et tout ce qu’il y a déjà lire sur le forum sur le Pinel, ne sert à rien !

Silerinos :
Pouvez-vous détailler le montant des charges que vous avez pris en compte ?

Vous êtes-vous renseigné attentivement sur la ville ? Rien qu’en regardant la notice Wikipedia, je vois une population en baisse, 9e ville la plus pauvre de France, et taux de délinquance record du département, après Calais.

Sur l’assurance-revente, je vous laisse lire cet article un peu ancien mais dont les grandes lignes restent sûrement d’actualité : Garantie revente, faut-il la souscrire ? - Achat-Vente - Le Particulier

Les points de vigilance sur une telle assurance sont notamment les suivants :
- conditions d’exercice de la garantie, exclusions… C’est ballot de se rendre compte très tard qu’on rentre dans un cas non couvert et qu’on a donc payé cette assurance pour rien.
- modalité de calcul de la moins-value, limite maxi du remboursement. Sur meilleursagents.com, je vois un prix moyen pour les appartements de 1500 €/m². Vous payez 3700 €/m². Même dans un marché parfaitement stable, vous pouvez donc vous attendre à une décote de 60 %. L’article parle de montants limités de remboursement, de l’ordre de 20 % dans le meilleur des cas. Il est clair que cette assurance, même si elle fonctionne, ne prendra pas en charge 60 % de décote.
- durée. Vous dites 9 ans. Or, vous avez un engagement fiscal à louer 6,9 ou 12 ans, le plus courant étant sans doute 9 ans. Logiquement, pour respecter votre engagement fiscal, vous devez vendre après 9 ans révolus. Si ça veut dire que vous vendez juste après l’expiration de la durée de l’assurance, c’est ballot.

Franchement, même à supposer que je veuille acheter un Pinel, je choisirais une ville où :
- la ville est vraiment en croissance.
- la surcote du neuf est assez faible par rapport au prix moyen de l’immo (pas x2,5 comme ici, soit une décote de 60 % déjà programmée). Je me rappelle de certains cas de Pinel présentés où le prix de vente ressortait vers 2800 €/m² ce qui n’était pas beaucoup au-dessus du prix de l’ancien dans cette ville (de mémoire, dans les 2000 €/m²). C’est déjà un moins mauvais investissement.

Inversement, tant qu’à investir dans une ville "économique faible" comme Lens, je chercherais un bien à prix très bas (ça ne doit pas être bien difficile à trouver), j’y fais quelques travaux, je le meuble, et je le loue en LMNP au réel.

Bref, votre idée de payer cher (3700 €/m²) un appartement neuf dans une ville sinistrée où le prix moyen de l’immobilier est inférieur de 60%, c’est une vraie catastrophe. Vous dites que ça fait des mois que vous vous renseignez sur l’immo, mais vous n’avez pas acquis les fondamentaux :
- se renseigner sur la ville et sur le quartier (wikipedia, Insee, Google maps, google actualités…)
- comparer aux prix moyens de l’immo (notamment le site meilleursagents.com qui est cité à longueur de forum)
- comparer à des prix réels de l’ancien (faire une recherche sur leboncoin sur des biens similaires dans le même quartier).

Vous parlez d’investissement "sécurisé" et d’être "prudent" alors que vous apprêtez à faire une opération catastrophique, parce que vous ignorez (sciemment ?) les fondamentaux.

Retournez potasser le forum, parce que là il vous manque toujours les bases !

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2018 07h36)

Silerinos a écrit :

L’investissement semble sécurisé avec un rendement médiocre mais c’est un premier achat

Juste une question, au bout de combien d’achats estimez vous avoir le droit d’obtenir un rendement correct ?

(mes collègues ont tout dit, il faut soit être maso, soit refuser de s’interroger et comprendre)

Bonjour Silerinos,

Pour investir dans l’immobilier avec une fiscalité maîtrisée regardez sur ce site:
- le LMNP au réel
- le mécanisme du déficit foncier
- les SCI à l’IS

Outre la rentabilité médiocre, le Pinel vous engage dans la durée et n’est pas reproductible.

Pour ce qui est des « banquiers », ce sont avant tout des commerciaux.

Bien à vous

Concernant l’aspect "immobilier" de votre projet je crois que tout a été dit. Le Pinel que vous nous présentez est à fuir pour les raisons évoquées plus haut. Avez vous pensez à la possibilité de revendre ce bien acheté 144k à 100k, 90k ou moins dans quelques années ? Ceci est arrivé à un grand nombre de personnes. Et je crains grandement que la garantie ne couvre rien d’une telle potentielle catastrophe industrielle. Je vous conseille plutôt de prendre une journée pour visiter des biens équivalents dans l’ancien, pour pouvoir effectuer des simulations financières et vous verrez que, de vous même, vous passerez à autre chose.

Concernant l’aspect "impôts" il faut bien reconnaitre que c’est un sujet extrêmement affectif pour un grand nombre de personnes qui ont pour but d’absolument payer moins d’impôts. A votre âge, les naissances éventuelles d’enfants dans les prochaines années viendront naturellement baisser vos impôts. Ne vous focalisez donc pas à l’heure actuelle sur ce montant d’impôts que vous payez, mais plutôt sur comment développer vos revenus actifs et passifs (biens dans l’ancien, déficit foncier, etc).

Pour l’anecdote, les vendeurs de Pinel/CGP intègrent très souvent dans les projections fiscales et financières la naissance de deux enfants dans les années faisant suite à l’achat pour "embellir" le package et ainsi gonfler artificiellement l’économie d’impôts.