OPCI Groupama Gan Pierre 1 (FR0012413607) : vos avis sur Groupama Gan Pierre 1 ?

Bonjour et bienvenu,
Ne serait-ce que pour les frais de versement sur l’AV, je n’y verserai plus rien ; concernant le fond en question, vous pourrez sans aucun doute en trouver des semblables, sinon plus adaptés, sur des AV en ligne bien moins chers, et vous permettant une gamme plus large vous permettant de ré-orienter vos fonds au grès de vos besoin / compréhension. En ce sens votre idée d’ouvrir un contrat Linxea Spirit me parait loin d’être bête.
Conservez donc cette AV, si vous le souhaitez, mais je ne pense pas qu’il soit utile d’y versez un centime de plus pour l’instant : à 30 ans, vous avez largement le temps de profiter d’un nouveau contrat sans avoir besoin de recourir à un de plus de huit an qui ne vous rapporte rien, voir vous coûte.

Gamma76 a écrit :

- Les frais de gestion sont de 4% (!) ( 2%en frais de gestion de fonctionnement + 2% frais d’exploitation immobilière)

4% de quoi ? C’est sans doute élevé vu la tonalité générale mais tout de même : parle t-on de l’actif ? de la situation nette ? des loyers ?  etc…. un minimum de précision permet de savoir de quoi on parle.

Gamma76 a écrit :

- Actif net : 32 M€

Effectivement c’est tout petit. Je vous propose de prendre connaissance des actifs nets des SCPI recensés par l’organisme IEIF au lien suivant : Capitalisation des SCPI (source IEIF)

Sans être expert du sujet, il me semble qu’il y a assez de SCPI (ou de SCI de SCPI) sur le marché pour éviter de mettre tous vos oeufs dans le mauvais panier.

bon we.

@skywalker31, concernant les frais de gestion, c’est plutôt opaque, j’ai eu un simple copier-coller de mon agent Groupama, qui s’est contenté de faire lui-même un copier-coller depuis la plaquette commerciale… Sans me donner davantage d’explications. Voici ce qui est indiqué :

Groupama a écrit :

Frais courants** TTC :

- frais de gestion et de fonctionnement : 2 % actif net (1,8 % actif brut)
- frais d’exploitation immobilière : 2 % actif net (2,5 % actif brut immobilier)

** Les frais courants peuvent varier d’une année sur l’autre et ne comprennent pas les frais d’intermédiation excepté dans le cas de frais d’entrée et/ou de sortie payés par l’OPCI lorsqu’il achète ou vend des titres d’un autre véhicule de gestion collective.
Les frais et commissions acquittés servent à couvrir les coûts d’exploitation de l’OPCI y compris les coûts de commercialisation et de distribution des titres, ces frais réduisent la croissance potentielle des investissements. Durant la première année de l’OPCI, les frais courants indiqués ne sont qu’estimés.

Faut-il penser que ces frais sont intégrés dans la valeur de l’indice de l’OPCI ? Tout comme les dividendes annuels d’ailleurs.

Enfin bref quand on relit on a bien l’impression qu’il y a plus de frais que de rendement dans tout ca. D’ailleurs le rendement depuis la création est de l’ordre de 1,9% par an. A éviter.

Valeur unitaire
Part A
31/01/2017 1 039.06
23/04/2015 1 000.00
Groupama Gan REIM

Je vous avoue pour ma part être surpris de vos remarques sur les frais…

Vous parlez de 3,5% pour les frais d’acquisition… ne sont ils pas 3 fois plus élevés sur des scpi (de l’ordre de 10 à 12%)

Les frais de gestion des scpi sont de l’ordre quant à eux de près de 10% également, mais sur ce point seul le rendement net importe au final non?

Enfin vous oubliez un autre détail, vos scpi sont fiscalisées 15,5% de prélèvements sociaux + votre tranche d’imposition (14 à 45%), pour l’opci en assurance vie il n’ y a pas de fiscalité tant qu’on ne revend pas ses parts.

De plus vous aurez une liquidité sur l’opci introuvable en scpi.

Ces remarques ne sont pas propres à l’opci gan pierre mais également pour toutes celles du marché.

Certes vous avez raison au sujet de la fiscalité qui dépend de l’enveloppe, mais il n’en demeure pas moins que les frais d’entrée sur SCPI restent 3 fois supérieurs à ceux d’OPCI, me trompe je?

Aussi afin de bien comprendre à propos des frais de gestion de l’opci soit 4% de l’actif net en l’espèce… Si comprends bien, pour un épargnant détenant 100€ de parts, il sera ponctionné assurément 4€ pour l’année, donc si la performance de l’OPCI est de 5%, cela revient à un ridicule 1% pour l’épargnant… Ai je bien compris?

Merci d’avance pour votre réponse!

Aussi à titre de comparaison, quels sont les frais moyens de gestion sur les SCPI?

Message édité par l’équipe de modération (05/06/2017 14h58) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent : MERCI de respecter la charte

Capitalholding bonjour,
je vous recommande de vous fier avant tout aux informations financières publiées pour vos investissements, et de remonter aux comptes proprement dits. Ici l’exercice est assez facile à faire, il suffit de se donner la peine d’ouvrir le rapport annuel 2016 disponible sur internet :
- nous avons page 27 : frais de gestion en charges 485.933 € TTC
- estimons un actif net correspondant à la moyenne arithmétique de celui de clôture et d’ouverture page 25 soit 1/2*(32 300 000+20 275 000)=26 287 500
soit 485933/26287500=1,8% de frais de gestion réels supportés TTC.
Je pense que 4% c’est donc un maximum potentiel.

Le problème me semble-t-il avec les OPCI est qu’on risque d’empile plus de frais qu’une SCPI si on détient d’autres produits financiers par exemple des SCPI. Là le fonds détient directement des immeubles. Il peut sembler assez assimilable à une SCPI de ce fait.

néanmoins il n’y a que 3,64% de rendement net en 2016 alors que de nombreuses SCPI font bien mieux. d’où cela peut il venir ?  Comparons pour faire un exemple avec Rivoli Avenir Patrimoine 2016 :
frais de gestion 5.800.000 / .5* (1 537 691 517 + 1 200 000 000) = 5800000/1369000000 = 0,4%

==>Les frais de gestion de l’OPCI sont donc 4X plus élevés que cette SCPI prise au hasard VS actif net.

Gamma 76: Un petit résumé des différentes réponses:

Frais d’entrée de l’unité de compte: 5% pour l’OPCI contre 8 à 12% pour les SCPI (mais c’est souvent moins en assurance-vie type Linxea spirit ou mes placements-liberté)

Frais annuels 4% (de l’actif) pour l’OPCI contre environ 10% des revenus qui sont d’environ 4,5% soit 0,45% pour les SCPI. En 2 ans, vous aurez rattrapé le surcout des frais d’entrée des SCPI…

En AV, vous rajoutez les frais de versement (vous dites 3,5%, cadeau du conseiller!) alors qu’il y a des assurance-vie sans frais sur versement. Notez bien que les frais sur versement et les frais d’entrée sur l’OPCI se cumulent.

Tous les ans, les frais de gestion du contrat (probablement plus de 0,6%, pouvez-vous nous dire?).

A la sortie, une éventuelle imposition plus les PS, là c’est égalité pour toutes les AV.

Je suis surpris qu’il n’y ait pas plus de réactions sur ces frais.
Je possède quelques parts de l’OPCI OPCIMMO dans une AV. Les frais sur UC représentent un peu moins de la moitié du dividende. On arrive à 0,8% par an et j’imagine qu’au sein de L’OPCI d’autres frais sont prélevés sur le capital via la valeur de part (Frais de gestion TTC (en % de l’actif net):    2,10 % max). Qu’est-ce que l’actif net? Pourquoi "max"?
Sa valeur de part n’ayant pas progressé depuis 2 ans, j’ai donc un placement liquide mais surtout très statique et finalement pas plus rémunérateur qu’un livret A, que l’assureur a classé dans la catégorie "risqué". C’est ma dernière UC, je me suis débarrassé de toutes les autres qui étaient obligataires.

Pour en revenir à l’OPCI Groupama Gan Pierre 1, c’est un peu comme si vous achetiez un appartement de 100m² et que chaque année on vous enlève 4m². Si les loyers perçus (dividendes de l’OPCI) qu’il faut réinvestir ne couvrent pas le rachat de ces m², vous pouvez être sûr qu’après 20 ans votre capital aura fondu comme neige au soleil. Si jamais le prix de part s’apprécie, les frais s’apprécient d’autant. C’est du gagnant-gagnant pour le gérant.

J’ajoute que ces OPCI sont dotés d’une poche de liquidités faiblement voire pas rémunérée qui viennent gréver d’autant le dividende de la partie immobilier. Savoir qu’une part de ces liquidités part chaque année dans la poche de l’assureur ET (?) du gérant, cela commence à faire beaucoup.

Actualisation :
Part A, ISIN FR0012413607.
Valeur liquidative au 30/06/2024 : 1 012,08€ la part
Valeur liquidative d’origine en 2015 : 1 000,00€
Performance sur 1 an : -0,05%.
Encours : 367 M€
Le 25 septembre 2023, Groupama Gan REIM pour le compte
de l’OPCI Groupama Gan Pierre 1, a cédé, à Limoges, un
immeuble composé d’un commerce et de 4 appartements, avec une moins-value de 300 000€, soit 19% du prix d’acquisition de l’immeuble.
Il vaut mieux passer son chemin !

Source