Augmentation de loyer en LMNP ?

marcdupuis · #1

Bonjour, je viens de signer un compromis pour un bien déjà loué en nu jusqu’en novembre 2017. Après plusieurs simulations, il est plus intéressant pour moi de le louer en LMNP. Je souhaiterai aussi augmenter le loyer au départ du locataire qui est sous évolué.

Plusieurs solutions :
1 - Je modifie la bail actuel en LMNP en laissant le même loyer et je l’augmente au départ de la locataire. Je suis dans un zone tendu en loi allur. Je sais qu’en location nu on ne peut pas augmenter le loyer au changement de locataire, peut on le faire en LMNP ?
2 - L’ancien proprio délivre un congès pour vente, à la fin du bail je met des nouveaux locataires en place en LMNP avec un loyer augmenté. Là je pense que l’augmentation ne pose pas de souci ?

Fiscalement, la solution une est plus avantageuse pour moi, mais il faut que la locataire accepte et que je fasse toute les démarches. Si je prends cette solution je ne sais pas trop quoi lui avancer comme argument sachant qu’elle n’y gagne rien, vous vous y prendriez comment ?

Merci d’avance.

Mots-clés : congès pour vente, congès, lmnp

GoodbyLenine · #2

Légalement :
- votre "solution 1" n’est pas possible, car vous ne pouvez pas "modifier" un bail unilatéralement ainsi.
- votre "solution 2" n’est plus possible, car le compromis (pour acheter un bien occupé) est déjà signé.

Le locataire en place (même s’il était "sous évolué", ou que le montant de son loyer était sous-évalué) a des droits (y compris au renouvellement de son bail), et il semble que vous les ignoriez. Je vous suggère de mieux vous documenter (recherchez sur ce forum avec l’outil de recherche en haut à droite de cette page, ou ailleurs sur internet, par exemple).

marcdupuis · #3

Bonjour, je n’ai pas été assez précis,
1 - Bien sur je modifierai pas le bail unilatéralement … du coup est ce possible ?
2 - Ok pour la solution 2.

Hormis ces points là, quels autres points suis-je en train d’ignorer ?

marcdupuis · #4

Peut on augmenter un loyer librement lors d’un changement de locataire en LMNP en zone tendu ?

Ledep · #5

Bonjour,

Manifestement, vous n’avez pas (ou ne savez pas) fait des recherches élémentaires, un simple Google et vous avez votre réponse…

L’encadrement annuel des loyers en zone tendue - Ministère du Logement et de l’Habitat durable

Calculer la hausse de son loyer

Au moment du renouvellement du bail ou du changement de locataire, le loyer d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
…/…
Le décret s’applique aux locations meublées au même titre que les locations nues.

BennyD · #6

Bonjour,

Je déterre ce sujet, car je n’ai pas trouvé de réponse claire ailleurs.

J’étais persuadé qu’en achetant un appartement vendu libre (mais loué dans les 18 derniers mois), ce serait considéré comme une 1ère location et donc loyer libre. Un vendeur lors d’une visite m’a mis le doute.

GoodbyLenine a écrit :
- votre "solution 2" n’est plus possible, car le compromis (pour acheter un bien occupé) est déjà signé.

SVP, ce message sous-entend que si le bien est vendu libre alors il est possible de fixer le loyer librement, c’est bien ça ?
(bien situé ni à Paris ni à Lille)

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GoodbyLenine a écrit :

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