Foncière Inea : bureaux récents dans les métropoles régionales françaises

ArnvaldIngofson · #1

Une petite foncière intéressante :

CercleFinance.com a écrit :
Des comptes annuels solides.
Encore un exercice de qualité pour Foncière Inea, qui a la suite de sa bonne performance d’ensemble en 2016 a reconduit son objectif d’une progression de 15% par an du résultat net récurrent (RNR) par action sur la période 2015/2018 et s’est fixé comme nouveau cap d’atteindre un patrimoine d’un milliard d’euros à horizon 5 ans.

Au titre de l’exercice clos, la foncière a enregistré un RNR EPRA de près de 13,03 millions d’euros, en augmentation de 12% comparativement à 2015. Son bénéfice net a quant à lui grimpé de 24% à 10,02 millions d’euros, alors que le bénéfice opérationnel net, ressorti à 15,35 millions d’euros, s’est inscrit en hausse de 4% sur un an.

L’Ebit est, lui, resté pratiquement stable à 18,4 millions d’euros. Enfin, le chiffre d’affaires a crû de 7% à 30,88 millions d’euros.

Foncière Inea, dont le patrimoine global s’élevait à 555 millions d’euros à fin décembre, a fait savoir qu’elle répercutera à nouveau la forte croissance des résultats sur le niveau de dividende proposé, en soumettant au vote des actionnaires lors de la prochaine Assemblée générale un dividende de 1,80 euro par action, soit une progression de 9% par rapport à 2015, procurant un rendement de 4,75% par rapport au cours de bourse actuel.

De grandes ambitions !
Un dividende en progression mais rendement encore un peu faible.
Faible capitalisation flottante, peu d’échanges (pour aujourd’hui à cette heure : volume = 5).
38.00 EUR +0.03%

Mots-clés : bureaux, foncière, inea

Stouf · #2

Une augmentation du revenu net récurent par action de 15% par an sur la période 2015-2018 me semble un objectif ambitieux. Le communiqué indique une augmentation du RNR total de 12%. Le nombre d’action a augmenté de 16%. Si je ne me trompe pas bêtement, le RNR par action a dû baisser d’environ 4% pour l’année 2016. -4% est aussi le chiffre de l’évolution de l’ANR par action que l’on trouve dans le communiqué.

ArnvaldIngofson · #3

Inéa a écrit :
Compte tenu de la progression du nombre d’actions en 2016 (+16,5%) liée à la réalisation d’une augmentation de capital de 25 M€ et au paiement partiel du dividende en actions en juin, le NNNAV EPRA par action droits compris enregistre une baisse mécanique de près de 4%, à 47,3 €/action.
Au 31 décembre 2016, la décote du cours de bourse (38 €) par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 12%.

Plus de détails ici :
Résultats 2016

A un cours de 38 €, je trouve le rendement et la décote un peu faibles.
A 36 ce serait mieux …

ArnvaldIngofson · #4

CercleFinance.com a écrit :
Foncière INEA publie pour 2017 un NNNAV EPRA par action droits compris en progression de 6,1%, à 50,2 euros, ainsi qu’un résultat net récurrent EPRA en hausse de 14% à 14,85 millions, pour un chiffre d’affaires en croissance de 8% à 33,5 millions.

Ces résultats permettent à Foncière INEA de proposer une hausse significative du dividende, en soumettant au vote des actionnaires lors de la prochaine assemblée générale un dividende en espèce de deux euros par action (+11%). Le rendement sera ainsi supérieur à 5%.

L’objectif de progression de 15% par an du résultat net récurrent sur la période 2015-18 est ainsi atteint avec un an d’avance (+82% sur la période 2015-2017 pour une visée initiale de 75% sur 2015-18) et la société réitère cet objectif pour les quatre années à venir.

38.50 EUR 0.52%

OK, le rendement s’améliore (5,2 %) ainsi que la décote mais on peut trouver mieux ailleurs avec des valeurs plus liquides.
Toujours pas convaincu par cette foncière, je ne la regarderais que si elle descend sous 36 €.

Iqce · #5

Bonjour,

Voici quelques infos glanées sur le site de la SIIC :
"Foncière INEA investit dans l’immobilier de bureaux neufs en Régions.

Valeur de croissance, Foncière INEA s’est développée principalement via des acquisitions de bureaux neufs en VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) en Régions; elle est en ce sens un « pure player ».

Créée en mars 2005, elle possède aujourd’hui un patrimoine de près de 342.000 m² d’une valeur de 754 M€, réparti dans les principales métropoles régionales.

Ce portefeuille offre un rendement locatif potentiel moyen de 7,2%…
…Foncière INEA a opéré son développement essentiellement par l’acquisition d’immeubles en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), répondant de fait aux normes environnementales actuelles. Elle possède aujourd’hui un patrimoine de qualité, répondant à la demande de ses locataires, principalement des filiales de grands groupes privés ou publics, installées en Régions."

Pour faire simple, elle possède essentiellement des biens :
- récents
- très majoritairement en très très bon état
- répondant (et plus : E+C- par ex) aux normes environnementales
- situés en province.

Le rendement me semble faible (?) pour cette petite taille de foncière et cela est sans doute cohérent avec la qualité des biens (re ?) mais adossé à un CA qui croît régulièrement d’année en année : plutôt rassurant.

A mon sens elle vise un marché de "niche" par rapport à ses concurrentes, mais sans pour autant se tailler un véritable avantage concurrentiel.
Ainsi, la liste des principaux clients ne fait pas ressortir de manière flagrante la pertinence du modèle par rapport aux exigences des dits clients.

Il me semble intéressant de creuser le dossier en tentant d’appréhender la valeur des biens.

Pas actionnaire.

Tropico · #6

Résultats 2022 plutôt bons :
- revenus locatifs bruts de 58,5 millions d’euros en hausse de 13% (nouveaux immeubles pour 8,5% et progression à périmètre constant +4,2%);
- résultat net récurrent EPRA de 24,4 millions d’euros (+5%)
- augmentation de capital réussie bien qu’une nouvelle fois maladroite (les droits de souscription ayant eu une valeur nulle je n’ai pas pu les vendre)
- ratio LTV de 42%
- ANR en hausse malgré la dilution de l’augmentation de capital

Dividende par action stable de 2,7€ (rendement de 6,8%) payé le 17 mai. Décote sur ANR NTA de 27%.

2023 démarre bien :

Foncière Inea a écrit :
Le chiffre d’affaires d’INEA au 1 er trimestre 2023 s’élève à 15,5 M€, en progression de 13,3 % sur douze mois. La société enregistre une accélération de la croissance de son chiffre d’affaires qui était en hausse de 6,9% sur la même période en 2022.

Cette croissance s’explique à hauteur de :
• 5,6 % par les revenus liés à l’entrée en exploitation de nouveaux immeubles de bureaux à Lyon et Toulouse, et d’une plateforme de logistique urbaine à Romainville ;
• 7,7 % par l’évolution favorable des loyers à périmètre constant.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tropico · #7

Les résultats 2023 sont disponibles, ils sont plutôt bons :
- revenus locatifs bruts de 67,5 millions d’euros en hausse de 15,4% (nouveaux immeubles pour 60% et progression à périmètre constant pour 40%),
- résultat net récurrent EPRA de 25,4 millions d’euros (+4,1%),
- excédent brut d’exploitation de 42,1 millions d’euros (+22,4%)
- ratio LTV de 46,8%,
- ANR NTA qui résiste bien à 53,7€ par action (-2,4%).

Dividende par action stable de 2,7€ (rendement de 7,5%). Décote sur ANR NTA de 33%.

Pour la suite la société adapte sa stratégie au contexte :

Foncière Inea a écrit :
Compte tenu de cette décote [sur ANR NTA], d’un contexte de marché immobilier peu porteur et du renchérissement du coût du capital, INEA n’envisage pas de renforcement de ses fonds propres à court terme. Ainsi, l’objectif de taille du patrimoine (2 Mds€ à fin 2026), qui constituait l’une de ses deux guidances communiquées fin 2021, n’est pas maintenu dans l’environnement actuel.

Dans un marché en mutation, INEA compte continuer à créer de la valeur pour ses actionnaires en restant agile et pragmatique :
- son pipeline de 134 M€ d’actifs nouveaux à livrer d’ici fin 2025 (11% du patrimoine) viendra soutenir la croissance de son EBE, attendue à deux chiffres jusqu’en 2026 ;
- l’inflexion de la stratégie d’investissement opérée post Covid, alliant prudence sur les bureaux (de la VEFA en blanc à l’achat opportuniste de bureaux récents loués) et accélération sur la typologie des parcs d’activité (développement de Flex Park, notamment en Régions), est confirmée ;
- enfin INEA continuera de maximiser la valeur verte de son patrimoine, en accélérant sur les thèmes faiblement capitalistiques de sa feuille de route RSE, notamment le déploiement de centrales photovoltaïque, l’économie circulaire et l’amélioration de l’impact sur la biodiversité.

J’apprécie qu’elle sache s’adapter et ne poursuive pas la croissance aveuglement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

ArnvaldIngofson · #8

La résistance de l’ANR est en effet remarquable.

Par contre la société est très endettée

INEA a écrit :
Les ratios d’ICR (Interest Coverage Ratio) et de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) s’établissent respectivement à 2,4x et 3,3x.
Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 46,8 % (contre 40,3% fin 2022).

Manarea · #9

Inea annonce ce jour une croissance de 22% de son CA au T1 2024 dont 10% à périmètre comparable (Source).

Malgré des résultats 2023 de très bonne facture compte tenu du contexte (voir les échanges ci-dessus), le titre affiche un recul de près de 15% sur un an, que j’estime injustifié dans un contexte de baisse des taux à moyen terme, qui devrait permettre une diminution du coût de la dette (certes élevée) et une valorisation du patrimoine. Le titre souffre aussi d’une faible liquidité.

Je trouve le management compétent (voir le Webcast des résultats 2023) et apprécie l’alignement des intérêts comme ils sont également fondateurs de la société (on notera d’ailleurs que la holding des fondateurs achète de nombreux titres sur le marché ces dernières semaines - voir AMF). Le tournant stratégique opéré en 2021 avec la diversification dans les parcs d’activités permet à la valeur d’avoir un profil hybride intéressant (bureaux et logistique) avec un scope géographique particulier (métropoles régionales où le marché du bureau est plus dynamique qu’en Ile de France), ce qui est unique dans les foncières cotées en France.

Le titre de la file devrait d’ailleurs être modifié pour indiquer "bureaux et parcs d’activités récents dans les métropoles régionales françaises".

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Ours · #10

Le problème me paraît double :

1) la défiance envers les foncières de bureaux persiste, et les intervenants se semblent pas distinguer l’ivraie du bon grain (la diversification en cours de la foncière Inéa ne les impressionne pas davantage) ;

2) la valse hésitation des banques centrales n’a pas de fin. Elles nous promettent à longueur de temps une baisse des taux, mais se refusent à passer aux actes.

La dernière intervention de M. Powell confirme que la FED n’est pas du tout pressée d’en finir avec les taux élevés, et l’on finit par se demander si la BCE osera vraiment se démarquer de sa grande sœur américaine en juin, au risque de provoquer une dépréciation de l’euro face au dollar et une moindre attractivité du vieux continent pour les investisseurs.

Lorsque les sociétés sont endettées comme Inéa, le marché ne le leur pardonne pas.

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Dernière modification par Ours (21/05/2024 21h58)

levovitch1988 · #11

Il y a toujours un laps de temps entre le moment où la société réalise son augmentation de capital (hausse immédiate du nombre de titres en circulation) et le moment où la mise en œuvre de nouveaux projets génère du résultat. INEA a réalisé son augmentation de capital en 2022, c’est encore récent.

Cela serait bien qu’INEA génère un RN récurrent par action de 2,70€ en 2024 vs 2,35€ en 2023 (+15%). Pour retrouver un cours autour de 40€, il faudrait que le RN récurrent par action atteigne les 3€ (en 2025-2026 ?) avec un PER de 13x (rendement RN récurrent par action / cours de bourse de 7,5% qui me semble convenable sur la base d’un taux d’intérêt qui diminue autour de 3%).

Concernant les taux d’intérêt, il faudrait que l’inflation passe sous les 2% pendant plusieurs mois consécutifs. A fin avril, en France et en Allemagne, il me semble qu’on était pas loin des 2% (2,2% en France de mémoire). Il faut encore attendre. Il n’y a pas beaucoup de raisons d’avoir des taux directeurs largement supérieurs au niveaux d’inflation. Après, il ne faut pas croire qu’on reverra des taux à 1%. Il est plus probable à mon sens d’avoir un taux directeur autour de 2,75-3% à horizon fin 2025-2026. On verra bien

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Attercap · #12

Comme beaucoup de foncières, INEA a publié ses résultats du premier semestre hier.

- Les revenus locatifs bruts sont en hausse de 17%, à part égales entre croissance organique (livraison des nouveaux biens) et hausse des loyers, hausse moyenne des loyers 7,9%. Ces revenus bruts s’établissent à 38 millions.
- Le résultat net récurrent par action augmente de 6%, à 13,3 millions. ça en fait, fait de l’évaporation ! A noter, les charges financières ont augmenté de 50% en 6 mois.
- L’ANR NTA est en baisse de 5% et s’établit à 50,8 (l’action oscille entre 30 et 31 euros ces derniers temps), en bonne partie du fait du dividende. La valeur du patrimoine baisse de 1,3% ; elle n’avait pas baissé en 2023.
- La vacance est à 10,9%, contre 10,7% il y a 6 mois. Les commercialisations toutefois ralentissent sensiblement ; mais la livraison des biens aussi, avec un effet de décalage. Il reste environ 42000m² en construction ; c’est beaucoup, pour mémoire : 28000m² loués 1er semestre 2024 au total, tous biens confondus.

La LTV EPRA est à 49,4%, contre 46,8% au 31 décembre 2023. Les covenants bancaires sont à 55%. L’endettement totalise 584 millions, en augmentation de 51 millions ces 12 derniers mois. Mais il n’y a aucune échéance "significative" (?) avant 2027. Le coût moyen est à 3,8% !

Construire 42000m² ça a un coût : si à 3000 euros du m², par exemple, cela totalise 126 millions d’euros. Je suppose que ces coûts sont déjà partiellement intégrés et payés. Mais le reste à charge ne m’est pas connu, ce qui est une donnée quelque peu intéressante…

Avec la perspective d’un gouvernement à gauche qui pourrait faire fuir les investisseurs, ça pourrait ressembler à un pari. Il va falloir louer les nouveaux actifs et vendre les moins pertinents… car la marge de manœuvre n’est pas si importante.

Betcour · #13

Une LTV de près de 50% ça commence à faire beaucoup. La durée moyenne de la dette est indiquée à 3,7 ans, ça n’est pas encore catastrophique mais c’est moins bien que pas mal d’autres foncières. Je suis surpris qu’ils n’aient pas essayé de suspendre le dividende, Unibail avait appuyé des deux pieds sur le frein bien avant d’en arriver là.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Attercap · #14

La livraison des nouveaux programmes devrait mécaniquement faire refluer cette LTV. Inéa c’est 10% de croissance non organique par an, approximativement ; ce qui fait une différence avec Unibail.
Je pars du principe que le management sait ce qu’il fait et qu’ils commenceront par céder les actifs non-stratégiques en cas de besoin.
J’avais du penser la même chose pour Unibail.

Attercap · #15

Foncière Inéa "ouvre" le bal du résultat des foncières, en publiant les seuls revenus locatifs.

C’est sans grande surprise : +16% de revenus locatifs sur les trois premiers trimestres par rapport à ceux de 2023 (19,5 millions d’euro par trimestre au T3), dont +7,3% à périmètre constant du fait de l’indexation.

Philipe Rosio demeure positif pour l’avenir : on veut bien le croire, d’ici à la fin 2025 c’est 38000 nouveaux m² qu’il faudra placer. .

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#5 05/01/2020 18h54

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