Les petites foncières françaises (MRM, INEA, Patrimoine et Commerce, Selectirente…)

En ouvrant cette file, je voudrais généraliser un échange que j’ai eu sur le portefeuille d’Ours :

ArnvaldIngofson a écrit :

Ours a écrit :

Achats  :

[…]
Foncière INEA
MRM
Patrimoine et Commerce

Vous semblez vous intéresser particulièrement aux petites foncières.
Pourquoi ce choix ?
Elles sont difficiles à acheter (volumes très faibles), il n’est pas toujours facile de trouver des informations. AMHA ces inconvénients ne sont pas compensés par des performances exceptionnelles.

Ours a écrit :

Je m’intéresse fréquemment à ces petites foncières car, précisément à cause de leur taille, elles sont moins suivies par les analystes et les fonds ne peuvent s’y placer facilement. Les décotes sur ANR ne sont plus ce qu’elles étaient ces dernières années, mais voici quelque temps, il était encore possible de profiter de l’inefficience des marchés dans le contexte porteur de la baisse des taux. Je parle ici de manière générale, car c’est moins vrai à présent (c’est toujours vrai pour CBSM, en revanche, malgré l’appréciation du titre cette année).

Toujours à cause de leur capitalisation, ces petites sociétés sont du reste plus à même de faire l’objet de velléités de rachat, surtout en ces temps de consolidation dans le secteur (j’ai ainsi pu bénéficier des opérations sur FDPA et CGR, ainsi que de bons allers-et-retours sur EIFF, dont la taille était supérieure, il est vrai. Je suis sorti de PAREF trop tôt avec pour cela une raison exogène précise [je craignais une baisse drastique de revenus après les présidentielles et avais besoin de liquidités pour faire face à la situation si celle-ci venait à se concrétiser], mais ai tout de même pu réaliser une belle plus-value avec cette société).

Outre le rendement des petites foncières qui me restent en portefeuille et ce qui leur reste de décote, la structure de leur capital montre qu’elles possèdent souvent une dimension spéculative non dépourvue d’intérêt (voir MRM, par exemple). D’autant que leurs résultats sont solides et que la stratégie poursuivie par leurs dirigeants paraît judicieuse. Dans la plupart des cas, elles possèdent, quoi qu’il en soit, un actionnariat de qualité, ce qui, d’une certaine manière, constitue une garantie supplémentaire.

Reste à voir comment elles se comporteraient en cas de hausse des taux ou de grand plongeon des marchés.

(Remarque : je suis en réalité revenu sur INEA, MRM et PAT après avoir vendu ces valeurs il y a plusieurs mois, et ce parce que la quantité de liquidités dont je disposais était devenue inférieure à ce que je m’étais fixé. [J’avais vendu PAT parce qu’elle cotait alors trop près de son ANR, sur fond de crainte de baisse de revenus, comme évoqué plus haut.] Depuis, j’ai pu me reconstituer davantage de liquidités… et le cours de ces valeurs a baissé.)

Le sujet avait fait l’objet d’un article dans Le Revenu :
Foncières : intéressez-vous aussi aux méconnues de la cote !

Le revenu a écrit :

Les petites foncières ne manquent pas d’atouts : nouveaux actionnaires de référence, stratégie adaptée, bilan rééquilibré, etc. En outre, elles enrichissent régulièrement leur patrimoine et sa profitabilité, le tout à des prix raisonnables.

Les vingt plus petites foncières ne pèsent au total que 4,5 milliards d’euros, l’équivalent de 80% de la capitalisation d’Icade, à peine 37% de Klépierre ou 20% d’Unibail-Rodamco. Le marché de leurs titres est donc assez peu liquide.
Pour un investisseur individuel, cette moindre fluidité des transactions n’est pas forcément un obstacle majeur. Ce sous-segment recèle, en effet, des gisements de valorisation mal exploités. 

Certaines foncières ont une file sur ce forum :
Foncières cotées »  MRM : foncière française intéressante (très décotée, rentable, risque moyen, catalyseur) (où on relit les regrettés parisien et bifidus)
Foncières cotées »  Foncière Inea : bureaux récents dans les métropoles régionales françaises

De tout cela se dégagent les 2 critères principaux pour le choix d’une foncière :  décote et rendement ; plus en bonus la dimension spéculative.

Sur ces critères, Unibail-Rodamco a clairement une "prime au leader",
de même que Klépierre dans une moindre mesure.
Donc les plus grandes foncières ne doivent être achetées qu’à des cours dans les plus bas.

Pour les petites foncières, toutes n’ont pas des rendements extraordinaires.
INEA, Patrimoine et Commerce, Selectirente ont des rendements moyens,
MRM en revanche offre environ 6 %.
Les décotes sont très variables.

La dimension spéculative peut s’appliquer également à des sociétés de taille moyenne : ANF Immobilier comme exemple récent.

En synthèse, il me semble que le segment le plus intéressant est de façon générale les foncières de taille moyenne.
Ni les plus grosses, qui peuvent se payer cher (en dessus de l’ANR, rendement moyen) sauf à profiter d’une baisse passagère.
Ni les plus petites, qui ont l’inconvénient d’une faible liquidités sans toujours offrir des avantages significatifs pour compenser.

Mais je ne connais pas toutes les petites foncières,
il faudrait que je regarde SCBSM par exemple.

Donc votre avis est intéressant …

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : foncières, inea, mrm