Comment optimiser l'état des lieux en immobilier locatif ?

Pour ce qui est d’être trop gentil et de retenir des choses, cf cette discussion :
Dépôt de garantie et caution : droits du propriétaire ?
et cet article :
Remise en état du logement - Location : dépôt de garantie et vétusté | De Particulier à Particulier - PAP

Il faut bien prendre en compte la vétusté. Par exemple, si la moquette est usée et tachée mais qu’elle a 10 ans, sa valeur compte tenu de la vétusté est nulle et vous ne pouvez rien retenir. Et c’est bien de là que viennent beaucoup de conflits sur la non-restitution du dépôt de garantie : l’impression du locataire que le bailleur lui fait payer plein pot un renouvellement de décoration ou d’équipement alors que la dégradation était normale compte tenu de la vétusté.

Sur le fait de décaler la remise des clés et l’état des lieux : vous pouvez effectivement décaler d’une semaine le temps de revenir de vacances ; tant que le locataire a les clés, vous dresserez l’état des lieux du logement tel que le locataire l’a laissé puisque personne ne sera encore entré dans le logement. Mais, le locataire est-il disponible une semaine plus tard ? Ca dépend s’il a déménagé proche ou loin du logement.

Vous perdez évidemment une semaine de loyer, mais vu que vous êtes en vacances à l’étranger, vous n’êtes pas là non plus pour faire entrer un nouveau locataire, signer le bail et faire l’état des lieux, donc de toute façon vous perdrez cette semaine de loyer faute d’être là pour relouer.

Les personnes que le bailleur peut mandater pour faire l’état des lieux à sa place sont typiquement une AI ou un huissier. Ca coûte et ça ne vous permet pas de relouer immédiatement après, sauf à donner aussi mandant à l’AI pour relouer, ce qui coûte bien plus qu’une semaine de loyer perdue (généralement c’est un mois de loyer, payé pour moitié par le bailleur et pour moitié par le locataire entrant).

Je pense que le bailleur peut aussi donner mandat (ou procuration) à un quidam (famille, ami) pour faire l’état des lieux et recevoir les clés, mais ça veut dire que vous lui donnez tout pouvoir et devrez assumer ce qu’il a fait (que ce soit un EDL trop laxiste ne relevant pas des dégradations ; ou au contraire un EDL trop pointilleux, déclenchant un conflit avec le locataire qui n’a peut-être pas lieu d’être).

Je vous conseille de décaler l’état des lieux et la remise en location à votre retour de vacances (si le locataire est disponible pour revenir), c’est le plus simple à tous points de vue.

Le loyer est dû jusqu’à la remise des clés. Donc si la date de départ qu’ils vous ont donné ne vous convient pas, vous pouvez leur proposer de le faire plus tôt ou plus tard ou par huissier à frais partagé, ou donner mandat à quelqu’un de le faire pour vous. Dans tous les cas, ils sont redevables du loyer jusqu’à l’établissement d’un EDL de sortie ET de la remise des clés.

Pour ce qui est de la vétusté d’une vieille moquette, je comprend qu’on ne puisse appliquer une retenue sur le Dépôt de garantie. Cependant, j’ai refait mon appartement à neuf en 2010 donc difficile de quantifier.
J’ai par exemple le plafond de la salle de bain qui a craquelé du fait d’une mauvaise aeration (pas de fenêtre dans la salle de bain mais une dans la chambre en face). J’ai refait moi-même sans rien retenir mais je me demande si une retenue est légitime et à quel prix? A priori, dans ce cas, j’aurai du faire établir un devis par un professionnel pour réclamer quoique ce soit?

En fait, les locataires déménagent autour de ma ville donc ils seront disponibles pour l’EDL.
Je pensais aux agences spécialisés dans les états des lieux. Qu’en pensez vous?
1/4 de loyer représente 210euros pour ma part… ça compte pour moi. J’ai très peu de trou entre 2 locataires, je pense pouvoir trouver un locataire, lui faire signer le bail avant de partir et l’état des lieux par un tiers à la libération du logement.
Sinon l’option famille peut être une solution alternative. J’y ai pensé mais je voulais éviter de déranger. Une compensation financière peut éventuellement dédommager le désagrément.

Bonsoir, j’y ai bien pensé mais non c’est impossible car visiblement ils ont un nouveau logement donc ils ont certainement calés avec le préavis.

Une retenue sur la garantie pour une boule de cheveux dans le siphon ?!? Content de ne pas vous avoir comme propriétaire ! Ce problème se règle en 2mn …. pour les joints de carrelage jaunis, une astuce facile qui prend 30 secondes puis autant pour rincer : du gel douche WC blanc/transparent que vous laisser agir sur les joints une demi heure.

du même avis que nicolas92
Pour le propriétaire "souple" ou "trop gentil", j’ai malgré tout quelques doutes.

Il me semble tout à fait normal de passer un peu de temps à rafraîchir son appartement entre deux locataires tant que ça n’est pas dans l’exagération. 1h30 entre deux locataires ne me parait pas une exagération.

Par contre j’ai du mal à comprendre comment un nouveau locataire a du râler pour faire régler un problème très simple à résoudre et déjà signalé lors de l’état des lieux de sortie du locataire précédent…
Cela fait donc deux locataires d’affilée qui ne sont pas content en arrivant si j’ai bien compris.

Bref à mon humble avis, un peu plus de souplesse et oubliez cet excès de cheveux. D’ailleurs je ne suis pas sur qu’un propriétaire puisse corriger de par lui même un problème et facturer ces "travaux" à sa convenance.

Dernière modification par JBeurer (13/05/2017 17h16)

En effet, il n’est pas possible légalement d’opérer une retenue forfaitaire, car le montant de la retenue doit être justifié. La bouche d’aération à 30 euros est éminemment contestable (mais un classique des agences qui s’attachent à ce genre de détail).
La présence de cheveux dans le siphon montre que le petit entretien (qui incombe au locataire) n’a pas été fait très correctement. On peut donc comprendre un éventuel désir de "punition" sur le plan moral, mais vous ne pouvez pas faire de retenue punitive. À la rigueur il serait défendable (à vérifier) de retenir le prix d’une bouteille de Destop.
J’ai peut-être tort, mais j’ai un peu l’impression que vous cherchez à retenir un maximum sur le dépôt de garantie. C’est une attitude désagréable que peu ici vont encourager.

Au pire, votre "problème" justifie une ou deux phrases à l’ancien locataire pour lui signaler que ça aurait été sympa de déboucher la douche car le nouveau locataire a dû le faire lui même. Mais c’est un tel détail…

Vis à vis de ce genre de problème je voulais savoir si certains d’entre vous
pratiquent un pré état des lieux ?

La dernière agence chez qui j’avais loué un bien, convenait si le locataire est d’accord d’un rendez-vous
avant l’état des lieux, avec remise d’un fiche synthétique pour rappeler ce qui est à la charge du locataire.
Lors de ce passage, l’agence indique ce qui ne va pas, donc ce qui sera facturé si non corrigé pour l’état des
lieux avec l’agent technique.

Le gros avantage, c’est qu’au moins le locataire sait ce qu’il doit faire s’il veut récupérer la totalité de sa caution,
plutôt que d’être devant le fait accompli le jour J. En tant que locataire, j’avais trouvé ça plus transparent,
et du coup pas de surprise à l’état des lieux. Pour le propriétaire, ça peut éviter les nombreux
litiges sur le DG en mettant le locataire face à ses responsabilités (corriger soit même ou payer).
Au prix toute fois de 2 déplacements au lieu d’un.