Quelques remarques :
- vous achetez à deux, donc il faut un moyen d’être propriétaire à deux. Il n’y a pas 36 solutions : indivision ou SCI. Regardez bien le fonctionnement et les conséquences de chacun. Notez que l’alternative, c’est d’acheter en nom propre : par exemple votre compagne achète le premier logement, vous achetez le second. Ce n’est pas très glamour parce qu’on veut tout faire ensemble en couple, mais ça correspond pourtant à un fait tenace : quand on est seulement pacsé, les patrimoines sont disjoints : ce qui est à l’un n’est pas à l’autre. Acheter en nom propre est donc la solution la plus simple ; l’indivision complique.
- vous dites que vous voulez acheter un premier bien d’abord. Donc vous n’emprunterez pas 200 à 250 k€ pour deux biens, mais d’abord 100-125 k€ pour un bien. Scindez les deux projets, ça sera plus clair pour tout le monde.
- vous parlez de 8 % net. Ca ne me semble pas compatible avec un studio ou T1 payé 125 k€. Disons qu’il faudrait 12 % de rendement brut, ça fait 1250 € de loyer mensuel. Je ne connais pas le marché locatif à Bordeaux mais ça me semble irréaliste comme loyer pour un studio ou T1. Pour dégager une rentabilité élevée, il n’y a pas de mystère, il faut payer le bien très bon marché. Est-ce que ça existe à Bordeaux, un studio ou T1 très bon marché ?
- vous dites que les loyers couvriront le remboursement du prêt, ce qui suppose une rentabilité très élevée. Pour de l’immo "classique", payé à prix "normal", il est très rare que le loyer net net (diminué des charges et impôts) couvre les mensualités. A moins que vous fassiez une opération très rentable, attendez-vous à ce que les loyers ne couvrent pas la mensualité, donc attendez-vous à payer chaque mois pour ce logement.
Vous écrivez " Au final aucun loyer à payer". Non, mais de grosses mensualités à payer. Avec deux appartements à rembourser pour 250 k€ empruntés, si je dis 1250 € de mensualité, 400 € de loyer net net du premier appartement, soit 850 €/mois à sortir, je ne dois pas être très loin du compte.
- vous comptez louer nu ou meublé ? Au niveau fiscalité, ce n’est pas du tout pareil, le meublé étant généralement plus intéressant. Notez que SCI et meublé sont incompatibles (ou du moins, ça fait une SCI forcément à l’IS ce qui comporte pas mal d’inconvénients). Meublé en LMNP au réel et indivision, ce n’est pas très simple non plus…
- acheter comme résidence principale peut vous permettre d’accéder à diverses aides (renseignez-vous auprès de l’ADIL de votre département) mais il y a parfois un engagement à le garder en RP pendant une certaine durée. Par exemple le PTZ c’est 6 ans minimum. Regardez donc bien à quoi vous engagent les différents dispositifs.
- "une de nos mère peut se porter cautionnaire" : c’est simple, il suffit qu’elle se porte caution du prêt bancaire. Notez que c’est un engagement important (engagement à payer le remboursement du prêt si l’emprunteur fait défaut). Si elle le fait pour sa fille, c’est déjà beaucoup ; il me semble assez logique qu’elle ne le fasse pas pour vous. Indépendamment de la caution au sens technique, si vous empruntez dans la banque où elle a ses avoirs, elle peut sans doute appuyer votre dossier auprès du directeur d’agence…
Vous dites être novices : alors apprenez. J’ai l’air de vous décourager, mais c’est pour une bonne raison. Acheter sa première résidence principale puis la louer est rarement une bonne opération. Surtout dans une ville "chère". La plupart des foreumeurs qui arrivent sur le forum avec un premier achat de RP qui a été louée lorsqu’ils ont déménagé en tirent des rémunérations très basses, dans les 3 à 5 % bruts soit 1 à 2,5 % nets. Si un emprunt est encore en cours, ils sont en cashflow négatif !
Franchement, faire une opération avec cashflow positif dans une ville très chère en étant novice, c’est presque impossible. Alors si vous voulez y arriver, il faut apprendre énormément et devenir un "requin" de l’immobilier, ce que vous n’êtes pas pour l’instant.
Dernière modification par Bernard2K (03/04/2017 13h05)
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