PaulPoule82 : étude de cas immobilier (gros revenus meublés tourisme, éviter le LMP)

Bonjour à tous voici mon cas.

Ma mère dont je gère la totalité du patrimoine est usufruitiere de deux bien immobiliers bénéficiant de la commercialité et dont le changement de destination a été approuvé par la ville de Paris.

En 2022 le CA Airbnb dépasse les 150 000€ (280€/nuitee en moyenne, 2 appartements, remplissage de 91%)

C’est la première année que le chiffre explose nous avons terminé les travaux peu avant le covid ils sont resté quasi vides en 2020_2021.

Pas d’emprunt pas de dette, bien familial.
Ma sœur et moi sommes nu propriétaires, ma mère usufruitiere.
Les autres revenus de ma mère sont évidemment très inférieurs à ceux ci elle semble donc totalement concernée par le LMP.sauf qu’elle a 73 ans et déjà retraitée. Cotiser a la SSI est pour moi une aberration. Je précise que l’avantage au niveau de la plus value en LMP nous intéresse peu il n’est pas envisagé de les vendre même à long terme tant ils produisent une rentabilité colossale

son patrimoine global est conséquent. Constitué principalement de boutiques, appartements et RP. très peu de financier.

Revenus annuels autres (retraite + foncier) = 70k

Patrimoine immo détendu en propre à 100% et totalement démembré (ma sœur et moi somme nu propriétaires de la totalité)

Nous avons étudié en 2020 un OBO pour générer du cash via emprunt et loger les biens dans une structure ad hoc. Opération stoppée nette car la donation partage nous ayant fait nu propriétaire avec ma sœur à été faite en 2015 sur une base TRÈS sous évaluée (quasiment 3x inférieure à la valeur de marché) générant en cas de cession (obo) une plus value trop élevée ou au contraire laissant planer le risque de préemption en cas de prix trop bas.

Quelle solution peut exister aujourd’hui pour éviter le LMP ?
J’ai pensé à créer deux sociétés une pour ma sœur une pour moi qui loueraient chaque appartement à ma mère pour un loyer fixe puis feraient de la sous location avec un contrat ad hoc. Est-ce possible juridiquement et fiscalement sachant que nous sommes nu propriétaires ?

Existe t’il d’autres solutions ?

Merci d’avance pour vos avis, remarques, conseils

Mots-clés : airbnb, lmp (loueur en meublé professionnel), location meublée