Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

820 euros par mois = 9k euros par an (brut) sur 11 mois
+ 6000 euros d’économie d’impôt

Cela fait 15k de recettes brut par an.

Pour 316k de capital = 5 % de rendement brut, c’est faible je trouve …
Je ne sais pas où est le bien, ni quelle sera la décote lors de la revente, mais à première vue je dirai que c’est une mauvaise affaire.

Je dois être bete mais :

- Coût : 1400€

Revenu :  loyer 800€ + 350€ impôts en moins.

Gain ? 
-350€
+ les charges proprios 40€ par mois
+ taxes foncières 70€
PERTE DE -460€ par mois

NB la onzieme année cela sera 810€ car votre emprunt est sur 25ans.

Donc vous achetez un bien 460€ par mois vous ne savez pas trop où ?

C’est quoi sa com au fait ou il vit de quoi votre conseiller ? ( Demandez lui explicitement qui le rémunère et comment)

Il y a un truc que je comprend pas Emprunt 1400€ par mois * 300 mois  =>  420000€ pas 316000+ 64000

On parle aussi de 800€ de loyer ( 800*300=> 240000€ de loyer et sur la dernière page de 100000€ de revenus : cela colle pas. )

Dernière modification par francoisolivier (18/04/2017 14h43)

je vous invite a lire cela ( et il y a beaucoup de reference dans le site egalement )

a lire pour investir en defisc

en particulier la section " et a propos de la fiscalite ".
avec les " faibles" revenus du loyer; la charges importantes d’un credit a 25 ans ; la TF la copro etc .. vous serez en deficit sur votre revenu global moins de 3 ans avant la revente envisage .. et devriez donc rembourser le fisc.

votre conseiller vous a surement conseiller de faire une simulation de revente a 12 ans plutot pour anticiper cette mauvaise surprise  ( mais les  3 dernieres annees sont bien moins glamour en terme d’effort d’epargne )

Cdt

Je vous invite donc a lire l’article …

un extrait assez clair

Cession après le terme de l’engagement de location

Il est important de savoir que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En d’autres termes, le déficit foncier généré par votre bien (et par conséquent le gain fiscal ainsi généré) pourra être repris par l’Administration Fiscale si le bien n’est pas maintenu à la location jusqu’à la troisième année suivante.
Cette règle s’applique à tous les revenus fonciers et non spécifiquement aux dispositifs de défiscalisation.
En revanche, si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui génèrent un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération, le déficit provenant de cet immeuble ne pourra être remis en cause car aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global.
Aucune reprise ne sera pratiquée en cas de cession à la suite :

– d’une invalidité du contribuable ou de son conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories telles que définies par le code de la sécurité sociale ;
– d’un licenciement du contribuable ou de son conjoint (rupture du contrat de travail intervenue à l’initiative de l’employeur, ce qui exclut la rupture conventionnelle) ;
– du décès du contribuable ou de son conjoint.

Dans chacun de ces cas, la cession doit intervenir dans un « délai raisonnable » suivant la survenance de l’évènement.

Exemple : Un déficit foncier imputé sur les revenus de 2013 (déclarés en 2014) ne sera définitivement acquis que si le bien dont provient le déficit foncier reste à la location jusqu’au 31 décembre 2016

Ps : le conseil du conseiler a 12 ans etait ironique , il faut toujours la revente a 10 ans , qui est bien plus jolie sur le papier

C’est vraiment super vos éclairages. Finalement, j’avais un imprévu boulot hier soir. Du coup je vois le "conseiller" ou le "commercial" ;-) ce soir. J’ai hâte de vous partager le bien qu’il me propose et la simulation qui va avec, simulation qui sera cette fois en lien avec un bien !

Bonjour,

Ne tombez pas dans le piège du pinel ! Pourquoi cette hantise de payer des impôts ? Mieux vaut rendement de 5% imposé que rendement à 2% pas imposé !

Regardez sur ce forum, ceux qui font de l’immobilier, avec 300 k€ il rentrent au moins 1500 à 2000 € de loyer par mois, là vous êtes à 820€, ça ne vaut pas le cout d’investir !

L’immobilier facile n’existe pas :
Ca peut paraître facile et confortable sur le papier la simulation pinel mais les problèmes arriveront un jour c’est quand même vous le propriétaire. Il y a toujours des problèmes (impayés dégradations fuites … , même avec les assurances et la gestion déléguée), + la perte à la revente…
Et votre train de vie avec le pinel? chaque mois vous devez sortir presque 500 € d’effort d’épargne !

-> si vous voulez faire de l’immo en direct : déficit foncier, lmnp ancien… sont des dispositifs fiscaux intéressants

->Sinon, des placements défiscalisants vous apporteront beaucoup moins de soucis que le pinel et autant de rendement. Je n’y connais rien en placement mais je pense à : scpi déficit foncier, fcpi, perp …

J’ai l’impression que vous restez bloquer sur l’idée "PINEL = économie", en usant du verbiage du commercial vous ayant démarché.
Comme je vous l’ai conseillé, un simple tableur Excel reprenant les informations de manière exhaustive suffit amplement à comparer deux projets. Les économies sont réalisées en choisissant ce qu’il y a de plus rentable.

pourquoi partir de l’idée "faire un PINEL" (sigh) alors que votre action s’apparente plus à acheter un appartement/maison afin de le louer. Ce n’est qu’en raisonnant sur cette base que vous pourrez effectuer un réel diagnostique des éventuelles économies réalisées.

Je vous invite, une fois de plus, à lire les nombreux fils traitant du Pinel sur ce forum, ainsi que les fils de présentations des membres ayant montré, jusqu’ici, une certaine réussite dans l’investissement locatif.

Vous n’avez pas besoin d’attendre que le commercial vous présente le projet à sa sauce pour l’étudier par vous-même.

non non du tout, je lis le forum en permanence depuis plusieurs jours et vos analyses sur mon sujet, je les recoupe avec celles que je lis des autres sujets…

Et vos mises en gardes je les prends en compte puisqu’aujourd’hui je ne suis plus convaincu comme je l’étais au départ

Le travail ne me fait pas peur, c’était pour la LMNP.

Bien joué DDtee ;-)
Je viens tout juste à 23h40 de dire au revoir au consultant. Je l’ai bombardé de questions pendant 5h30… :-)

Trop la flemme de vous mettre ce qu’il m’a proposé ce soir. J’essaie de le faire demain.

Tout de même, le bien est à Toulouse en plein centre ville avec un prix au m2 inférieur aux Valeurs Vénales 2017.
Résidence avec double exposition double parking de 77 m2 au prix de 285000 euros hors frais de notaire.
je trouve tout de même l’offre raisonnable non ? Promoteur Serge MAS.

Je vous détail mieux tout ça demain.
Bonne nuit

Proposer Toulouse me semble tout à fait raisonnable, oui ; il y fait bon vivre.

Je pense que vous avez obtenu ce pourquoi vous vous êtes inscrit sur ce forum, il ne me reste qu’à vous souhaiter un bon achat.

C’est l’appartement T3 qui fait 77m2 et en sus il y a 2 parking en r-2

Crown a écrit :

Et après on dit que les conseillers en défiscalisation sont trop rémunérés à ne rien faire !
Vous l’avez invité à diner au moins

Je reste cependant curieux de savoir ce qui a pu générer une telle durée

Je crains que vos ayez du mal à avoir un "oui" comme réponse

Crown

Je vais essayer d’expliquer tout ça aujourd’hui ou ce week-end suivant mes disponibilités.

Et non je ne l’ai pas invité à dîner, il était pressé et c’est pas le genre à vouloir dîner chez les gens, déjà pour boire quelque chose c’est limite s’il accepté.  Je ne sais pas comment il fait pour ne pas satisfaire ses besoins vitaux également. Il est arrivé à 17h30 et reparti à  23h45 !

Je sens.de l’ironie dans le.reste de votre message