Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

C’est gentil, je vais regarder car je veux éplucher le dossier précisément maintenant que je connais le bien avant d’un éventuel contrat. Et au moins on pourra discuter objectivement sur ce forum avec un cas concret et des chiffres concrets.

C’est dans le quartier de Claude Nougaro, "minimes" je crois.

Bonjour Flavzzz,

Aucune ironie de ma part, ma réponse était uniquement sur un côté un peu "jovial" car vraiment la durée du RDV m’a surpris beaucoup (6h15 selon votre dernier message) et j’imagine que vous et votre conseiller étiez "rincés" à la fin.

Quand j’évoquais que vous n’aurez pas un "oui cela parait un bon plan" (je me trompe peut être), c’est que - comme évoqué dans d’autres messages - si vous savez rénover et si vous avez le courage de le faire, cela sera toujours plus rentable qu’un produit packagé.

Je n’ai jamais vu un projet pinel ne pas se faire sérieusement "tancer", ce qui je ne vous le cache pas me surprend un peu quand même (j’ai ouvert hier une file à ce propos car j’imagine malgré tout que compte tenu du nombre de programmes immobiliers défiscalisants il n’y a pas que des mécontents). La difficulté qu’on peut rencontrer sur un forum comme celui-ci, est - j’imagine - que la plupart des intervenants prennent en main leurs investissements alors que dans la population générale pas mal de personnes qui font des investissements type Pinel ne regarde pas au % prêt la rentabilité et n’en garde pas un mauvais souvenir s’il n’y a pas eu de déboires significatifs (ca doit exister).

Pour revenir à votre projet, comme le dit Bernard2K il y a centre et centre surtout quand ce n’est pas la ville dans laquelle on vit.

J’ai une amie CGP sur la région parisienne qui vit quasi exclusivement de ventes immobilières type Pinel dont un certain nombre de biens vendu dans l’ouest de la France dans une ville que je connais bien et j’ai donc visité certains de ces biens, et suis allez systématiquement voir les environnements.

Ce qui en ressort pour moi
- c’est que cette notion de centre n’avait pas la même définition pour moi que pour elle, voire ces clients (parisiens),
- que pour certains programmes (en périphérie du centre, dans des nouveaux quartiers) et bien personnellement même si je connais la ville depuis  plus de 30 ans et bien je n’ai strictement aucune idée de ce que cela donnera dans 10 ou 15 ans (un "local" n’achèterait pas spontanément là), mais "why not",
- que d’autres programmes vraiment centre (sur des parkings rasés) cela ne me paraissait pas irrationnel
- qu’un autre programme selon l’orientation de l’appartement on pouvait se retrouver en direction d’une déchetterie ce qui ne me semblait pas optimal..

C’est vraiment délicat de savoir ce que l’emplacement va donner dans le futur et ce paramètre est vraiment essentiel dans l’équation. Déjà quand on connaît bien la ville ou la région (développement économique, facultés, …) ce n’est pas simple mais dans un environnement qu’on ne connaît pas bien on se rajoute une difficulté supplémentaire. En tout cas si vous allez plus loin, allez sur site voir l’emplacement.

Par ailleurs (en tant que "rentier heureux" reconverti vers la profession de CGP), j’ai travaillé il y a quelques semaines sur le dossier d’une personne qui cherchait des investissements Pinel sur la banlieue parisienne et qui avait 2 propositions de 2 banques différentes.
La présentation des 2 banques étaient identiques (même visuel que votre dossier) et parmi les différentes réserves il y avait le taux de revalorisation annuel du bien (0% pour un des dossiers, 1% pour l’autre). J’ai eu par la suite l’occasion de rencontrer un commercial du réseau de vente qui avait établi la croissance à 1%. La personne que j’ai rencontré m’a expliqué que c’était pour eux systématique de le mettre, que le logiciel en interne était paramétré comme cela et que cela n’était donc pas adapté en fonction du bien ou du lieu. Cela ne veut pas dire que le programme était bon ou mauvais mais il faut le savoir.
Mais là encore est-ce qu’une banlieue parisienne "un peu tendue" actuellement mais qui semble vouloir se rénover ++ est un bon placement pour le futur ?

Ce qui manque un peu dans votre présentation et votre projet c’est quel est réellement votre objectif ? Votre conseiller est j’imagine un CGP ? Dans les faits a-t-il une certaine latitude de réflexion ou d’emblée ce qui transparait c’est que vous souhaitez un investissement immobilier (et il ne peut en effet que vous conseiller un produit type Pinel).

En tout cas votre retour sur le RDV sera intéressant car vous avez visiblement bien échangé et cela montre quand même que votre conseiller a fait son boulot.

Bonne continuation à vous

Crown

Il faut arrêter l’amalgame être les CGP.
Un vendeur de Pinel n’est pas un CGP.
D’ailleurs un CGP qui tire plus de 70% des ses revenus grâce à la vente immobilière n’est pas un véritable CGP.

Allez je me lance.

Voici le récit et l’objectivation sur un projet d’investissement en loi PINEL, qui pourrait servir à un futur potentiel investisseur qui veut se renseigner.

L’idée de tout ça est aussi de lancer le débat sur ce forum avec des chiffres et un bien concret, chose que j’ai eue du mal à trouver pour m’informer objectivement.

Avant toute chose, au-delà de ce qui va être décrit, je tiens à signifier que le Conseiller Fiscal et Patrimonial avec lequel j’ai échangé semble avoir des valeurs et une déontologie exemplaires. Je suis un professionnel de la lecture de profil humain, consultant en appui d’une équipe de Direction dans le secteur de l’énergie (3000 salariés)

Le point départ :

Je n’y connais absolument rien en immobilier et je paie à ce jour plus de 7000 euros d’impôt. Je commence à faire des recherches sur internet pour investir et/ou défiscaliser. Je lis beaucoup de chose, sur ce forum et ailleurs, et entre autres, je tombe sur la loi PINEL. Je me renseigne, et je ne sais plus par quel biais mais en tout cas c’était via internet, je démarche un groupe de conseil fiscal et patrimonial. Quelques jours après, je suis contacté par Mr X, apporteur d’affaires pour ce groupe. Il m’appelle plusieurs fois mais je laisse courir sur mon répondeur non pas parce que je ne veux pas répondre mais parce-que je suis pris aux moments où il me contacte… De fil en aiguille, je n’y pense plus mais Mr X insiste et m’envoie même un SMS. A partir de là, je le contacte et nous convenons d’un rdv. Il m’explique au téléphone qu’il y aura 3 rdv à mon domicile. Il habite à plus d’1h30 de chez moi :

- 1er rdv pour faire le point sur mon patrimoine financier et immobilier

- 2ème rdv pour faire une simulation sur un bien fictif, il m’explique que c’est simplement une simulation, rien de contractuel, c’est juste pour m’expliquer les mécanismes

- 3ème rdv pour me proposer des biens et une simulation sur ce bien (toujours simulation et non contractuel car les chiffres ne sont pas arrêtés à ce stade)

Mr X, dans son discours et sa posture montre des signes de bienveillance, de déontologie et de valeurs intéressantes, que je confirme par mes interactions avec lui en lien avec mes compétences professionnelles. Je sens quelqu’un aussi de passionné et d’investi dans ce qu’il fait, et ne compte pas ses heures. Et pour cause, le 1er rdv de 1 heure normalement a duré 2 heures, le 2ème rdv de 2 heures normalement a duré 3 heures et le dernier qui devait durer 2 heures a duré 5h30 avec un départ de mon domicile à 23h30, sans manger, sans faire pipi mais en buvant de l’eau et du jus d’orange :-) Toujours ponctuel et carré dans ses façons de faire. Bien entendu, ce n’est que mon point de vue sur Mr X :-)

Au 2ème rdv, quand il nous explique la simulation et les mécanismes, tout est clair… mais le lendemain, ça l’est moins et des questions et incertitudes naissent. Je me nourris de nouveau de lectures et autres pour affiner ma conviction. Je décide aussi de partager la première simulation sur ce forum pour partager à ce sujet et débattre en profitant de l’intelligence situationnelle et collective de chacun ! D’ailleurs, m.e.r.c.i à ceux qui contribuent au fil :-)
De mes lectures, je note toutes les interrogations que j’aie pour les partager avec Mr X au 3ème rdv.

Au 3ème rdv, Mr X nous propose 3 biens :

- A Saint Priest, promoteur GROUPE CONFIANCE. L’immeuble est plutôt joli d’architecture, avec passage du TRAM au pied de ce dernier, à 25 min du centre ville de Lyon. Proche de l’aéroport, des bus, d’un grand centre commercial… et orienté plein OUEST.
En sus, un garage fermé de 32 m².
On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 6600 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3120 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3280 TTC le m².

- A Combs la Ville : là je n’ai pas pris de note car j’étais moins intéressé que Saint Priest

- A Toulouse, route de Launaguet, dans le quartier des minimes, promoteur Serge MAS. L’immeuble est joli d’architecture, nous aimons beaucoup, avec + de 100 commerces à proximité, des espaces verts, le Métro, des collèges, aéroport, A62, à 10 min du centre ville commercial. Il faut savoir aussi que le TGV est prévu pour 2025. Double orientation NE et NO avec respectivement une terrasse de 10,5m² et 17,66m². En sus, deux places de parking en R-2. L’appartement se situe au dernier étage au 4ème avec un toit style maison de plein de pied.

(photo de l’immeuble disponible si vous le souhaitez)

On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 5640 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3840 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3136 TTC le m² (en incluant les parkings, même si l’on ne devrait pas les prendre) =285 000€TTC /(76,78m² + ((10,5+17,66)/2))

A savoir que ce promoteur a fait fusion acquisition avec Kaufman&Broad depuis peu (ça c’est moi qui le rappelle au conseiller car je m’étais renseigné sur les promoteurs)

Notre choix se porte sur ce dernier pour poser une option.

La simulation

•    Montant du bien : 285 000 €TTC

•    Frais acte du bien : 19 950 €TTC (=7%=4.5% frais de notaire + 2.5% intérêts intercalaires)
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que normalement c’est en dessous de 4%

•    Revalorisation du bien estimée : 0.5% l’an

•    Revenus locatifs mensuels : 700 €TTC

•    Revalorisation du loyer estimée : 0.5% l’an
Il m’indique que la fourchette est entre 0 et 2.2%

•    Charges locatives : 14% l’an (=9%TTC honoraires de gestion courante + 3%TTC garanties d’assurance + 2% de vacances locatives) comprenant loyers impayés + frais de contentieux, détériorations immobilières et 1 mois de franchise pour les vacances collectives

+ Honoraires de location équivalent à 1 mois de loyer cc
+ Aide à la déclaration de revenus (optionnel) à 8.36€ HT/an

•    Charges de copropriété : 5% l’an
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que pour 2016 on était environ à 2% (là je ne suis pas très sûr de moi, si quelqu’un veut confirmer ou infirmer)

•    Taxe foncière annuelle : 700 €TTC exonérée pendant 2 ans à 50%
Sur vos conseils je lui demande si ce n’est pas sous-évalué et il m’assure que non, s’appuyant sur ses exemples qu’il a sur ses biens

Pour une durée de financement à 25 ans et pour une revente la 10ème année, voilà ce que ça donne (sachant que ce n’est qu’une simulation car le taux de l’emprunt sera forcément différent et normalement plus bas que 2.05) :

- économie d’impôts : 52 980€

- effort d’épargne ou cash flow : 350€

- évaluation du capital disponible : 90 363€

- évaluation du capital net d’impôts au terme transmissible à mes héritiers = 298 085€ et une rente mensuelle brute (loyer) de 736€

*Tableau d’amortissement des emprunts :

Année     Annuité         Capital amorti     Intérêts payés     Assurance pay    Capital restant dû
2017     7 074,84             0,00                 6 251,47             823,37         304 950,00
2018     16 921,27             9 939,47             6 158,43             823,37         295 010,53
2019            16 921,27             10 145,16             5 952,75             823,37         284 865,37
2020     16 921,27             10 355,10             5 742,80             823,37         274 510,27
2021     16 921,27             10 569,38             5 528,52             823,37         263 940,89
2022     16 921,27             10 788,10             5 309,80             823,37         253 152,78
2023     16 921,27             11 011,35             5 086,55             823,37         242 141,43
2024     16 921,27             11 239,22             4 858,69             823,37         230 902,22
2025     16 921,27             11 471,80             4 626,11             823,37         219 430,42
2026     16 921,27             11 709,19             4 388,71              823,37         207 721,23

*Tableau de fiscalité financière :

           Loyer         Abatt.    Charge        Intérêt    Total       Revenu    Deficit    Eco    Eco impot
Année    Brut         loyer    à payer  Amor.    ADI..          charge     Fonc. Ant. fonc        impot    cumulé
2017     8 400     0     1 596     0     7 075     8 671     0     -271         6 081     6 081
2018     8 442     0     1 954     0     6 982     8 936     0     -494         6 148     12 229
2019     8 484     0     1 964     0     6 776     8 740    0     -256         6 077     18 306
2020     8 527     0     2 327     0     6 566     8 893     0     -367         6 110     24 416
2021     8 569     0     2 339     0     6 352     8 691     0     -121         6 036     30 452
2022     8 612     0     2 350     0     6 133     8 484     0     129         5 942     36 394
2023     8 655    0     2 362     0     5 910     8 272     0     383         5 826     42 220
2024     8 698     0     2 374     0     5 682     8 056     0     642         5 708     47 927
2025     8 742     0     2 386     0     5 449     7 835     0     907         5 587     53 515
2026     8 786     0     2 398     0     5 212     7 610     0     1 176     -535     52 980

*Bilan patrimonial de l’opération, gain net =  47 843€

Total des emplois        389 137€
- Apports                    0€
- Charges foncières        22 050€
- Charges financières        62 137€
- Remboursement capital    304 950€

Total des ressources        436 980€
- Valeur au terme        298 085€
- Revenus locatifs        85 915€
- Eco. Fiscale et sociale    52 980€

*Financement des dépenses

- Le locataire finance 85 915€
- Economie d’impôt 52 980€
- Epargne 42 521€

Synthèse des échanges avec lui :

L’assurance PNO est à 90€/an à prendre à rajouter dans l’effort d’épargne

Le rachat de crédit anticipé est à négocier avec la banque

La parade pour une livraison en retard, c’est la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) qui fait foi et on peut donc commencer à défiscaliser à cette date même si pas livré

Si Fillon est président, la TVA passe de 20 à 22% (hypothèse)

Si Macron est président, la CSG augmente de 1.7%

Les frais de notaire à la revente pour de l’ancien seront de 8%

Enfin, je lui ai demandé combien j’allais le payer au final, il a lutté mais m’a donné son pourcentage de com et le chiffre correspondant. Il m’a assuré que le bien, qu’il soit vendu en PINEL ou autre chose, il serait vendu ce même prix. Le promoteur rognerait sur ses bénéfices pour régler le conseiller. Il s’agirait pour le promoteur d’assurer un volume de vente rapide. Quant au conseillé, si je ne signe pas, toute sa prestation est gratuite et même si je signe d’ailleurs car au final ça serait le promoteur qu’il le paie en rognant sur ses bénéfices…

Voili voilou, j’espère que je ne vais pas vous barber avec tout ça mais je trouve ce partage intéressant à mettre en débat pour les futures personnes qui se posent des questions.

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 18h56)

Pour être sûr que l’on soit sur la même longueur d’onde :
Je ne m’y connais pas en immobilier (achat, crédit, financement, fiscalité, lois…) je m’y connais dans l’artisanat de l’immobilier car j’ai réalisé par mes soins une piscine et un loft de 350 m². J’espère que le malentendu est levé.

Pour le reste de votre post.
1- Je vous r.e.m.e.r.c.i.e pour le prix au m² dans le quartier des minimes, car je n’ai pas pris le temps encore de regarder par moi-même, au moins, ça c’est fait :-)
A l’adresse exacte où serait le bien, les chiffres au m² donnent : 
1 425 € Prix m2 bas
2 050 € Prix m2 moyen
2 633 € Prix m2 haut

2- Effectivement, il ne s’agit pas de la moitié du m² des parkings mais des 2 terrasses.
Aussi, les 2 parking sont à 15 000 euros le lot.
Effectivement si l’on enlève les parkings le calcul devient
270 000/(76,78m²+((10,5+17,66)/2)) = 2971€

Est-ce plus clair :-/ ?
En tout les cas, ces premiers chiffres montrent que j’achèterais au-dessus de la fourchette haute !

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 19h20)

Si, comme vous le dites, le conseiller est effectivement bienveillant et a des valeurs déontologiques, et qu’en plus vous ne le payez pas, contrat conclu ou non, je ne peux que vous souhaiter une bonne continuation.

On dirait vraiment que de "donner" 7000€ à l’état vous semble inhumain et justifie la multiplication d’efforts en ce sens.

Attention concernant la Taxe Foncière, l’exonération de deux ans n’est pas absolument pas automatique, elle dépend du bon vouloir des municipalités. Ces dernières peuvent en effet voter la fin de l’exonération de la TF. Ou elles l’ont déjà fait sans même que votre vendeur (commercial) ne vous en informe.
Renseignez vous par conséquent auprès de la ville en question.

Autant j’apprécie ce forum pour les informations dont il regorge, autant je ne l’apprécie pas par les commentaires de certains d’entre vous qui jugent les forumeurs, sans compter ceux qui sont sûrs de ce que sont les gens sans les connaître, les voir, se faire une idée objective … Au moins ayez la décence de le poser au conditionnel !

Dernière modification par Flavzzz (21/04/2017 09h51)

Flavzzz a écrit :

Voici le récit et l’objectivation sur un projet d’investissement en loi PINEL, qui pourrait servir à un futur potentiel investisseur qui veut se renseigner.

Si vous lisez réellement ce forum, il y a déjà des dizaines de cas de Pinel avec des conclusions similaires. Nous attendons toujours un cas digne d’intérêt

Flavzzz a écrit :

•    Charges locatives : 14% l’an (=9%TTC honoraires de gestion courante + 3%TTC garanties d’assurance + 2% de vacances locatives) comprenant loyers impayés + frais de contentieux, détériorations immobilières et 1 mois de franchise pour les vacances collectives

Ce point me chifonne sur la simulation.
Pourquoi payer 2% d’assurance contre les vacances locatives et retirer 1 mois de vacances locatives ?
Est ce un aveux que l’assurance est inutile ?

Sinon 9% de gestion courante, ça me semble élevé!
Surtout si en prime , les à côté sont hors contrats (tel le récap pour les impôts.)

Ajoutez 1 mois à la mise en place du locataire, avec un changement annuel (c’est ce que je comprends dans le mois de vacances locatives), c’est près de 3 mois de loyer qui parte à l’agence tout les ans.
Donc sur 10 ans, vous aurez touchez 7,5 ans de loyer, et l’agence 2,5.

Flyz57 a écrit :

Les vendeurs Pinel sont approximatifs sur l’emplacement et pourtant, c’estlel point essentiel pour la revente à terme.

Ce sont les promoteurs qui sont optimistes, comme tous les gens qui ont quelque chose à vendre. Le "conseiller" ne fait donc que répercuter la propagande du promoteur.

Le promoteur du programme route de Launaguet écrit "Centre-ville de Toulouse à 15 min en voiture" alors que Viamichelin me donne 25 minutes pour aller au Capitole (qui est une bonne définition du centre de Toulouse me semble-t-il).

Si vous ne vérifiez pas ce que dit un vendeur, vous vous ferez avoir, c’est valable pour l’immobilier, pour les voitures, pour les casseroles, pour tout !

@Wulfram, pardonnez-moi, je pensais bien faire en mettant cette étude sur le forum car, sauf erreur de ma part, je n’en ai pas vue sur le forum et je voulais partager, de manière transparente tout ça pour qu’au final les nouveaux puissent se faire une idée sur un cas concert avec tous les chiffres et ce qu’ils représentent.

En tout cas, en ce qui me concerne, c’est ce qui me manquait quand je cherchais et ma démarche sur ce forum est qu’au final il existe un cas décortiqué en partant des chiffres concrets d’une étude

Ma démarche n’est peut-être pas la bonne :-/