Pinel et déclaration d'impôts : faut-il passer par un CGP pour la déclaration ?

dfranck · #1

Bonjour,

J’ai signé en 2016 pour un pinel via un cgp. J’ai engagé des frais comme : les frais de notaires, les frais de courtage ou encore l’assurance emprunteurs.

Mon cgp me propose une offre à 150 euros par an pour faire ma declaration d’impot. car il y aurait des subtilités, meme si l’appartement n’est pas sorti de terre.

dois-je y aller ?

Merci d’avance pour vos conseils !

Dernière modification par dfranck (24/04/2017 22h33)

Mots-clés : cgp, impot, loi pinel

Bernard2K · #2

Je serais tenté de lui répondre : vous vous êtes suffisamment payé sur la vente, alors vous pourriez peut-être m’expliquer en 10 minutes maxi comment reporter le Pinel sur ma déclaration sans vous faire payer 150 € les 10 minutes ?

dfranck · #3

Oui, moi aussi ça me surprend un peu.
Je n’arrive pas à trouver de littérature sur internet à ce sujet, ou alors parfois en contradiction… (Certains disent qu’on ne déclare rien avant la date d’achèvement, d’autres que la date des frais de notaires font foi…)

Bernard2K · #4

Moi je peux vous expliquer et je ne prends que 140 €. ;)

JeanGoisse · #5

Moi pour 0€, j’ai trouvé ça en à peu près 10 secondes :

La déclaration pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel se fait en 4 étapes :

1. Spécifier les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement avec l’imprimé 2044 EB (statut du bailleur privé, engagement de location). Ce formulaire doit être fourni lors de la première année de déclaration.

2. Établir le bilan foncier de l’opération avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers). Il consiste à déduire du montant du loyer (revenu) les différentes charges liées à l’investissement (taxe foncière, intérêts, charges de copropriété…). Le bilan foncier peut s’avérer positif ou négatif.

3. Reporter le bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels (imprimé 2042) dans l’encart « revenus fonciers ». Si le bilan foncier est négatif, il sera déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an.

4. Renseigner le montant de la réduction d’impôts dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires), à rubrique « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ». Avec la loi Pinel, il est de 2 % par an durant les 9 premières années.

loulou75015 · #6

Je crois que Dfranck souhaite savoir comment déclarer les intérêts d’emprunts et frais de dossier et crédit logement payé en 2016 alors que son bien sera livré en 2018 et donc qu’il ne remplira le 2044 EB que lors de la livraison dans 2 ans.

Je cherche également la réponse à cette question !

J’ai interrogé les juristes fiscalistes de chez moi qui doivent me faire un retour cette semaine.

Bernard2K · #7

Pour les frais liés à l’acquisition, pour l’année où ils ont effectivement été payés, je pense que l’astuce serait de :
- souscrire une déclaration 2044 en inscrivant les frais, qui procurent alors du déficit foncier s’il n’y a pas d’autres revenus fonciers.
- indiquer sur cette déclaration ou par courrier joint votre intention de mettre en location nue ce logement et les conditions (notamment : VEFA + date d’achèvement prévisionnelle).

De la même manière, les interêts pourraient être déclarés en charge alors même que le bien n’est pas encore mis en location.

Ce n’est pas spécifique au Pinel mais s’applique à tout achat en vue d’une location qui n’intervient pas l’année même. Cf. point 280 dans cette page : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

La déclaration Pinel proprement dite (2044 EB) viendra plus tard.

Maintenant, je ne vous garantis pas que vous n’aurez pas un contrôle.

Le plus sûr étant de faire une demande écrite préalable aux impôts en étant très clair :

achat en VEFA d’un bien destiné à être donné en location nue (avec dispositif Pinel)
Dépenses payées en 2016 :
- tels frais, telle nature de frais, date de paiement effectif
- tels intérêts.
Date prévisionnelle d’achèvement : tant

Logement que je m’engager à donner en location nue dès qu’il sera livré.

Je pense souscrire pour l’année 2016 une déclaration 2044 avec zéro revenus fonciers, uniquement les frais susmentionnés.

Pouvez-vous me confirmer que ces frais sont déductibles et que c’est la bonne marche à suivre ?

Je vous envoie ma petite note de 140 €.

dfranck · #8

Je vais faire un premier jet grâce à vos infos, puis je vais aller aux impôts : il y a un service qui permet d’avoir l’assistance d’un agent.
Ca me paraît le plus sécurisant.
Je posterai la réponse pour les prochains

dfranck · #9

Hello,

Mon CGP m’a répondu.
Dans la déclaration 2044:
Case 222 : "Frais et charges : Autres frais de gestion (20 euros par local)" = 20 € (c’est un forfait)
Case 240 : "Frais et charges : Total des frais et charges" 20,00 €
Case 250 : "Intérêts d’emprunt" 1948,00 €

et dans les détails de la case 250 :
- Frais de dossier de la banque: 500 €
- Frais de courtier: 700 €
- Assurance emprunteur: 50€
- Frais de notaire (uniquement les frais de publications) : 448 €

Et donc rien dans les revenus car le projet n’est pas sorti.
Notez que la date d’acquisition de l’immeuble indiqué est la date de passage chez le notaire (en 2016 donc)

J’espère que cela aidera les suivants

loulou75015 · #10

loulou75015 a écrit :
J’ai interrogé les juristes fiscalistes de chez moi qui doivent me faire un retour cette semaine.

Bonjour à tous.

Retour sur cette demande.

Alors effectivement il faut "simplement" remplir une 2044 avec les intérêts d’emprunt, frais d’assurance, fais de crédit logement pour leur part non restituable et les frais de dossiers.

Par contre ne pas jouer avec le feu donc ne pas mettre les 20€ de frais de correspondance avec locataire car justement il n’y en a pas.

Mais surtout et c’est le plus important.
À la fin de la déclaration joindre une note disant que vous vous engagez à louer le bien nue des son achèvement. C’est là, la condition indispensable pour déduire les intérêts. (Même en déclaration électronique)

Il faut bien insister sur la matérialisation de votre volonté de louer.

En espérant que ça aide certains d’entre vous.

jmorgnt · #11

Bonjour à tous,

je suis confronté au même problème et le retour de l’administration fiscale va dans le sens de vos précédentes réponses :

[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/12782_unbenannt.png][/url]

Concernant l’engagement de location, étant donné que l’on ne peut joindre de fichier à la déclaration en ligne, vous communiquez le document par courrier AR au centre d’impôt auquel vous êtes rattachés?

En tous les cas merci pour vos réponses sur ce post.

loulou75015 · #12

Bonjour,

Non pas besoin d’envoyer une LRAR, en ligne vous avez avant la fin la possibilité de laisser un message à l’intention de votre centre des impôts.

BennyD · #13

Bonjour,
Sujet intéressant merci pour les infos fiscales.
Désolé de déterrer ce topic mais j’en profite pour poster une question :

Peut-on facilement créer son projet pinel via un achat hors programme ?

Dans les textes je ne vois rien qui s’y oppose du moment que les normes RT 2012 et un VEFA sont là.
Dans la pratique est-ce que c’est bien possible sans usine administrative autre que les formulaires 2044 et 2042 de l’IR ?

Je me dis qu’il y a peut être des coups à jouer sur ce terrain pour me faire la main en immobilier.

Bernard2K · #14

BennyD a écrit :
Dans les textes je ne vois rien qui s’y oppose du moment que les normes RT 2012 et un VEFA sont là.

Il n’y a pas d’obligation de VEFA. Il faut juste que le logement soit neuf (ou réhabilité mais c’est plus compliqué). Si un promoteur a ainsi une queue de programme non vendue, disponible de suite, vous pouvez faire un Pinel dessus.

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