Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Il existe bon nombre de discussions Pinel sur le site.
Celle initiée par Proteus44 qui reprend en page 2 le projet de GeorgeWeah1 est riche en chiffres et explications. Vous y retrouverez pas mal d’intervenants présents sur votre file.

Prenez le temps de décortiquer le tout, ca prend un peu de temps à digérer mais vous aurez un vrai recul par la suite.

Etude Pinel

Crown

Flavzzz a écrit :

les questions que je posais au conseiller le déroutait parfois car c’était tellement rentrer dans ses routines qu’il ne connaissait pas la réponse tellement c’était évident. Il lui fallait un temps pour aller chercher la réponse dans tête alors que c’est du B.A.BA

Je ne comprends pas, ça ne vous inquiète pas? Ce n’est pas un conseiller, c’est un commercial, il vend.
Votre cas démontre que ce type n’a rien d’un conseiller, il n’a pas comme objectif votre intérêt personnel.

Je crois malheureusement que notre ami achètera un pinel à terme…

Bonjour

Je suis desole de vous dire cela mais ce n’est pas le contrat qui vous aidera a y voir plus clair. Aller sur le contrat c’est faire un pas de plus vers la signature ( le delai de 7j est rarement utilise).
J’ai l’impression que vous etes un peu dans une fuite en avant ( sous la pression du conseiller evidemment ) comme je vous disais j’ai eu une experience similaire puis j’ai stoppe net … et le discours a bien changer ( ie de  " c’est une opportunite parfaite pour vous ; vous avez un profil pour investir la dedans pas comme X pc des gens moins fiscalise qui le font " a " de toute facon vous n’etes pas pret pour investir si vous ne voulez pas celui la tant pis pour vous ) 

le contrat ne vous aide pas a l’etude comparative il vous enfonce un peu plus dans celui la ( et je dis enfonce car les chiffres n’ont pas l’air bon  cf d’autres pinel a l’etude ici )

Cdt

Bon, vous avez le prix au m² du quartier, mais ce n’est pas tout.

Et alors, que pensez-vous du quartier ? Vous avez fait le tour avec Google Street View ?

Que pensez-vous de cette triste "banlieue" résidentielle, proche de la voie ferrée, avec immeubles et des pavillons presque tous vieillissants ? Je sais que ce n’est pas vraiment une banlieue au sens propre puisqu’on est dans la ville de Toulouse, mais ça y ressemble.

Vous avez vu de nombreux commerces ? Moi j’ai vu un salon de coiffure, une supérette et un centre médical, en tout et pour tout.

Décidément, Claude Nougaro a bon dos.

Ce que je veux dire par là, c’est que n’est pas qu’une question de prix au m². C’est aussi un quartier, une ambiance, un avenir (comment évolue le quartier ?).

Le micro-emplacement (dans l’immeuble) est excellent : dernier étage avec terrasse. Mais ça, vous le payez au prix très fort : le prix n’est sans doute pas le même qu’un appartement au rez-de chaussée du même immeuble.

Le problème, c’est plutôt l’emplacement au niveau du quartier. Le problème, c’est la valeur dans 10 ans, qui sera forcément à la baisse (enfin, dans un marché étal).

Si je devais investir dans ce quartier, je regarderais ce genre de bien : Toulouse Minimes appartement de Type T3 Ventes immobilières Haute-Garonne - leboncoin.fr

Ah oui, c’est moins bien, c’est moins joli, et il faut sans doute un coup de peinture et un peu de rénovation, mais payer 100 k€ tout mouillé (y compris notaire et pots de peinture) pour un bien qui doit pouvoir se louer 500 € ; au lieu de payer 310 k€ un bien qui se loue 700 €… Le Pinel a bon dos. :mad:

Et puis on retombe forcément sur la question : mais pourquoi diable aller investir à l’autre bout de la France ? N’y a-t-il pas de bonnes opérations à faire proche de chez vous ?

Je pensais y aller cette semaine mais finalement je suis parti passer quelques jours sur l’île de Re voir de la famille. J’en profite pour regarder aussi les appartements à vendre (sans parler Pinel)

En tout cas, le.quartier ne fait pas rêver, c’est sûr :-(. Le micro emplacement est chouette cependant. Après on ne sait pas ce que sera le quartier dans 10 15 ans, mais la, c’est pas top !

Le quartier ne fait pas partie vraisemblablement de la politique "coeur de quartier" de Toulouse pour 2015 2020.

Les MINIMES
Un coeur de quartier est prévu au niveau de la station de métro du quartier et sera étendu vers le canal du Midi. La Barrière de Paris, un moment envisagée comme un autre coeur de quartier va être finalement intégrée à la réflexion menée sur l’environnement de la gare Matabiau via le projet Toulouse Euro Sud-Ouest, liée également au projet de 3e ligne de métro et à la rénovation du stade Arnauné. Pas loin de là, le futur quartier de la Salade va prendre place dans cette grande réflexion qui doit faire du secteur l’un des noeuds incontournables de la ville.

Dernière modification par Flavzzz (27/04/2017 22h53)

Bonsoir,

J’ai parcouru tous les sujets que vous m’avez conseillés. On en revient toujours, au bout du bout au prix d’achat qui est trop élevé dans ce type de mécanisme comme l’est le PINEL.

J’ai également réalisé une simulation sur le fichier excel de Bernard2K.
Je me suis permis de la changer quelque peu, j’espère que tout est bon et que je n’ai pas dénaturé votre travail !
J’ai juste un doute sur les charges déductibles, celles que j’ai mises sont t’elles toutes déductibles ?

Voilà ce que ça donne. Il est vrai que si le bien est revendu au même prix que celui de l’achat, c’est intéressant mais c’est un risque, car on peut se retrouver à le revendre bien en deça de 30% du prix d’achat… et là dans la simulation, c’est plus la même

N’hésitez pas à modifier, ajuster, fustiger tout ça

simupinel.xls

Je vais modifié, dans une montée d’indice du fichier, aussi l’onglet "prêt" pour qu’il soit automatique. Comme ça, chacun pourra l’utiliser facilement.

Dernière modification par Flavzzz (30/04/2017 09h08)

Réactions sur vos calculs :

- Les charges listées sont bien déductibles.

- Avec un revenu foncier net négatif, vous avez un déficit imputable sur le revenu général, donc une économie d’impôt qui serait à calculer dans le tableur (à vous de le faire si le coeur vous en dit).

- Votre hypothèse de revente est totalement farfelue. En écrivant "net vendeur" les deux fois, vous vous leurrez vous-même.

- à l’achat : Votre coût à 304 k€ inclut la TVA, les frais de notaire, les intérêts intercalaires, et les commissions des intermédiaires. Le vrai prix "net vendeur", c’est ce que touche le promoteur, toutes ces déductions étant faites, et c’est très inférieur aux chiffres que vous citez.

- à la revente : avec un prix de vente à 304 k€ "net vendeur", votre acheteur paiera environ 7 % de frais d’agence et 8 % de frais de notaire soit 351 k€.

Vous faites donc l’hypothèse d’une très forte augmentation de la valeur de cet appartement, alors même qu’il est passé de "neuf" à "ancien vieux de 10 ans".

De plus, si au moment de la revente il est encore loué à 700 €/mois avec quasi-impossibilité d’augmenter le loyer (cf. les mécanismes d’encadrement des loyers, surtout si le locataire reste dans la durée, que j’ai déjà décrit dans le fil où vous avez trouvé le tableur excel), ça entamera très sérieusement son prix de revente.

Au total, dans un marché constant, vous allez perdre beaucoup d’argent sur cette opération. Pour en gagner, il faudrait une très forte augmentation du marché de l’immobilier ; augmentation qui vous aurait bien davantage bénéficié si vous aviez investi dans l’ancien, alors que sur le neuf en Pinel, ça vous aide surtout à compenser la perte de valeur. Mécanisme déjà expliqué de nombreuses fois sur le forum.

Avec votre hypothèse de revente à 304 k€ net vendeur, on n’est plus dans une discussion sérieuse sur un investissement, on est dans un conte de fée. Ca me fait mal au cœur de lire de telles fariboles sur un forum dédié à l’investissement. Et, ce faisant, vous me "forcez" à continuer à intervenir dans ce fil pour corriger vos erreurs, alors que je m’étais dit que je ne le ferai plus. Donc, cette fois-ci c’est fini : vous pouvez bien continuer à vous illusionner, c’est votre argent, c’est votre choix. C’est votre problème, ce n’est pas le mien.

Franchement, ce n’est pas normal que nous intervenions bénévolement pour corriger vos aberrations issues de la propagande de votre vendeur, alors que le vendeur, lui, il y gagne (peut-être pas sur votre cas s’il ne finalise pas sa vente ; mais globalement, il y gagne, il est payé par ses commissions). En gros, c’est que vous voulez, c’est être dans la position confortable d’arbitrer entre une propagande pro-Pinel (fournie par une personne rémunérée), et des calculs et explications correctifs de cette propagande, que nous sommes chargés de vous fournir bénévolement et sans limite. Ce n’est pas correct. Vous qui êtes féru d’organisation et de fonctionnement interpersonnel, que pensez-vous de votre propre attitude sur ce forum ? Vous n’avez pas l’impression d’utiliser toutes les ficelles pour "forcer la main" à des personnes bénévoles, pour qu’elles vous étudient "votre cas" dans le détail, alors même qu’elles n’y ont pas d’intérêt personnel ? Vous n’avez pas l’impression d’abuser légèrement ?

Toutes les informations sont déjà disponibles sur le forum, pour celui qui veut vraiment apprendre et qui veut vraiment cesser de se raconter des histoires. Pour ceux qui voudraient du coaching personnalisé alors même qu’ils ne veulent surtout pas ouvrir les yeux, je ne suis pas (plus) disponible.

End of tranmission. Over.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2017 13h08)

Je trouve vraiment votre attitude déplaisante… voire très déplaisante…

Je n’ai jamais dit que j’allais investir. Comme vous me l’avez écrit, j’ai lu et relu ce que vous m’avez conseillé.

Comme écrit, j’ai fait mes propres calculs, en m’aidant des vôtres.

Je fais tout ça, je dis que c’est pas intéressant et vous me rentrez dedans.

Bénévolement, je vous ai jamais mis un couteau sous la gorge pour répondre. C’est donc votre choix et votre responsabilité de vouloir répondre.  Pas le mien.

Tout ca pour conclure que je ne ferai pas ce pinel. Je pense m’orienter sur un LMNP sur l’île de Re…. j’ai beaucoup de question encore car je n’ai pas plus creuser que ça. .. mais je me demande si je dois encore demander des avis si c’est pour lire ce que j’ai lu jusqu’à présent  (hormis vos explications objectives qui permettent de débroussailler pour les nouveaux forumeur)

Et non ! Je ne suis pas quelqu’un qui me fait passer pour quelqu’un d’autre :-|