Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour,
le rendement semble bon.
Pas grand chose à dire.
Par acquis de conscience, vérifiez bien les documents de diagnostic, de copro, ..

Côté fiscal, peut être envisager, une fois les travaux amorti de passer en meublé (en respectant les délais légaux post - déficit foncier bien entendu)

Pour l’emprunt, 25 ans est rare à décrocher en locatif.
Donc partez sur 20 ans.
Par sécurité, vérifiez l’opération sur 15 ans, certains banques étant vraiment limitative sur la durée.

Bonjour quentin,

Je suis Biterrois de naissance, et j’ai moi même plusieurs appartement à Béziers.

Je trouve le bien très très cher, 67 000 euros après travaux pour un 54 m² en copro.

Personnellement, je ne mettrai pas au delà de 1000 euros le mètre carré sauf pour un bien qui en vaut vraiment la peine.

De même pour l’estimation effectué par l’agence, je trouve le loyer surestimé.

A titre de comparaison, je loue 2 appartements correct à 535 euros charge incluse (TEOM et eau inclus) de 65 m² et je suis en train d’acquérir un appartement de 50 m² pour le louer à 380-400 euros CC.

Concernant le prêt sur 25 ans, ça reste une période très longue et pour un premier achat, surtout pour du locatif, les banques sont plutôt frileuses pour dépasser les 20 ans.

Par ailleurs, il ne faut pas négliger que vous aurez très certainement des locataires "CAF", ce n’est pas forcement un mauvais point car au moins vous êtes quasiment sûr de toucher la partie CAF mais il faut en avoir conscience.

De mon côté, je déconseillerai cet achat car le rendement réel risque d’être bien plus bas que le rendement que vous présente l’agence à cause principalement d’un prix initial élevé et d’une surestimation du loyer, par ailleurs vous trouverez facilement mieux à Béziers si la ville vous intéresse.

Merci déjà à tous pour vos réponses et le temps que vous consacrez à mon étude de cas.

Une petite faute de frappe, l’appartement fait 57m² et non 54m².

J’ai beaucoup étudier le marché de Béziers et effectivement il est possible de trouver moins chère ou au même prix avant rénovation mais l’emplacement n’est pas du tout le même. Avant réno nous sommes à 842€/m2 sur l’avenue Jean Moulin.

L’estimation du loyer, a été faite par une autre agence immobilière que celle qui vend l’appartement.  D’apès cette autre agence, les biens similaire avec un bon niveau de rénovation dans le quartier sont loués dans les 500/520 HC. Effectivement le prix de location dans Béziers centre est plus bas, dans les 450€ pour une surface similaire.

Le montant du loyer m’a été donné par le locataire lui même car je lui est demandé de visiter son appartement qui avait été rénové. Il loue actuellement 560€.

@Bernar2k, voici les réponses à vos interrogations :

- date de construction de l’immeuble : Année 50
- état de l’immeuble : Bonne Etat, façade refaite récemment (5 ans), toiture état correct, petite fuite reboucher récemment.
- Dans quel état est l’appartement ? : A rénover entièrement (d’ou les 15000€ de rénovation)
- charges de copro (avec part bailleur/part locataire) : Environ 400€ (100 / 300)
- Copropriété : 5 Lots dont une agence immobilière au RDC. sur les 4 appartements 2 propriétaires occupants qui ont rénovée avec de très belle prestation leur appartement.
"rénovation importante" : Je parlais de l’appartement
- il manque aussi tout l’aspect exploitation : sur le cashflow, on est obligé de vous croire sur parole. Etes-vous sûr d’avoir pris en compte toutes les charges et impôts ? Le calcul a été réalisé avec le le site rendement locatif et mon TMI
- Allez-vous faire gérer par agence ? Non au début je pensais gérer moi même l’appartement
- GLI : je suis encore en cours de réflexion

Voici les rendement calculer sur rendement locatif :

Loyer à 520 euros sur 20 ans:



Loyer à 480 euros sur 20 ans:

Bernard2k a écrit :

Vous indiquez un cashflow positif, mais avec 7000 € d’apport et l’effet du déficit foncier. Simulez un crédit à 100 % du coût total et placez-vous en année 5 ou 7 pour enlever le déficit foncier et avoir des intérêts d’emprunt déductibles plus bas et donc mieux représentatifs de ce qu’ils seront sur la durée, et votre cashflow va fondre comme neige au soleil.

Je suis entièrement d’accord avec vous dans ce cas là, cela signifie qu’on ne réalise aucun investissement en dessous des 12/13% de renta brut. Je ne suis pas contre mais il est quand même assez difficile de trouver cela sur des appartements ou alors il faut accepter que l’emplacement ne soit pas terrible (Avec les problèmes que cela comporte) ou alors être en mesure de faire une bonne partie des travaux soit même (chose très compliqué dans mon cas). Quelle serait la stratégie que vous conseillerez sur ce point ?

Je vous remercie.

Dernière modification par quentinr34 (05/05/2017 16h19)

@Bernard2k, un grand merci pour vos réponses pertinentes.

Concernant l’amélioration de la rentabilité il y a un aspect sur lequel j’ai une marge de progression, (comme vous l’avez cité) il s’agit des travaux. J’ai effectivement vu les choses en grand afin de proposer vraiment quelque chose de très bien.

Voici ce que j’avais prévu :

- Reprise entière des murs de l’appartement au palco (murs et plafond)
- Modification de la disposition de certain pièce afin d’améliorer l’agencement.
- Ragréage du sol pour pose d’un carrelage
- Reprise complète de l’électricité
- Agrandissement de la salle de bain avec rénovation complète
- Mise en place d’une cuisine

Le montant de 15000€ de travaux est basé sur les devis les moins chères et malheureusement aucun négociation possible sur le prix du bien dans l’immédiat. Les travaux représentent quand même une sacré une somme qui serait intéressant de pouvoir diminuer d’au moins 30%.

Je vais essayer de retravailler sur le devis afin de voir comment faire diminuer la note.